כיצד לחשב מס שבח במכירת חנות?

בפסק-דין שניתן לאחרונה על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה, נידונה השאלה כיצד לחשב מס שבח במכירת חנות? המקרה מושא הערר עסק במוכר חנות בקרית-אתא שהצהיר על שווי רכישה כפול, דבר שהביא להפחתה משמעותית במס שבח.

כידוע, מס השבח מבוסס על שני נתונים מרכזיים: שווי הרכישה של הנכס ושווי המכירה של הנכס. מס השבח מחושב בהתאם לרווח/השבח שבין שני הסכומים.

המקרה מושא פסק-הדין עוסק בנישום שרכש שתי חנויות בסכום זהה. לאחר מכן, אותו נישום מכר את החנות הראשונה בסכום כפול משווי רכישתה, אולם בדיווח למשרד מיסוי מקרקעין של המחוז, הוא הצהיר על שווי הרכישה של שתי החנויות שרכש (למרות שהעסקה הנה למכירת חנות אחת בלבד). כבר כאן נציין, כי טענתו בפני ועדת הערר הייתה, כי הדיווח כאמור מקורו בטעות, כאשר הצהיר על שווי הרכישה ששילם עבור שתי החניות יחד. כפועל יוצא מהדיווח כאמור, לא נוצר מס שבח בגין מכירת החנות הראשונה.

בחלוף הזמן, הנישום מכר מחצית מהחנות השנייה שבבעלותו, כאשר בדיווח שהגיש למשרד מיסוי מקרקעין טען, כי יש לחשב את מס השבח בהתאם לשווי הרכישה של מחצית מהחנות השנייה. מנהל מיסוי מקרקעין גילה אז את הטעות בנתוני העסקה של מכירת החנות הראשונה (שבה נקבע שווי הרכישה כשווי שתי החנויות יחדיו). בהתאם לכך, הוא דחה את השומה העצמית שהגיש הנישום בגין מכירת מחצית מהזכויות של החנות השנייה. מנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומה בהתאם לסמכותו לפי סעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שבה קבע, כי שווי הרכישה הנו 0.1 ₪.

בעקבות זאת, הגיש הנישום השגה על שומת מס שבח, אולם מנהל מיסוי מקרקעין דחה אותה תוך שהוא קובע, כי מאחר ושווי הרכישה של שתי החנויות נוצל במלואו בעת שנמכרה החנות הראשונה, אזי לא נותר שווי רכישה שניתן לנצלו בשומת מס השבח הנוכחית.

בעקבות דחיית ההשגה, הוגש הערר שנידון בפני ועדת הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה. השאלה המרכזית שנידונה בפני הוועדה הייתה כיצד לחשב מס שבח ומהו שווי הרכישה בעסקה השנייה (מכירת מחצית הזכויות של החנות השנייה). הנישום/העורר טען, בין היתר, כי יש להכיר בשווי הרכישה שהוצהר משום שמנהל מיסוי מקרקעין לא פעל לתיקון שומת מס שבח בגין מכירת החנות הראשונה למרות "הנורות האדומות" שנדלקו. בהתאם לכך, ולנוכח העיקרון של סופיות הדיון, יש לקבל את שווי הרכישה המדווח.

מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין טען בפני הוועדה, כי אין להתיר את שווי הרכישה פעמיים, שהרי לנוכח הדיווח על שווי הרכישה בגין החנות הראשונה לא שולם מס שבח כלל, למרות שהיה מקום לחייב במס שבח. למעשה, הנישום ניצל את מלוא שווי הרכישה במסגרת חישוב מס השבח בגין החנות הראשונה ואין מקום לאפשר לו לנצל את שווי הרכישה שוב וליהנות מהפחתה משמעותית במס שבח. הדבר מהווה עשיית עושר על חשבון הקופה הציבורית.

ועדת הערר דחתה את הערר של הנישום וקבעה, כי אין להכיר בשווי הרכישה של החנות השנייה פעם נוספת, שהרי חישוב מס השבח בעסקה הראשונה (מכירת החנות הראשונה), התבסס על שווי הרכישה של שתי החנויות ולא רק של החנות הראשונה. הוועדה נימקה את קביעתה על בסיס העיקרון המרכזי בדיני המסים שהנו עקרון גביית מס אמת. כמו כן, בהתאם לעקרון רציפות המס, יש להימנע ממיסוי חֶסֶר או מיסוי יתר. נוסף על כך קבעה ועדת הערר, כי אין בסיס לטענת הנישום בדבר פגיעה בסופיות השומה או באינטרס ההסתמכות שלו. זאת מכיוון שהנישום התרשל כאשר הגיש דיווח שגוי בעת מכירת החנות הראשונה. הגשת הדיווח השגוי הובילה לחסכון מס שלא כדין. נוסף על כך קבעה ועדת הערר, כי מנהל מיסוי מקרקעין לקח בחשבון את עיוות המס שנוצר בעסקה הראשונה, לצורך גביית מס אמת בעסקה המאורחת. הוועדה הבהירה, כי המשמעות של קבלת עמדתו של הנישום בערר הנה פגיעה בקופה הציבורית על ידי חסכון שלא כדין במס.

לאור האמור, ועדת הערר דחתה את הערר וקיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין שלפיה שווי הרכישה בגין מכירת מחצית הזכויות בחנות השנייה עומד על 0.01 ₪. כמו כן, הוועדה חייבה את הנישום בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪.

***

להתייעצות בנושא מיסוי מקרקעין עם עורך דין והנוטריון נדאל דאוד ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.

משרדנו לא ייצג בהליך המשפטי.

By |2022-08-15T21:10:00+03:00אוגוסט 12th, 2022|חדשות המשרד (rss)|
עבור למעלה