הקלה במס שבח – החלטה דרמטית בתביעה ייצוגית

הקלה במס שבח במכירת דירה מושכרת

בהחלטה דרמטית שניתנה על-ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב, אושרה הבקשה לתביעה ייצוגית שמשנה באופן משמעותי את דרך חישוב מס השבח כאשר מדובר במכירת דירה שהייתה מושכרת למגורים. למעשה, ההחלטה מפחיתה את החבות במס השבח ומביאה להקלה משמעותית על ציבור רחב של נישומים שמכרו את דירות המגורים בתקופה הרלוונטית והכל כפי שיפורט בהרחבה כאן.

רקע

בטרם פירוט ההחלטה והשלכותיה על ציבור הנישומים, חשוב לציין כי כשמדובר בדירה המשוכרת למגורים, קיימים בפני הבעלים שלושה מסלולים שונים שהיחיד (ולא התאגיד) יכול לבחור ביניהם לצורך חישוב מס ההכנסה בגין דמי השכירות של דירת המגורים, כפי שיפורט להלן:

1. מסלול הפטור 

כאשר דמי השכירות של דירת המגורים אינם עולים על 5,471 ש"ח (נכון לשנת 2023), וככל שמתקיימים תנאים נוספים הקבועים בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן-1990), אזי הם יהיו פטורים ממס הכנסה. לעומת זאת, כאשר דמי השכירות החודשיים עולים על תקרת הפטור הנ"ל, אך לא עולים על כפל תקרת הפטור, אזי יש לחשב את הפטור בדרך אחרת שפירטנו במאמר קודם בעניין, כאשר על הסכום החייב במס יחול המס השולי של המשכיר בהתחשב בהכנסותיו. לעומת זאת, כאשר דמי השכירות החודשיים עולים על כפל תקרת הפטור (קרי – מעל 10,942 ש"ח), אזי בעל הדירה לא ייהנה מפטור ממס הכנסה.

2. מסלול הפטור המופחת (מסלול ה- 10%)

מסלול זה מעניק מס מופחת של 10% (כפי שקבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה), בהתקיים שני תנאים: הראשון, הדירה משמשת למגורים בישראל. התנאי השני, שההכנסה אינה הכנסה מעסק. במקרה שבו בוחרים במסלול זה, אזי לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות בייצור ההכנסה מדמי השכירות, שהרי הדבר מגולם בשיעור המס המופחת.

3. מסלול החיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה יחול מס בשיעור המס השולי של הבעלים/המשכיר בהתאם להכנסותיו, כאשר מדרגת המס הראשונה הנה 31%, אך אם המשכיר/בעל הדירה מלאו לו 60 שנה, אזי מדרגת המס הראשונה תהיה 10% בלבד.

יש לציין, כי במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות בייצור ההכנסה מדמי השכירות (כגון שכר טרחה עו"ד, שיפוצים). כמו כן, ניתן לנכות פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא שווי הקרקע).

המקרה

המקרה שנידון בפני בית-המשפט המחוזי בתל-אביב עסק במכירת דירה הנמצאת ברח' חורב 34א בחיפה. מדובר בדירה להשקעה אשר נרכשה על-ידי בעל הדירה בשנת 1996 תמורת 446,460 ש"ח. בחלוף 23 שנה, בשנת 2019, מכר בעל הדירה את הדירה תמורת סך של 900,000 ש"ח. כאמור, במשך כל תקופת בעלותו שנמשכה כ- 23 שנה, השכיר בעל הדירה את הדירה תמורת דמי שכירות שאינם עולים על תקרת הפטור. בהתאם לכך, הוא ביקש פטור ממס על ההכנסה מדמי שכירות, בהתאם למסלול הפטור הראשון כמפורט לעיל.

בעת הגשת הדיווח על העסקה למשרד מיסוי מקרקעין בחיפה, חישב המוכר/בעל הדירה את מס השבח החל ללא הפחתה של רכיב הפחת משווי הרכישה (יש לציין, כי הפחתת הפחת משווי הרכישה כאמור, מביאה להגדלת הפער בין שווי הרכישה לבין שווי המכירה ובכך הרווח/השבח ממכירת הדירה יגדל, ובהתאם לכך גם מס השבח יגדל). בהתאם לדיווח שהוגש על-ידי המוכר, סכום המס לתשלום מס שבח עמד על כ- 9,000 ש"ח. אולם משרד מיסוי מקרקעין לא קיבל את הדיווח ודרש מהמוכר להפחית את הפחת משווי הרכישה בהתאם להוראת הביצוע מס' 5/2007, דבר אשר הגדיל את החבות במס השבח שעמדה על כ- 20,000 ש"ח. בעקבות כך, שילם בעל הדירה את תוספת המס כאמור ולא הגיש השגה על השומה שנקבעה. יחד עם זאת הוא הבהיר בעת הדיון בשומה, כי עמדת משרד מיסוי מקרקעין בנוגע לניכוי הפחת משווי הרכישה הנה שגויה וכי בכוותו להגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית בעניין.

החלטת בית-המשפט

במסגרת ההליך לאישור הבקשה הייצוגית טען בעל הדירה, כי הוראת הביצוע מס' 5/2007 הנה שגויה וכי לא ייתכן כי יחויב במס שבח מוגדל עקב ניכוי הפחת משווי הרכישה, כאשר לא נוכה כל פחת במסגרת מסלול המס שבו בחר במשך תקופת השכירות. עוד טען, כי התכלית של מסלול הפטור הנה לעודד את האזרחים להשקיע בדירות מגורים והשכרתן וכך להגדיל את מלאי הדירות בשוק. ניכוי הפחת לעומת זאת, מביא להגדלת מס השבח ומרוקן מתוכן את התכלית של מסלול הפטור.

לעומת זאת, רשות המסים טענה כי מקרה זה אינו מתאים להתברר כתובענה ייצוגית שהרי בעל הדירה/המוכר לא פעל בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ולא הגיש השגה על השומה. עוד טענה הרשות, כי ראוי לנכות פחת משווי הרכישה לנוכח הכללים הנוהגים המשקפים את עקרונות המיסוי המקובלים שעל פיהם יש לייחס הוצאות להכנסות פטורות. כלומר, מאחר והוצאות הפחת מיוחסות להכנסות פטורות, אזי רואים את הנישום כמי שלא נמנע מניכוי ההוצאות אלא ניכה אותן בפועל. במילים אחרות, במקרה של בחירת מסלול הפטור המלא ממס, רואים את הפחת ככזה שכבר נוכה גם אם מבחינה מעשית אין לכך נפקות מיסויית לאור הפטור ממס.

לאחר סקירת המצב המשפטי בעניין, אישר בית-המשפט המחוזי את הבקשה לאישור התביעה הייצוגית כאשר קבע כי קיים שוני מהותי בין מסלול הפטור (המסלול הראשון) לבין מסלול ה- %10 (המסלול השני) שבו יש לנכות את הפחת משווי הרכישה. בית-המשפט קבע, כי ההיגיון של ניכוי הפחת במסלול השני אינו חל במקרה של מסלול הפטור שהרי אין במקרה זה סכנה של הטבה כפולה לנישום. במסלול הפטור, "הנישום" לא מנצל את הפחת לצורך הפחתת החבות במס ההכנסה בגין דמי השכירות ולכן אין חשש לכפל הטבה במס. לעומת זאת במסלול השני (מסלול ה- 10%), הרעיון הנו שהפחת (וגם ההוצאות האחרות) מקוזז מההכנסה ולכן שיעור המס הנו מופחת (10%).

בית-המשפט הוסיף וקבע, כי פרשנות רשות המסים שלפיה יש לנכות את הפחת משווי הרכישה במסלול הפטור, מרוקנת מתוכן את ההטבה שהתכוון לתת המחוקק לנישום שנהנה מפטור ממס, שהרי במקום פטור ממס על ההכנסה, פרשנות זו מגדילה את מס השבח בעת מכירת הדירה.

עוד קבע בית-המשפט, כי רשות המסים אינה רשאית להחיל על דעת עצמה את עניין ניכוי הפחת גם במסלול הפטור כאשר הדבר לא קיים בחוק, להבדיל מניכוי הפחת במסלול השני (מסלול ה- 10%) ובמסלול השלישי (מסלול החיוב במדרגות המס) שבהם נקבע מפורשות בחוק, כי יש לנכות פחת בעת מכירת הדירה. בית-המשפט הדגיש, כי הגדלת המס חייבת להיות על בסיס הוראת חוק מפורשת וברורה ולא על בסיס הוראת ביצוע של רשות המסים שאינה מעוגנת בחוק.

התוצאה

התוצאה של החלטת בית-המשפט הנה אישור התביעה הייצוגית כך שהקבוצה של בעלי הדירות למגורים שמתקיימים בהם התנאים המצטברים להלן, ייהנו מביטול הפחת בעת חישוב שומות מס השבח ובכך יקבלו החזר מס שבח. התנאים שמאפשרים החזר הנם כדלקמן:

  1. בעלי הדירות השכירו את דירות המגורים במסגרת מסלול הפטור ממס ההכנסה על דמי השכירות.
  2. בעלי הדירות מכרו את דירות המגורים בתקופה שבין 20.1.2018 ועד ליום 28.4.2021.
  3. רשות המסים ניכתה פחת משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח במכירה.
  4. בעלי הדירות שילמו מס שבח בגין מכירת הדירות, לרבות אותו חלק שנובע מניכוי הפחת.

בהתאם לכך, מי שעומד בתנאים הנ"ל, זכאי להקלה במס שבח בדרך של השבת אותו חלק ממס השבח אשר שולם ונבע מניכוי הפחת משווי הרכישה.

משרדנו לא ייצג בהליך הנ"ל.

להתייעצות בנושא עם עו"ד נדאל דאוד ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.

 

By |2023-05-23T15:11:21+03:00מאי 23rd, 2023|חדשות המשרד (rss)|
עבור למעלה