פטור במכירת דירות מגורים הנו אחד השיקולים הקריטיים שבוחן המוכר בטרם ביצוע העסקה. בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: החוק") קיימים סוגים שונים של פטורים ממס שבח. על חלק מהפטורים והתנאים לקבלתם פירטתי במאמר אחר שפרסמתי כאן. במאמר זה אתייחס לאחד הפטורים החשובים הקיימים בחוק אולם רבים בציבור המוכרים אינם מכירים אותו. מדובר בפטור ממס שבח אשר ניתן באופן חד-פעמי בחיי המוכר ומאפשר לו לקבל פטורים ממס שבח במכירת שתי דירות מגורים שבבעלותו.

הפטור החד-פעמי ממס שבח מוסדר בסעיף 49ה לחוק, אשר קובע כך:

"49ה.  (א)  על אף הוראות סעיף 49ב, המוכר דירת מגורים מזכה (בסעיף זה – הדירה הראשונה), יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, אם התקיימו כל אלה:

(1)   במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה – הדירה הנוספת);

(2)   המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;

(3)   סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 שקלים חדשים;

(4)   המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה – הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1).

    (א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו במוכר דירה ראשונה הוראות סעיף קטן (א)(1), (2) ו-(4), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 3,303,000 שקלים חדשים, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווי להפרש שבין 1,986,000 שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

          (א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ט בטבת התשע"ד (1 בינואר 2013) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.

          (ב)  פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת".

כלומר, בהתאם לסעיף 49ה לחוק, על מנת לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת שתי דירות המגורים, יש לעמוד בתנאים המצטברים שלהלן:

  • על המוכר להיות תושב ישראל.
  • במועד מכירת הדירה הראשונה, קיימת בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת/שנייה אחת בלבד.
  • הדירה השנייה נמכרת לכל היותר בתוך 12 חודשים ממועד מכירת הדירה הראשונה.
  • השווי הכולל של שתי הדירות הנמכרות הנו עד 2,252,000 ₪ כאשר מעל לסך של 3,746,000 ₪ (סכום התקרה) לא יינתן פטור זה בכלל (הסכומים הנ"ל נכונים לשנת 2024).
  • המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים חלופית בסכום השווה ל- 75% לפחות משווי שתי הדירות הנמכרות.
  • ככל שהתקיימו הסעיפים הנ"ל למעט סעיף ד' (כלומר כאשר שווי שתי הדירות עולה על 2,252,000 ₪ אולם לא עולה על סכום התקרה שנקבע בסעיף (קרי – 3,746,000 ₪), אזי יינתן פטור במכירת הדירה הראשונה בגובה ההפרש שבין 2,252,000 ₪ לעומת שווי הדירה השנייה. יתרת שווי המכירה שאינה פטורה תחויב במס לפי חלקה היחסי משווי המכירה כמכירת זכות שאינה דירת מגורים מזכה.

עמידה בתנאים האמורים מאפשרת למעשה למוכר ליהנות משני פטורים ממס שבח בגין מכירת שתי דירות המגורים. למעשה מדובר בהטבה מיוחדת שמאפשרת להחליף שתי דירות מגורים בדירה חלופית ולקבל פטור ממס שבח בגין מכירת שתי הדירות.

כאן נשאלת השאלה מה דינה של דירת המגורים החלופית? האם ניתן ליהנות מחישוב מס רכישה מופחת בגין רכישתה?

חישוב מס הרכישה בגין רכישת הדירה החלופית שנרכשה במקום שתי הדירות, הנו בהתאם לשווי הרכישה שלה. בעניין זה, ניתן יהיה למסות את הדירה החלופית כדירה יחידה אם התקיימו התנאים המצטברים שנקבעו לפטורים ממס שבח בגין מכירת שתי הדירות. כלומר יהיה ניתן למסות את הדירה החלופית כדירת מגורים יחידה כאשר על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה ואילו על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% משווי השוק של הדירה החלופית ואילו על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ואילו על שווי גבוה יותר ישולמו אחוזי מס גבוהים יותר (מדרגות המס כאמור הנן נכונות לשנת 2024).

לסיכום, לפני ביצוע העסקה והגשת דיווח למשרד מיסוי מקרקעין יש לבדוק את הזכאות לקבלת פטור ממס שבח. אחד הפטורים החשובים והפחות מוכרים הוא פטור במכירת דירות מגורים לפי סעיף 49ה לחוק. קבלת הפטור לפי סעיף 49ה לחוק מותנית בהתקיימות התנאים הקבועים בסעיף כאמור לעיל. עמידה בכל התנאים כאמור מעניקה למוכר פטור ממס שבח בגין מכירת הדירות (ובלבד ששווין אינו עולה על סך של 2,252,000 ₪ לצורך קבלת פטור מלא. יחד עם זאת גם אם יעלה שווי שתי הדירות על סך זה ובלבד שלא יעלה על סכום התקרה, אזי ניתן לקבל פטור יחסי, והכל בהתאם לשווי השוק בעת המכירה.