הפקעה למטרו: ההליך והפיצוי – מדריך משפטי

ההפקעה למטרו במרכז הארץ החלה ובעלי הנכסים שנמצאים על התוואי של שלושת הקווים המתוכננים, החלו לקבל הודעות הפקעה. לאור כך, יהיה זה חשוב להביא בפני ציבור בעלי הנכסים את מלוא המידע המשפטי הדרוש על מנת להבין מה הם הליכי ההפקעה הצפויים, וכן אופן קבלת הפיצויים המגיעים כתוצאה ממימוש פרויקט המטרו.

חשוב לדעת, כי פרויקט המטרו במרכז הארץ כולל שלושה קווי מטרו (M1, M2, M3) הנמתחים לאורך כמעט 145 קילומטרים ואשר כוללים 150 תחנות לנוסעים.

במסגרת המדריך המשפטי שמובא כאן, אפרט את הליכי ההפקעה והדרך להתמודדות עמה וכן הפיצוי המגיע בגין הפקעת הקרקעות.

מהי הפקעת קרקעות?

הפקעת קרקעות הינה פעולה כפויה של המדינה או רשות מוסמכת אחרת מטעם המדינה שבה הקרקע עוברת מבעלות פרטית לבעלות של המדינה, וכל זאת במטרה לשמש אותה לצרכי ציבור. הפקעת הקרקעות יכולה להתבצע מכוח מספר רב של חוקים. כך למשל, בהתאם לחוק תכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיע קרקע פרטית במטרה להקים מוסדות חינוך, שטחי חנייה, שטחים ציבוריים וכד', ובמקרה זה הועדה המקומית רשאית להפקיע עד 40% משטח הקרקע מבלי שתידרש לשלם תמורה או פיצויים לבעל הקרקע. כמו כן, הפקעת קרקע יכולה להתבצע גם מכוח פקודת הקרקעות משנת 1943, ומחוקי הפקעה רבים אחרים.

האם תמיד מגיע פיצוי בגין ההפקעה?

לא. כאמור, למדינה יש סמכות להפקיע מכוח חוק התכנון והבניה עד 40% ללא תשלום פיצויים. כלומר, במידה ומופקעים עד 40% משטח חלקה מסוימת (כאמור, בהתאם לחוק התכנון והבניה), אזי הפקעה זו אינה מזכה את הבעלים בפיצויים כלשהם בגין נטילת זכויות הקנין שלהם. במקרים רבים המדינה מפקיעה אף יותר מ- 40%, והיא טוענת שאין כל זכות לאזרח לקבל פיצוי כספי, למרות שמדובר בהפקעת שטח הגדול מ- 40% משטח הקרקע וזאת מאחר ומעלה טענה שלפיה היתרה של החלקה (שלא הופקעה) הושבחה כתוצאה מההפקעה. בהקשר הזה נציין, כי במקרים רבים קביעה זו של המדינה הנה מוטעית ומשוללת יסוד. ויותר מכך, פעמים רבות ניתן לקבל פיצויים גם אם הופקעו פחות מ- 40% משטח החלקה וזאת בתנאי שיוכח כי נגרם סבל לבעלים כתוצאה מההפקעה.

מהם שלבי ההפקעה?

לרוב, הליך ההפקעה מתחלק לשני שלבים עיקריים: האחד, הליך אישור התוכנית בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. השני, הליך ההפקעה עצמו. השלב הראשון עניינו בהליך התכנון שמאפשר לנפגעים להגיש התנגדויות לצורך שינוי התכנון. לאחר מכן, ובמידה והתכנון אושר, והייעוד של המקרקעין שונה, למשל, ממגורים לתוואי המטרו, כי אז ניתן לתבוע פיצויים בעקבות ירידת ערך הקרקע על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. כלומר, שינוי הייעוד ממגורים למטרו מעניק לבעלים זכות לקבל פיצויים בגין ירידת הערך. חשוב להדגיש, כי הפיצוי בגין שלב זה מגיע לכ- 90% משווי הנכס ולכן מדובר בחלק הארי של הפיצויים של ההפקעה.

חשוב להדגיש עוד, כי קיימת התיישנות של 3 שנים בלבד בגין חלק זה, וככל שלא מוגשת תביעה בתוך 3 שנים מאז אישור התוכנית, אזי ייתכן שהוועדה המקומית תטען להתיישנות ויישללו הפיצויים מהבעלים. השלב השני הנו הליך ההפקעה עצמו. בשלב זה המדינה שולחת הודעת הפקעה לבעלים שבה תציין את פרטי המקרקעין, השטח המופקע. כמו כן תציין אם מדובר בהפקעה זמנית או הפקעה קבועה, מתי ייערך פרוטוקול הבדיקה של המקרקעין לצורך הערכת הפיצויים וכו'. כפי שניתן ללמוד מהאמור לעיל, הפיצויים בגין חלק זה בהפקעה, הנו לרוב 10% משווי המקרקעין בלבד.

מה עלי לעשות אם הפקיעו לי עבור המטרו?

ראשית, יש לבדוק את פרטי ההפקעה: תוואי המטרו באזור הנכס, שטח ההפקעה, הפקעה זמנית או לצמיתות, מועדי ההפקעה וכו'. לאחר מכן יש לבדוק מבחינה משפטית ותכנונית אם קיים סיכוי לשינוי התוואי (אם כי ברוב המקרים, לאחר אישור התכנון, הסיכוי הנו קטן). שנית, יש לבדוק האם אופי ההפקעה מזכה את בעלי הנכס בפיצויים, אם לאו. כאמור, הפקעה מתבצעת בשני שלבים: השלב הראשוני ("השלב התכנוני"), משנה את ייעוד הקרקע לקרקע בייעוד ציבורי – בשלב זה זכאים בעלי הקרקע לפיצויים בגין ההפרש בין שווי הקרקע טרם שינוי ייעודה לשוויה לאחר ביצוע השינוי – ואילו בשלב השני ("השלב הקנייני"), מפקיעה הרשות את הקרקע כאשר הפקעה של עד 40% מהקרקע יכולה להיות הפקעה ללא פיצויים. באם קיימת הפקעה של מעבר ל- 40%, יינתן הפיצוי עפ"י חוות דעת שמאי כפיצוי כספי, או לחילופין, בדמות קרקע חלופית, כאשר האופציה השנייה עדיפה על הראשונה שכן פיצוי כספי מהווה מבחינת הרשויות אירוע מס לכל דבר המחייב תשלום מסים.

 איך נקבע מנגנון פיצויי הפקעה?

לצורך קביעת סכום הפיצוי, מבצע שמאי מקרקעין הערכת שווי. בדרך כלל מוגשות 2 חוות-דעת שמאיות. אחת מטעם הבעלים ואחת מטעם הרשות. ככל שלא תהיה הסכמה על סכום הפיצויים, המחלוקת בין הצדדים תעבור להליך משפטי לצורך בירור. כאשר המדינה מנסה ברוב המקרים לנסות ולהפחית את שווי הפיצוי לקרקע שהופקעה וזאת על-ידי העלאת טענות שונות, לרבות על סמך הטענה כי המדינה יכולה להפקיע 40% מהקרקע ללא תשלום פיצויים.

האם ניתן לקבל פיצוי מוגדל כתוצאה מההפקעה למטרו?

אכן כך. בתור מדיניות בעניין ההפקעות למטרו, נת"ע הודיעה כי תעניק פיצוי מוגדל של 25% למי שמגיע עמה לפיצוי מוסכם ללא צורך בניהול הליך משפטי. ניהול הליכים משפטיים בנוגע לגובה הפיצויים יהיה מטבע הדברים כרוך בהוצאות משפט רבות ונת"ע מעוניינת לחסוך בעלויות ניהול אלפי ועשרות אלפי הליכים כאלה. בכל מקרה, מומלץ לצורך כך להיוועץ עם עורך-דין מקרקעין העוסק בתחום לצורך בדיקת כדאיות ההסדר עם נת"ע.

האמור במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. לצורך קבלת ייעוץ משפטי קונקרטי יש לפנות לעורך-דין.

***

להתייעצות בעניין ההפקעות למטרו – פנו לעו"ד נדאל דאוד – בעל מומחיות בתחום ההפקעות. ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.