פטור ממס שבח על דירה ללא היתר בנייה

פטור ממס שבח על דירה ללא היתר בניה מחייב בחינה מעמיקה בכל מקרה לגופו, לפני חתימה על הסכם מכר.

לאחרונה נידון הנושא בפני בית-המשפט העליון. המקרה שנידון עסק בבקשה לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה המשמשת במשך עשרות שנים למגורים למרות שההיתר שניתן אינו היתר למגורים. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי יש לשלול את ההטבות מהמוכר, לאור העובדה שהיתר הבניה אינו למגורים.

חשוב לציין, כי לצורך הגדרת דירת מגורים, לא קיים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשל"ג-1963 תנאי המחייב ייעוד תכנוני למגורים. יחד עם זאת, לאור עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, דן בית-המשפט העליון בשאלה הבאה: האם המוכר זכאי להטבות מס שבח למרות שהנכס לא מיועד לשמש למגורים ואין היתר בניה למגורים?

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, קיימים שני תנאים חלופיים להגדרת דירת מגורים לצורך מס שבח: שימוש בפועל למגורים או שהנכס מיועד לשימוש למגורים לפי טיבו. כלומר, ככל שהנכס משמש למגורים, אזי די בכך לצורך קבלת ההטבות לפי חוק מיסוי מקרקעין. בהתאם לכך, ולאור שני התנאים החלופיים בחן בית-המשפט את שני התנאים החלופיים כך שככל שהשימוש בפועל אינו למגורים כי אז נבחן התקיימותו של התנאי החלופי שבודק אם הנכס מיועד לשמש למגורים לפי טיבו וזאת בהתאם למבחנים אובייקטיביים (קרי – קיומם של מתקנים שמלמדים על כך שהנכס הנו למגורים). גישה זו שימשה את בית-המשפט במשך שנים רבות. בהמשך הרחיבה הפסיקה את המבחן האובייקטיבי באופן שכלל גם תכניות בניה, סביבת הנכס ועוד. לאחר מכן, נקבע על-ידי בית-המשפט כי המבחן האובייקטיבי אינו רק מצבו הפיסי של הנכס אלא גם אופי הנכס, תכניות הבניה, הייעוד ובאם קיים פוטנציאל למגורי קבע.

לאחרונה הפסיקה הקפידה על ההגדרה וקבעה במסגרת פרשת גיא, כי נכס לא יוכר כדירת מגורים מאחר ובהיתר הבניה נקבע כי מדובר במחסן וחדר כביסה. במקביל (מס' חודשים לאחר מכן), ניתן פסק-דין נוסף בפרשת שטיין, על-ידי אותו הרכב שופטים שנתן את פסק-הדין בעניין גיא, שבו ועדת הערר קבעה, כי המבחן התכנוני אינו מבחן סף עצמאי וכי לאור קיומו של תום לב בעת הרכישה של הנכס, לאור הרישום בטאבו כדירה ולאור העובדה שלא ננקטו הליכים תכנוניים מטעם הועדה המקומית כנגד בעל הנכס, אזי הנכס עונה על הגדרת דירת מגורים.

בערעור שהוגש לבית-המשפט העליון על פסק-הדין בעניין שטיין קבע בית-המשפט, כי שימוש למגורים בניגוד לייעוד התכנוני שולל באופן עקרוני את מעמדו של הנכס כדירת מגורים. כלומר, החלופה הראשונה בהגדרת דירת מגורים (שימוש בפועל), פורשה באופן שהשימוש חייב להיות מותר על-פי דין. בהתאם לכך, הבחין בית המשפט העליון בין מקרה של היתר בנייה שאינו למגורים לבין היתר למגורים אולם קיימות חריגות בנייה. במקרה הראשון, קיימת התנגשות עם שלטון החוק לעומת זאת במקרה השני לאו. על כן, במקרה הראשון לא ניתן לסווג את הנכס כדירת מגורים אלא רק במקרים חריגים. לעומת זאת במקרה השני, ניתן.

במקרה הספציפי שנידון, קבע בית-המשפט כי לאור העובדות שהנכס נמצא באזור מגורים; משמש למגורים מאז שנות השבעים; לא הועלתה טענה כנגד השימוש; בעת הרכישה היה הרוכש (המוכר כיום) היה תם לב ושולם מס רכישה לפי דירת מגורים; הרוכש (המוכר כיום) שמר על תום לב ושילם ארנונה למגורים, אזי הנכס הוכשר כמגורים וחל החריג המצדיק הטבה במס שבח. כמו כן נקבע, כי קיימת הסתמכות מצד הרוכש (המוכר כיום) שהרי בעת רכישת הנכס דווח למנהל מיסוי מקרקעין על רכישת דירת מגורים ומנהל מיסוי מקרקעין אישר זאת, כמו כן הרשות המקומית ראתה בנכס כדירה לצרכי ארנונה.

יחד עם זאת, חשוב לזכור, כי בית המשפט העליון קבע אבחנה עקרונית בנוגע לסיווג נכס שאין לו היתר בניה למגורים לצורך ההטבות שלפי חוק מיסוי מקרקעין, ויש להתייחס לכל מקרה לגופו ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין העוסק בתחום מיסוי מקרקעין ובקיא בתחום.

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.

משרדנו לא ייצג את הצדדים בהליך זה.

By |2022-12-05T21:46:20+03:00דצמבר 5th, 2022|חדשות המשרד (rss)|
עבור למעלה