עורך דין עסקאות נדל"ן2021-05-17T13:04:54+03:00
  • עורך-דין מקרקעין

עורך-דין מקרקעין נדאל דאוד עוסק בתחום רחב של עניינים שונים הקשורים במקרקעין. מדובר בתחום מורכב אשר כולל בתוכו נושאים שונים העוסקים במקרקעין. העיסוק בתחום דורש מומחיות וניסיון רב ומוכח של עורך הדין.

מה הנושאים שעוסקים בהם דיני המקרקעין?

החוק המרכזי העומד במרכז דיני המקרקעין הנו חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). מובן, כי קיימים חוקים נוספים וחשובים העוסקים במקרקעין, אולם לחוק המקרקעין חשיבות מיוחדת בתחום. בהתאם לחוק מרכזי זה, הוגדרו המקרקעין באופן הבא: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע או חיבור זמני".

כלומר ניתן ללמוד, כי עסקה במקרקעין הנה כל עסקה אשר כוללת העברה של זכות בקרקע, או בכל דבר המחובר אליה כדוגמת דירת מגורים. כמו כן, דיני המקרקעין מסדירים גם צורות ייחודיות של בעלות במקרקעין, כמו בעלות בשיתוף, בין אם במושע ובין אם בדרך של בית משותף.

תחום משיק ובלתי נפרד שנוגע לכל פעולה של מכירה או רכישת מקרקעין הנו תחום מיסוי המקרקעין. תחום זה מסדיר את פן המיסוי הכרוך בעסקת המקרקעין, ובמיוחד את מס השבח החל על מוכר הזכות ומס הרכישה החל על רוכש הזכות. לנוכח חשיבותו ומורכבותו, תחום מיסוי המקרקעין דורש התייחסות מפורטת במאמר אחר.

כיצד לבחור עורך דין מקרקעין?

עסקה במקרקעין נחשבת לעסקה החשובה ביותר שמבצע האדם בחייו. ההתקשרות למכירת או רכישת מקרקעין כרוכה בהתחייבויות כספיות ומשפטיות משמעותיות ביותר. על כן, נדרשת מומחיות רבה של עורך הדין המטפל בה. מומחיות עורך-הדין במקרקעין כוללת ידע רחב וניסיון מוכח בכל הקשור להיבטים השונים של העסקה. ההיבטים הנדרשים כוללים בין היתר את דיני החוזים, דיני התכנון והבניה וכן, מיסוי מקרקעין. בהתאם לכך, לפני חתימה על חוזה מכר דירה או חוזה רכישת דירה, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין, שיש לו ניסיון עשיר ומוכח בתחום המקרקעין, משום שמדובר בתחום מורכב וסבוך.

בשונה ממה שרבים סבורים, הייצוג בעסקת מקרקעין אינו מסתכם בהכנת חוזה מכר הדירה וחתימתו, אלא מדובר בתהליך הדורש בדיקות מקדמיות, משפטיות ותכנוניות, ניהול משא ומתן מושכל, בחינת מסלול המס המומלץ, רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין ועוד.

למותר לציין, כי בשנים האחרונות קיימת תופעה של תביעות משפטיות כנגד עורכי הדין המטפלים בעסקאות מקרקעין עקב רשלנות מקצועית הנובעת מטיפול לקוי במסגרת הייצוג המשפטי. דבר זה רק מחזק את הדעה כי יש לפנות לעורך דין מקרקעין מומלץ העוסק בתחום ויש לו ניסיון עשיר בו.

מה הם השלבים של רכישת/מכירת מקרקעין?

ראשית, נדרשות כאמור בדיקות מקדמיות לפני חתימה על הסכם מכר דירה או קניית דירה. הבדיקות הן משפטיות ותכנוניות בעיקר. עורך הדין יבחן, במסגרת הבדיקות המשפטיות, את מצב הזכות הנמכרת (מצב הרישום בחברה המשכנת, ברשות מקרקעי ישראל ובלשכת רישום מקרקעין (הטאבו)), קיומן של זכויות לטובת צד ג' כגון משכנתא, עיקול, הערת אזהרה, ועוד. הבדיקות התכנוניות, תבחנה את המצב התכנוני של המקרקעין לרבות זכויות הבניה הקיימות, היתר הבניה, תוכניות בנין עיר, חריגות בניה, ועוד. כמו כן, הבדיקות התכנוניות תבחנה את הליכי תכנון בשלבים מקדמיים, כלומר לפני שאושרו סופית על-ידי מוסדות התכנון השונות.

שנית, עורך הדין בוחן את היבט המס החל על העסקה. בשלב זה, מבנה העסקה יתחשב במסלול המס המתאים ביותר, אשר מטרתו הפחתה משמעותית של מס השבח או מס הרכישה החל, לפי העניין. מובן, כי שלב זה הנו בעל חשיבות רבה לנוכח ההשלכות הכספיות הנובעות מקביעת מבנה העסקה. על כן, מומלץ ביותר לבחור עורך דין מקרקעין שיש לו ניסיון מוכח במיסוי מקרקעין, לרבות החקיקה, הפסיקה והוראות הביצוע הרלוונטיות בתחום.

שלישית, לאחר שלב הבדיקות המקדמיות ושלב בדיקת מסלול המס המתאים, עורך הדין מנסח חוזה מכר מפורט, המשקף את ההסכמות המסחריות של הצדדים, והתואם את רצונם ואת מסלול המס שיוחלט עליו. שלב זה יכלול ניהול משא ומתן בין הצדדים עד הגיעם לנוסח מוסכם של חוזה מכר הדירה או נכס הנדל"ן מושא העסקה.

רביעית, לאחר חתימת החוזה, עורך-הדין המייצג בעסקת המקרקעין ילווה את המוכר או את הרוכש, לפי העניין, לצורך השלמת העסקה ורישום הזכויות של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי העניין.

קיימת חשיבות עליונה בליווי משפטי מקצועי של עורך-דין מקרקעין בעל ניסיון מוכח בתחום לאור מורכבותו. הניסיון של עורך-הדין משקף גם את הידע המקצועי הנדרש מעורך-דין המייצג בעסקאות מקרקעין. הדבר עשוי להבטיח רמה גבוהה של ייצוג משפטי אשר ימנע תאונות משפטיות שתוצאתן פגיעה כלכלית משמעותית של הצדדים לעסקה.

מה הן סוגי עסקאות המקרקעין שעורך-הדין מייצג בהן?

עורך-הדין העוסק בדיני מקרקעין מייצג צדדים במגוון רחב של עסקאות מקרקעין. העסקאות בתחום דיני המקרקעין כוללות בין היתר חוזה מכר דירה (דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה), חוזה מכר של נדל"ן מסחרי מניב, חוזה שכירות, ועוד.

רכישת דירה חדשה מקבלן

רכישת דירה מקבלן הנה פעולה משפטית שיש לה ייחודיות ודורשת ידע ומיומנות של עורך הדין המייצג בה. קיים שוני מהותי בין חוזה מכר דירה חדשה מקבלן לבין חוזה מכר של דירה יד שניה. דירה חדשה מקבלן הנה דירה שברוב המקרים אין לה קיום פיזי במעמד החתימה, ולכן נדרש פירוט רב של מרכיבי העסקה, על מנת להבטיח את בניית הדירה ובאותה עת הבטחת כספי הרוכש במשך החודשים הארוכים של תהליך הבניה.

תפקידו של עורך-הדין המייצג את הרוכש, הנה להבטיח את קיומם של כל ההוראות המבטיחות את כספי הרוכש בכל התקופה שבין החתימה על חוזה המכר לבין מסירת הדירה וקבלת המפתח בדירה החדשה. למעשה, קיימת חשיבות למהות הבטחונות שעל הקבלן למסור לרכושי הדירות על מנת להבטיח את כספי התמורה המשולמים על-ידי רוכשי הדירות.

בנוסף לכך, עורך דין הרוכש אמור לכלול פירוט של מועדי התשלום של התמורה וכן מועד מסירת המפתח של הדירה. פירוט זה משליך על הפיצויים המגיעים לרוכש בעקבות איחור במסירת הדירה לידיו.

בנוסף, לכך, מתפקידו של עורך הדין לוודא קיומה של חובת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) על-ידי החברה היזמית (היזם או הקבלן, בהתאם). בעניין הזה חשוב להבהיר, כי קיימת טעות נפוצה שלפיה חלק מרוכשי דירות חדשות מקבלן חושבים לתומם, כי עורך-הדין של הקבלן הנו עורך הדין שלהם ולכן הם לא מתקשרים עם עורך-דין מטעמם כדי לייצגם בעסקה. לכן חשוב להדגיש כאן, כי עורך הדין של הקבלן הנו מייצג אך ורק את הקבלן ושומר על האינטרסים של הקבלן בלבד. כלומר אין זה מתפקידו לייצג את רוכש הדירה או ביצוע שינויים בחוזה לטובת הרוכש, כך שיבטיח את האינטרסים של הרוכש. נהפוך הוא: נוסח חוזה המכר נועד לשמור על האינטרסים של הקבלן בלבד, בכפוף להוראות החוק כמובן.

בשורה התחתונה יש לומר, כי מומלץ מאוד לרוכש דירה מקבלן להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו העוסק בתחום, כדי לשמור על זכויותיו מול החברה/הקבלן ולעורך-דינו, באופן מקצועי ומלא לאורך כל הדרך החל מניהול המו"מ הנוגע לנוסח הסכם המכר (שלפעמים יימצאו בו פגמים שאינם לטובת רוכשי הדירות) וכן בייצוג מול רשויות המס ועד להבטחת רישום הזכויות בטאבו.

קניית דירה / מכירת דירה יד שנייה

סוג נוסף של עסקאות נפוצות הנו קניית דירה או מכירת דירה הנמצאת בשוק, כלומר דירה יד שנייה. מובן, כי קיימת חשיבות רבה לייצוג משפטי של הקונה או של המוכר על-ידי עורך-דין מקרקעין בעל ניסיון מוכח בתחום, שהרי מדובר בעסקה שיש לה השלכות כלכליות מרחיקות לכת בחייו של הקונה או של המוכר.

במקרה זה, תפקידו של עורך-הדין המייצג כולל קשת רחבה של פעולות שנפרסת לאורך תקופת העסקה, וכוללת בין היתר, בדיקת זהות הצדדים לעסקה, בדיקת מצב הרישום של הנכס במרשמי המקרקעין (הטאבו), רמ"י או בחברה המשכנת. לפעמים, המוכר – הזכאי להירשם כבעלים של הנכס – אינו רשום בפועל בטאבו, ולכן יש לברר היטב את מצב רישום הזכויות ואת מקור זכותו. כמו כן, קיימים מקרים שבהם הבעלות על הנכס הנה משותפת, או למשל קיימת זכות קדימה לצד ג'. על-כן, אחד התפקידים המרכזיים של עורך-הדין המייצג בעסקת מקרקעין הנה לבדוק את מצב הזכויות באופן קפדני, יסודי ומקצועי.

בנוסף, עורך-הדין המייצג מנהל את המשא ומתן לניסוח הסכם המכר ומסמכי הלוואי האחרים, ואמור להבטיח את קיומן של ההתחייבויות ההכרחיות במסגרת הסכם המכר.

בהמשך, תפקידו של עורך-הדין לטפל בנושא המיסוי של העסקה, לרבות הדיווח על העסקה ובחירת מסלול המס המתאים ביותר. עורך-הדין המייצג אמור לבחור את המסלול המפחית את גובה מס השבח, במקרה שבו הוא מייצג את המוכר, ואת גובה מס הרכישה, במקרה שהוא מייצג את הקונה.

באיזה עסקאות מטפל משרדנו?

עורך-דין מקרקעין נדאל דאוד מייצג בעלי קרקעות, יזמים וקבלנים בכל סוגי עסקאות המקרקעין והנדל"ן, לרבות:
– מכר ורכישת נדל"ן (דירות יד שנייה או רכישת דירה מקבלן, קרקעות, נדל"ן מניב ועוד).
– קומבינציה (תמורות, שירותי בניה).
– התחדשות עירונית (תמ"א 38 הריסה ובניה או חיזוק ובניה וכן, עסקאות פינוי בינוי).
– הסכמי שיתוף מקרקעין.
– הסכמי פירוק שיתוף במקרקעין.
– הסכמי שכירות (מגורים, מסחרי, משרדים ועוד).

במסגרת הייצוג בעסקאות המקרקעין כאמור, מלווה עורך-דין מקרקעין נדאל דאוד את לקוחותיו החל משלב הבדיקות המקדמיות טרם ההתקשרות החוזית, בדיקת כדאיות העסקה, מתווה ההתקשרות החוזית, עריכת ההסכמים ומסמכי הלוואי, ניהול המשא ומתן בשם לקוחותיו, דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין ככל שיידרש, ועד להשלמת העסקה והרישום הסופי של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

כמו כן, מלווה עורך-הדין נדאל דאוד בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, במתווה תמ"א 38 (הריסה ובניה או חיזוק ובניה) ופינוי בינוי, וכן בעסקאות קומבינציה, החל משלב ההתאגדות בין בעלי הזכויות, עריכת הסכמי השיתוף, בדיקת הזכויות המגיעות לבעלים, ניהול המשא ומתן לשם התקשרות עם יזמים או קבלנים, עריכת ההסכמים ומסמכי הלוואי, ההתקשרות עם היועצים (קבלנים, אדריכלים ועוד), ליווי בשלבי הבניה, עד לסיום הפרויקט ורישום הזכויות.

סיכום

תחום דיני המקרקעין הנו אחד התחומים המורכבים והחשובים במקצוע עריכת-הדין. במאמר זה פורטו הנושאים המרכזיים שבהם עוסק התחום, כאשר פורטו התפקידים המגוונים של עורך-דין המקרקעין, בשלבי הייצוג בעסקאות מקרקעין.

מובן, כי קיימים תפקידים נוספים שלא פורטו במסגרת מאמר זה, כמו נושא השיתוף במקרקעין (בעלות במושע, בית משותף, פירוק שיתוף ועוד), והם יפורטו במאמר נפרד לנוכח חשיבותם הרבה.

כמו כן הובהרה החשיבות הרבה בבחירת עורך-דין מקרקעין מנוסה הבקיא בתחום ושיש לו ניסיון מוכח, אשר עשוי להפחית במידה רבה את הסיכון הטמון בעסקאות נדל"ן, שהרי מדובר בתחום מורכב וסבוך.

להתייעצות עם עורך-דין ונוטריון נדאל דאוד – בעל מומחיות בתחום הנדל"ן, ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.

עבור למעלה