כיצד מחושב מס רכישה ברכישת מגרש של המינהל?

לכל עסקת מקרקעין יש היבט של מיסוי (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה וכו'). בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, על הצדדים לעסקה להגיש דיווח למשרד מיסוי מקרקעין האזורי בתוך 30 יום מיום חתימת הסכם המכר. הדיווח כאמור כולל גם חישוב של מס השבח ומס הרכישה כפי שהצדדים מחשבים. במאמר זה נתמקד בשאלה כיצד מחושב מס הרכישה ברכישת מגרש של מינהל מקרקעי ישראל?

בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, שיעור מס הרכישה בגין רכישת זכות במקרקעין, לרבות מגרש בניה, הנו 6% משווי הרכישה. כך לדוגמא, ככל ששווי המגרש הנמכר הנו 1,000,000 ש"ח, אזי מס הרכישה שאמור להיות משולם הנו בסך של 60,000 ש"ח. יחד עם זאת, כאשר מדובר במגרש של המינהל (רשות מקרקעי ישראל), אזי לרוב השווי של המגרש מורכב משני מרכיבים מרכזיים: שווי הקרקע והוצאות הפיתוח. במקרה זה הרוכש מהמינהל נדרש לשלם את שווי הקרקע וכן בנוסף הוא משלם את הוצאות הפיתוח בגין עבודות הפיתוח והתשתית המבוצעות לצורך הכשרת המגרש לבנייה עתידית. בהתאם לכך, שיעור מס הרכישה שישולם, יהיה 6% מהסך הכולל של שווי הקרקע בתוספת עלויות הפיתוח (מס הרכישה = 6% X (שווי הקרקע + הוצאות הפיתוח)).

בהתאם להלכת שרביט משנת 1991 (ע"א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט ייזום פרויקטים ובניה), הוצאות הפיתוח לצורך חישוב מס הרכישה הנן ההוצאות בגין עבודות הפיתוח שבוצעו עד ליום חתימת הסכם המכר. כלומר, ככל שגובה עלויות הפיתוח שבוצעו עד ליום חתימת הסכם המכר הנו למשל 200,000 ש"ח מתוך סך כולל של 500,000 ש"ח וככל ששווי הקרקע הנו 400,000 ש"ח, אזי בהתאם להלכה הקיימת (הלכת שרביט), מס הרכישה יהיה 6% מסך של 400,000 ש"ח + 200,000 ש"ח, קרי – 36,000 ש"ח.

נוסחה זו עמדה לאחרונה במרכזה של התדיינות משפטית בפני בית-המשפט העליון במסגרת ע"א 6404/19 אמרלד בניין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (2022). במסגרת ערעור זה, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי בניגוד להלכה הקיימת, יש לחשב את מס הרכישה כאחוז (6%) מסך של עלות הקרקע בתוספת כל הוצאות הפיתוח, ולא רק החלק היחסי של הוצאות הפיתוח עד ליום חתימת הסכם המכר. כלומר, בהתאם לדוגמא שהובאה לעיל, בגין רכישת מגרש המינהל הנ"ל, יש לשלם סך של 54,000 ש"ח שהנו 6% מהשווי הכולל של שווי הקרקע (400,000 ש"ח) בתוספת כל עלויות הפיתוח (500,000 ש"ח).

בפסק-הדין של בית-המשפט העליון שניתן לאחרונה (22.3.2022) סקר בית-המשפט את פסקי הדין בעניין, החל מהלכת שרביט וכן הפסיקה המאוחרת שבאה בעקבותיו, וקבע כי לעניין חישוב מס רכישה ברכישת מגרש מהמינהל, פסק-הדין בעניין שרביט הנו הלכה שרירה וקיימת וכי יש לנהוג לפיה. בית-המשפט קבע, כי בהלכת שרביט נקבע כלל פשוט ובהיר שלפיו יש לכלול בשווי הרכישה את עלויות הפיתוח שכבר בוצע ביום חתימת הסכם המכר ולא את הפיתוח העתידי במגרש.

בהתאם לעמדתה של כב' השופטת וילנר אשר כתבה את עמדת הרוב, הוצאות הפיתוח העתידיות אינן כשלעצמן נכללות בשווי הרכישה אלא רק במקרה שכתוצאה מעבודות הפיתוח מושבחים המקרקעין בהתאם לתכנית הבניה הקיימת וכתוצאה מהחלטה של הרשות התכנונית/הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ולא רק עקב מעשה או התחייבות מצד המוכר או הקונה. כב' השופט סולברג הסכים עם התוצאה שאליה הגיעה כב' השופטת וילנר אולם לא קבע מסמרות באשר למבחן שהוצע על-ידה ונצמד להלכת שרביט. לעומת זאת כב' השופט קרא, שהיה בדעת מיעוט, קבע כי הפסיקה האחרונה הביאה לשינוי בהלכת שרביט ובהתאם לכך קבע כי יש לכלול את כל עלויות הפיתוח לצורך חישוב מס הרכישה.

By |2022-05-06T15:14:20+03:00מאי 6th, 2022|מאמרים משפטיים|
עבור למעלה