עו"ד נדאל דאוד

בפסק דין חשוב ובעל משמעות רבה במיסוי מקרקעין, אשר ניתן לאחרונה על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, נידון מקרה של חיוב במס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, על-ידי 2 יורשים (מתוך 3 יורשים), כאשר סכום העסקה היה 12,250,000 ש"ח.

בעקבות המכירה, ביקשו כל אחד מהיורשים/העוררים לקבל פטור ממס שבח עד לתקרת השווי לפטור, המגיעה לכ- 4,500,000 ש"ח, כאשר טענתם הייתה, כי לכל אחד מהם מגיע פטור בגין סך של כ- 4,500,000 ש"ח, ולמעשה הפטור לשניהם הנו בגין סך של 9,000,000 ש"ח לערך מהשווי הכולל של העסקה. כאשר רק היתרה, בסך של כ- 3,250,000 ש"ח, תמוסה במס שבח מקרקעין.

העוררים טענו עוד, כי ככל שלא תתקבל עמדתם, והפטור יהיה עבור סך של כ- 4,500,000 ש"ח בלבד, אזי בגין היתרה שאינה פטורה ממס יש לאפשר להם לעשות שימוש במס ליניארי, חרף העובדה שכל אחד מהם מכר כבר 2 דירות בעבר תוך שימוש במס הליניארי, ובכך כל אחד מהם ניצל למעשה את חישוב המס הליניארי המגיע לכל נישום עד 31.12.2017.

לעומת זאת מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי למוכרים מגיע פטור חלקי בלבד משום ששווי דירת המגורים בכללותה הנו מעל לסכום התקרה הפטורה ממס שבח. כלומר, לשיטתו של מנהל מיסוי מקרקעין, חישוב התקרה לפטור (כ- 4,500,000 ש"ח) הנו ביחס לדירה הנמכרת ולא ביחס לכל אחד מהמוכרים לחוד, שהרי אם לא כן – ייווצר כפל בפטור.

ועדת הערר דנה בטענות הצדדים וקבעה, כי לשון החוק תומכת בעמדת העוררים, שהרי סעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כך: "על אף האמור בסעיף 49ב, עלה סכום שווי המכירה על 4,500,000 שקלים חדשים (בסעיף קטן זה – סכום התקרה), יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד סכום התקרה, …". כלומר הזכות היא למוכר ("יהיה המוכר זכאי") ולא לדירה.

עוד קבעה ועדת הערר, כי לא ניתן להפלות בין נישום שמכר דירה שלמה ומבקש פטור על סכום התקרה לבין נישום שרכש דירה ביחד עם אחר וכעת יסתפק בפטור חלקי.

אי לכך, ומאחר וקיים ספק לעניין פרשנות הסעיף, אזי יש להכריע לטובת הנישומים.

יחד עם זאת, ולמרות הקביעות החשובות ביותר שבפסק הדין, ומאחר והפטור המבוקש הנו של יורשים מכוח סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, אזי נקבע על-ידי ועדת הערר, כי המוכרים נכנסים לנעלי המוריש בעניין זה, ומאחר ולמוריש הייתה תקרה אחת בלבד, הרי כך צריך להיות גם לגבי יורשיו.

באשר ליתרת התמורה, קבעה ועדת הערר, כי יש לעשות חישוב מס ליניארי מוטב אשר ייבחן בהתאם לזכאותו של היורש, ללא קשר לזכאותם של המוכרים/היורשים.

לסיכום נציין, כי פסק דין הנו בעל משמעות רבה בנוגע לפטור המגיע בגין מכירת דירת מגורים על-ידי שני מוכרים שאינם עונים להגדרת 'תא משפחתי' אחד, וייתכן שבעקבות פסיקה חשובה זו, יוגש ערעור לבית המשפט העליון (גם אם תוצאת פסק הדין הנה לטובת מנהל מיסוי מקרקעין), שהרי הקביעות שבפסק הדין הנם לטובת הנישומים ולא לטובת מנהל מיסוי מקרקעין, והן יכולות להשליך על שומות קיימות במידה ותוגש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.