הסוף לסאגה – תיקון 3א' לתמ"א 38 אושר

הסוף לסאגה – תיקון 3א' לתמ"א 38 אושר

לאחר תקופת הקיפאון שנמשכה כשנה, שבה יזמים, קבלנים ובעלי דירות היו במצב של חוסר ודאות באשר לכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ביום 1.11.2016, את תיקון 3א' לתמ"א 38, הקובע את אופן החישוב של שטחי הבנייה שאותם יהיה ניתן לאשר מכוח התמ"א במסלול של הריסה ובניה מחדש.

בהחלטתה הנ"ל, קבעה המועצה הארצית, כי יש לבסס את שיטת החישוב על הקומה הקיימת בבניין הטעון חיזוק, ועל הזכויות שניתן לקבל במסלול חיזוק תוך התאמות למסלול הריסה ובניה מחדש ובכלל זה קביעת מדרג לגבי היקף הזכויות מכוח התמ"א במסלול הריסה ובניה בהתאם למספר הקומות שקיימות במבנה הטעון חיזוק.

נציין, כי בפני המועצה הארצית עמדו 3 שיטות חישוב עיקריות לזכויות התמ"א במסלול הריסה ובניה:

שיטת שטח / (לחלק ב-) קומות – שבבסיסה סה"כ זכויות הבניה המותרות לפי התב"ע התקפה במקום, אשר מהן יש לחלץ את "הקומה הטיפוסית", שתשמש כבסיס לזכויות התמ"א (זו השיטה שהוצגה בעבר והועברה להערות והשגות).

שיטת "קומה טיפוסית קיימת" – שבסיסה שטח של קומה טיפוסית קיימת בבניין הטעון חיזוק. שטחה של קומה קיימת כאמור, ישמש כבסיס לזכויות התמ"א (זו השיטה התקפה היום, לפי פרשנות היועמ"ש לממשלה).

שיטת "נפח" – שבבסיסה סה"כ השטחים שבנויים בפועל במבנה (זו שיטה שהוצגה עקרונית בפני המועצה בישיבתה הקודמת, ולפיה אין אפשרות לצרף תב"ע + תמ"א).

בסופו של דבר, המועצה החליטה להמליץ בפני הממשלה על אישור התכנית לפי שיטת החישוב השנייה ("קומה טיפוסית קיימת"), תוך ביצוע התאמות נדרשות למסלול הריסה ובניה. למעשה, המועצה החליטה ליצור זיקה ברורה יותר, בין גודל המבנה הטעון חיזוק, לבין היקף התמריצים שיינתנו מכוח התמ"א, על מנת לעודד את חיזוקו במסלול הריסה ובניה מחדש.

נבהיר, כי העיקרון העומד בבסיסו של החישוב שאושר הוא יצירת קשר בן גודל הבניין הקיים לבין כמות תוספת זכויות הבנייה שניתן לאשר, אם הבניין ייהרס ויוקם במקומו בניין חדש.

שיטת חישוב הזכויות הנוספות שאותן רשאיות הוועדות המקומיות לאשר מכוח התמ"א כתוספת לזכויות הבנייה לפי התוכניות הקיימות מסלול הריסה ובנייה מחדש, הינה כך:

בגין כל דירה קיימת ניתן לאשר תוספת של 13 מ"ר.

לשם חישוב זכויות הבנייה שניתן לאשר בגין תוספת הקומות, יש לחשב בשלב ראשון את השטח של "קומה טיפוסית" בבניין הקיים. שטח "קומה טיפוסית" מורכב משטח של אחת הקומות המלאות בבניין, שאליו מוסיפים את אותם 13 מ"ר בגין כל דירה המצויה באותה קומה.

לאחר מכן, מחשבים את כמות השטחים הנוספים שניתן לאשר:

אם הבניין הקיים הוא בן קומה אחת – יהיה ניתן לאשר לו תוספת זכויות בשטח השווה ל- 1.5 קומות טיפוסיות.

אם הבניין הקיים הוא בן 2 קומות – יהיה ניתן לאשר לו תוספת זכויות בשטח השווה ל- 2.5 קומות טיפוסיות.

אם הבניין הקיים הוא בן 3 קומות  – יהיה ניתן לאשר לו תוספת זכויות בשטח השווה ל- 3.5 קומות טיפוסיות.

אם הבניין הקיים הוא בן 4 קומות ומעלה – יהיה ניתן לאשר לו תוספת זכויות בשטח השווה ל- 3.5 קומות טיפוסיות.

יש לציין, כי קומה טיפוסית תיחשב כל קומה ששטחה יותר מ- 50% משטח הקומה הטיפוסית בבניין.

נוסף על כך, ניתן לאשר תוספת של השטח הפנוי הקיים בקומת העמודים המפולשת.

בסיכומו של דבר, סכום כל השטחים האלה, כלומר 13 מ"ר לכל דירה קיימת + השטח בגין תוספת הקומות (לפי מדרג גובה הבניין הקיים כמפורט לעיל) + השטח הפנוי בקומה המפולשת – מהווה "סל זכויות הבנייה" שאותן ניתן לאשר כתוספת מכוח התמ"א.

נוסף על כך, כל דירה חדשה זכאית על פי התמ"א ל- 12 מ"ר לבניין ממ"ד.

חשוב לציין, כי המועצה הארצית הבהירה בהחלטתה החדשה, כי החישוב המבוסס על קומה רעיונית ומספר יחידות דיור תאורטי לצורכי חישוב בלבד – הינו חישוב מורכב שלא יקנה את הוודאות הנדרשת.

על כן, בשורה התחתונה, התיקון החדש אינו מאפשר צירוף הזכויות מכוח התב"ע הקיימת לזכויות מכוח התמ"א.

 

By | 2017-07-12T16:01:51+00:00 פברואר 24th, 2017|מאמרים משפטיים|

About the Author:

עורך הדין נדאל דאוד עוסק בתחומי דיני המקרקעין מזה למעלה מעשר שנים, שבמהלכן צבר ניסיון עשיר ועמוק בתחום הנדל”ן והמשפט האזרחי והמסחרי, במשרדי עורכי-הדין המובילים בתחום, בתל-אביב, ברמת-גן ובחיפה.