מס רכישה לדירה ראשונה – האם אפשרי בכל מקרה?

מס רכישה לדירה ראשונה – האם אפשרי בכל מקרה?

בפרשה שנידונה לאחרונה בוועדת הערר שליד בית-המשפט המחוזי מחוז מרכז בלוד, נידונה השאלה מהו שיעור מס הרכישה שבו יחויב רוכש מגרש שעליו בנוי בית מגורים ישן ואשר הרס אותו לאחר רכישת המגרש לצורך בניית דירת מגורים חדשה במקומו.

העובדות

מדובר בעסקה של בני זוג לרכישת מגרש שעליו בנוי דירת מגורים ולאחר החתימה על הסכם הרכישה, הגישו בני הזוג דיווח למשרד מיסוי מקרקעין המחוזי בגין העסקה כפי שמתחייב מחוק מיסוי מקרקעין. בדיווח שהוגש ביקשו הרוכשים לחשב את מס הרכישה בשיעור המתאים לרכישת דירת מגורים ראשונה ואשר מאפשר הטבה משמעותית במס רכישה לעומת סוגים אחרים של חישובים. לאחר רכישת המגרש, מכרו הרוכשים חצי מהמגרש ובאותה עת הרסו את בית המגורים הבנוי על המגרש על מנת לבנות בית מגורים חדש במקומו. בעקבות כך, דחה מנהל מיסוי מקרקעין את ההצהרה שהוגשה מטעם בני הזוג – שכאמור ביקשו חישוב מס רכישה לדירת ראשונה – והוציא שומה לתשלום מס רכישה לפי שיעור המס החל על רכישת זכות אחרת שאינה דירת מגורים (קרי – 6%).

בעקבות הוצאת שומת מס הרכישה כאמור, הגישו הרוכשים ערר לוועדת הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז בלוד. במסגרת הערר שהוגש טענו הרוכשים, כי יש לחייב אותם בשיעור מס רכישה לדירה ראשונה ולא חישוב של רכישת מגרש. ועדת הערר בחנה את המקרה ונסיבותיו, וציינה את העובדה כי בני הזוג רכשו בית מגורים ישן (שנבנה בשנות ה- 50), וכי הם לא באמת התכוונו לגור בו שהרי סמיכות הזמנים שבין הרכישה לבין הריסת הבית ובניית בית מגורים במקומו וכן מכירת חלק אחר מהמגרש מעידה בבירור על היעדר כל כוונה לגור בבית המגורים שנרכש.

הכרעת בית-המשפט

לאור האמור, קבע בית-המשפט המחוזי כי המבחן הסובייקטיבי להגדרת דירת מגורים לא מתקיים במקרה הזה. בית-המשפט ציין, כי אכן מבחינה פיזית היה בנוי על המגרש דירת מגורים אך זו יועדה על ידי בני הזוג/הרוכשים להריסה, ולא התכוונו לעשות בה שימוש קבוע וממשי לצורך מגורים. לכן, כך לפי בית-המשפט, כל הפעולות שנעשו דומות לפעולות שמבצע רוכש של מגרש לצורך בנייה, ולכן יש לראות בנכס שנרכש באותו אופן (קרי – מגרש לבניה ולא דירת מגורים). בהתאם לכך, בית-המשפט המחוזי קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין מרכז וקבע כי המס יחול לפי הכוונה הסובייקטיבית של בני הזוג ולא לפי המבחן האובייקטיבי של הגדרת דירת מגורים.

חשוב לציין, כי ההבדל בין החישוב של מס רכישה לדירה ראשונה לבין חישוב מס רכישה למגרש הנו משמעותי ביותר וטמון בו הפרשי מס גבוהים באופן משמעותי. ברור הוא כי הפרשנות של בית-המשפט שלפיה המבחן הנו מבחן סובייקטיבי של הרוכש לצורך חישוב מס רכישה יש לה חשיבות רבה וניתן לומר כי פרשנות מעין זו הנה מובילה לגביית מס אמת אולם יש להיזהר מפרשנות שגויה של הכוונה הסובייקטיבית של הצדדים.

משרדנו לא ייצג בהליך הנ"ל.

****

להתייעצות בנושא מיסוי מקרקעין עם עורך דין והנוטריון נדאל דאוד ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.

 

By |2023-04-23T10:54:29+03:00אפריל 23rd, 2023|חדשות המשרד (rss)|
עבור למעלה