חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 הנו המסגרת החוקית המסדירה את ההיבט המיסויי של עסקאות מקרקעין. במסגרת החוק נקבעו הפטורים השונים המגיעים בגין מכירת דירת מגורים, כאשר קיימים סוגים שונים של פטורים שפירטנו במאמר נפרד. כאן נבקש להתייחס לעניין הפטור ממס על זכויות בנייה, כאשר מדובר בדירת מגורים שיש לה זכויות בניה.

בטרם נבהיר את דרך החישוב של הפטור נציין, כי קיימים שני תנאים מקדמיים ומצטברים בנוגע למס על זכויות בנייה:

1. קיומן של זכויות בנייה ממשיות המאושרות בתכנית בנין עיר (תב"ע).

2. זכויות הבנייה הנ"ל השפיעו על שווי הנכס (בעניין זה נטל ההוכחה מוטל על משרד מיסוי מקרקעין).

כלומר, כאשר זכויות הבנייה אינן מיידיות ואינן ממשיות או כאשר קיימות זכויות בנייה אולם הזכויות זניחות ולא משמעותיות ולא משפיעות על שווי הנכס, אזי זכויות הבנייה לא ימוסו. אולם כאשר שני התנאים מתקיימים, אזי כעקרון, חל מס על זכויות הבנייה כמפורט להלן.

הסעיף הרלוונטי בעניין זה הנו סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם לסעיף, כאשר מתקיימים התנאים לקבלת פטור בגין מכירת דירת המגורים (שיש בה זכויות בנייה), אזי הפטור מחושב כלהלן:

במקרה ששווי הדירה כולל זכויות הבנייה עולה על התקרה הקבועה בחוק: כ- 2.215 מיליון ₪ (סכום התקרה מתעדכן מדי שנה במסגרת הוראת ביצוע), אזי בהתאם לסעיף 49ז(1) לחוק, גובה הפטור הנו עד לשווי הדירה (ללא זכויות בנייה).

במקרה ששווי הדירה כולל זכויות הבנייה נמוך מגובה התקרה, אזי בהתאם לסעיף 49ז(2) לחוק, גובה הפטור הכולל יהיה הנמוך מבין שני הסכומים שלהלן:

  • כפל שווי הדירה (ללא זכויות הבנייה).
  • עד גובה התקרה.

חשוב לזכור גם, כי קיימת בסעיף 49ז(3) לחוק הוראה לעניין הגובה המינימלי של הפטור (רצפת הפטור). כלומר, במידה ונמכרת דירה ישנה ששוויה (ללא זכויות הבנייה) הנו 100,000 ₪ ושוויה (כולל זכויות בניה) הנו 800,000 ₪, אזי סכום הפטור המגיע אינו 200,000 ₪, אלא סכום רצפת הפטור שמגיע לכ- 550,000 ₪ (נכון להיום).

לאחר שחושב גובה הפטור בגין דירת מגורים מזכה הכוללת זכויות הבנייה, וככל שסכום הפטור אינו מכסה את השווי הכולל של העסקה, אזי סכום ההפרש ימוסה כזכות אחרת במקרקעין ולא כדירת מגורים, וזאת בהתאם לסעיף 49ז(4) לחוק מיסוי מקרקעין.

עוד נציין, כי החישוב הנ"ל מתייחס למקרה שבו לדירת המגורים זכויות בנייה צמודות (חישוב זה נקרא 'פיצול אנכי'). לעומת זאת, בפסיקה התפתחה דוקטרינה אחרת שנקראת 'הפיצול האופקי'. דוקטרינת 'הפיצול האופקי' חלה כאשר מדובר בעסקה למכירת בית מגורים צמוד קרקע הבנוי בקצה של חלקה, וקיים שטח נוסף ליד הבית הבנוי, שמאפשר בניית בית מגורים נוסף על החלקה. במקרה זה משרד מיסוי מקרקעין עשוי לקבוע כי מדובר בשני בתים צמודי קרקע ויוציא שתי שומות נפרדות בהתאם (כמובן בתנאי כי מימוש זכויות הבנייה הנו ריאלי וממשי).

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.