מדריך לעניין פיצויי הפקעה

מדריך לעניין פיצויי הפקעה

עורך דין נדאל דאוד

ראשית, מהי הפקעת קרקעות?

הפקעת קרקעות הינה פעולה כפויה של המדינה שבה הקרקע עוברת מבעלות פרטית לבעלות של המדינה, וכל זאת במטרה לשמש אותה לצרכי ציבור. הפקעת הקרקעות יכולה להתבצע מכוח מספר רב של חוקים; כך למשל, בהתאם לחוק תכנון ובנייה, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיע קרקע פרטית במטרה להקים מוסדות חינוך, שטחי חנייה, שטחים ציבוריים וכד', ובמקרה זה הועדה המקומית רשאית להפקיע עד 40 אחוז משטח הקרקע מבלי שתידרש לשלם תמורה או פיצויים לבעל הקרקע; הפקעת קרקע יכולה להתבצע גם מכוח פקודת הקרקעות המנדטורית משנת 1943 או פקודת הדרכים ומסילות הברזל (שבינתיים בוטלה), המאפשרות להפקיע עד 25 אחוז משטח הקרקע למטרה ציבורית מבלי שתידרש המדינה לשלם תמורה או פיצויים, אולם לאחר תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות, הפטור מתשלום פיצויים בוטל.

האם עבור קרקע שהופקעה תמיד מגיע פיצוי כספי?

בהחלט שלא. כאמור, למדינה יש סמכות להפקיע עד 40 אחוז ללא תשלום פיצויים. אך במקרים רבים המדינה מפקיעה יותר מ- 40 אחוז, והיא טוענת שאין כל זכות לאזרח לקבל פיצוי כספי, למרות שמדובר בהפקעת שטח הגדול מ- 40 אחוז משטח הקרקע. בהקשר הזה יצוין, כי גם אם מדובר בהפקעה חלקית, ניתן לתבוע פיצויים בעקבות ירידת ערך הקרקע על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ההכרעה בעניין הינה משפטית.

התיישנות תביעת פיצויי ההפקעה על פי ההלכה החדשה

 "הלכת ארידור" הינה תולדה של תביעה לפיצויי הפקעה שהוגשה נגד עיריית פתח תקווה עוד בשנת 2002 מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. התובעים, אדוארד ארידור ז"ל ובני משפחתו, דרשו פיצויים מהעירייה בגין שטחים שהופקעו מחזקת בני המשפחה עוד בשנת 1962, אך דרישתם נדחתה, ובעקבות כך הגיש אדוארד ארידור ז"ל, בתור היורש של יתר בני המשפחה, תביעה לבית המשפט המחוזי לצורך קבלת הפיצויים המגיעים, אך זו נדחתה גם מחמת ההתיישנות, הקבועה בחוק ההתיישנות לתקופה של 7 שנים.  הערעור אשר הוגש על ידו לעליון נידון בפני השופטים גרוניס, ארבל והמשנה לנשיא חשין, ואלה היו חלוקים בדעתם בשאלת המועד הקובע לתחילת מירוץ ההתיישנות להגשת תביעת הפיצויים בגין ההפקעה. בעקבות כך הוחלט, כי התיק יקבע לדיון נוסף בהרכב מיוחד של 7 שופטים. בפסק הדין התקדימי שהתקבל בשנת 2013 במסגרת הדיון הנוסף, בהרכב של 7 שופטים כאמור, הוחלט על ידי רוב שופטי ההרכב, כי עילת התביעה לפיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות נוצרת לכל המאוחר במועד שבו תפסה המדינה חזקה על הקרקע. ממועד זה מתחיל מרוץ תקופת התיישנות של שבע שנים. עם זאת קבע בית המשפט בצעד תקדימי, כי מכיוון שמדובר בהלכה חדשה, היא תחול רק כעבור 3 שנים מיום מתן פסק הדין, כלומר ביום 21.3.2016. בכך ניתנה למעשה אופציה על ידי בית המשפט העליון לכל מי שהקרקע שלו הופקעה בעבר להגיש עד 20.3.2016 תביעות פיצויים בגין ההפקעות, כל זאת מבלי שהצד המפקיע – המדינה – תוכל לטעון להתיישנות עילת התביעה.

באיזה סוג של קרקעות עוסקת הלכת "ארידור"?

הלכת "ארידור" נוגעת לקרקעות שהופקעו מאז קום המדינה (לרבות הפקעות של הורי והורי הורים) מכוח פקודת הקרקעות, ואשר בגינן לא הוגשה תביעת פיצויים, ובשל כך לא שולמו פיצויים לבעלי הקרקע.

מה עלי לעשות אם הפקיעו לי או למשפחתי את הקרקע?

ראשית, יש לבדוק את אמיתות קיומן של הפקעות היסטוריות שבוצעו מכוח פקודת הקרקעות ושבגינן לא שולמו לכם פיצויים. לגבי הפקעות שכאלו ניתן לברר אצל קרובי משפחה לרבות הורים והורי הורים, וכמו כן ניתן לבדוק זאת גם בילקוט הפרסומים, ברשומות או בתוכניות הועדה המקומית. שנית, יש לבדוק האם אופי ההפקעה מזכה את בעלי הקרקע בפיצוי. לרוב מתבצעת הפקעה בשני שלבים; כאשר בשלב הראשוני, "התכנוני", משתנה ייעודן של הקרקעות על ידי הרשויות לקרקעות לצרכי ציבור – בשלב זה זכאים בעלי הקרקע לפיצויים בגין ההפרש בין שווי הקרקע טרם שינוי ייעודה לשוויה לאחר ביצוע השינוי – ואילו בשלב השני, "הקנייני", יכולה המדינה להפקיע, ברוב המקרים, עד 40% מהקרקע ללא מתן פיצויים לבעליה, וזאת במידה וההפקעה מבוצעת לצורך הקמה של מוסדות דת, בריאות, חינוך ועוד. באם קיימת הפקעה של מעבר ל- 40%, יינתן הפיצוי עפ"י חוות דעת שמאי כפיצוי כספי, או לחילופין, בדמות קרקע חלופית, כאשר האופציה השנייה עדיפה על הראשונה שכן פיצוי כספי מהווה מבחינת הרשויות אירוע מס לכל דבר המחייב תשלום מסים. בנוסף, חשוב לבדוק האם קיים שיהוי בביצוע התכנית שבשמה הוקם הפרויקט או שמא הרשות זנחה את המטרה המקורית של ההפקעה מה שיכול להעניק לבעלי הקרקע כלי נוסף בדרישתו לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין.

 איך נקבע  מנגנון פיצויי הפקעה?

לצורך קביעת סכום הפיצוי, מבצע שמאי מקרקעין הערכת שווי. בדרך כלל מוגשות 2 חוות דעת שמאיות, מטעם הבעלים ומטעם המדינה, וההליך מגיע לדיון בפני בית המשפט. כאשר המדינה מנסה ברוב המקרים לנסות ולהפחית את שווי הפיצוי לקרקע שהופקעה וזאת על ידי העלאת טענות שונות, לרבות על סמך הטענה כי המדינה יכולה להפקיע 40 אחוז מהקרקע ללא תשלום פיצויים.

By | 2017-06-20T14:54:07+00:00 מרץ 1st, 2017|מאמרים משפטיים|