פטור מס שבח והקלה במס רכישה עבור דירה שנייה

פטור ממס שבח ומס רכישה מופחת ברכישת דירת מגורים שנייה

עורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד

כללי – מס שבח ומס רכישה

עם ביצוע עסקת מקרקעין (מכירה או רכישה של דירת מגורים, קרקע לבניה, קרקע חקלאית, משק חקלאי או כל נכס נדל"ן אחר) חלה על הצדדים לעסקה חובה לדווח על העסקה למשרד מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום החתימה. לאחר מכן על הצדדים לשלם מס בהתאם לקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המוכר מחויב במס שבח בגין ה"שבח" או הרווח שצבר מיום הרכישה של הנכס ועד ליום המכירה של הנכס. חישוב מס השבח מבוסס על 4 נתונים מרכזיים: 1. מועד הרכישה. 2. שווי הרכישה. 3. מועד המכירה. 4. שווי המכירה. יש לציין, כי כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה של המוכר, החוק מעניק לו פטור מלא ממס שבח (בכפוף למגבלות מסוימות שיפורטו במאמר אחר).

לעומת זאת, הרוכש מחויב במס רכישה אשר מחושב כאחוז משווי הנכס הנמכר, כאשר מדרגות המס בגין דירת מגורים מושפעים מהשאלה אם מדובר בדירת מגורים יחידה של הרוכש או שמא מדובר בדירה נוספת. כאשר מדובר בנכס מקרקעין אחר, כמו קרקע למשל, או מחסן או כל נכס אחר, אחוז מס הרכישה הנו 6% משווי הנכס הנרכש. יחד עם זאת, במקרים מסוימים ניתן לקבל החזר בגין מס הרכישה המשולם.

חזקת דירה יחידה – מס שבח

המחוקק הקל על משפרי הדיור והעניק להם הטבה שלפיה גם מי שיש בבעלותו דירת מגורים אחת ורוכש דירת מגורים שנייה/דירה חליפית, הוא רשאי למכור את דירת המגורים הראשונה בפטור ממס שבח, כאילו מדובר בדירת מגורים יחידה. קבלת הפטור ממס שבח כאמור כפופה בכך שהבעלים של דירת המגורים מכר את דירתו הראשונה בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה/הדירה החליפית.

רשות המסים הרחיבה את ההטבה כאמור וקבעה, כי מי שרכש דירת מגורים מקבלן (בנוסף לדירת המגורים הראשונה שבבעלותו), הרי הוא רשאי ליהנות מפטור ממס שבח בגין מכירת דירת המגורים הראשונה, ובלבד שהוא מוכר אותה בתוך 18 חודשים מיום קבלת המפתח של דירת הקבלן/הדירה החליפית. כלומר, הוראת הביצוע שנקבעה על-ידי רשות המסים מאפשרת לרוכש דירת מגורים נוספת מקבלן, מרווח זמן משמעותי בכדי למכור את דירת המגורים הראשונה והכל על מנת ליהנות מהפטור ממס שבח.

החלטת מיסוי חדשה שמספרה 8838/21 ואשר פורסמה לאחרונה קובעת הרחבה של הכלל הנ"ל; בהתאם להוראת הביצוע החדשה, גם מי שקונה קרקע בכדי לבנות בית, ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת המגורים שלו, אם היא נמכרת בתוך 18 חודשים מיום סיום הבניה של הדירה החדשה בקרקע שרכש (קרי – קבלת טופס 4). משמע, הכלל החל על דירת מגורים נוספת שנרכשה מקבלן, חל גם במקרה שבו הבעלים רכש קרקע לצורך בניית דירת מגורים.

להשלמת התמונה נציין, כי בסעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין נקבעו כללים נוספים שמאפשרים לבעלים של דירת מגורים נוספת ליהנות ממס שבח בגין דירת מגורים יחידה. כך למשל, ככל שיש בבעלותו של המוכר זכויות בדירת מגורים נוספת, שאינן עולות על שליש מהדירה (או כשמדובר בדירת ירושה – חלקו של המוכר בדירת המגורים אינו עולה על מחצית), או ככל שדירת המגורים הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997, אזי הדירה הנוספת לא נספרת כדירת מגורים לצורך הפטור ממס שבח בגין דירת המגורים הנמכרת.

חזקת דירה יחידה – מס רכישה

המחוקק העניק הטבה במס גם לרוכש דירת מגורים אשר יש בבעלותו דירת מגורים נוספת. בהתאם לסעיף 9ג1ג(2) לחוק מיסוי מקרקעין, רוכש דירת מגורים שיש בבעלותו דירת מגורים ראשונה והוא רוכש את דירתו הנוספת, יכול ליהנות מהקלה במס רכישה כך שהמס יחושב לפי מדרגות של דירת מגורים ראשונה, וזאת בכפוף לכך שהוא מוכר את דירתו הראשונה בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה/הדירה החליפית.

יש לציין, כי כאשר דירת המגורים החדשה/הדירה החליפית הנה דירה מקבלן, אזי על הרוכש למכור את דירתו הראשונה בתוך 12 חודשים מיום קבלת המפתח של הדירה החדשה או בתוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה החדשה (לפי המאוחר מביניהם). כלומר, לרוכש קיימת אפשרות ליהנות ממס רכישה מופחת גם אם הוא רוכש דירת מגורים נוספת, למרות שיש בבעלותו דירה אחרת, בכפוף לכך שהוא מוכר את הדירה האחרת במסגרת הזמנים הנ"ל.

הארכת מועדים עקב הקורונה

בעקבות המצב הרפואי והתפשטות מגפת הקורונה בארץ ובעולם, אושר לאחרונה החוק לדחיית מועדי תשלומי מסים והוראות לעניין מענקים בשל נגיף הקורונה החדש (תיקוני חקיקה), התשפ"א-2020 אשר מאריך את המועדים הנוגעים למיסוי מקרקעין והמשפיעים על התקופות שפורטו לעיל בכדי ליהנות מפטור ממס שבח והקלה בחישוב מס הרכישה.

החוק החדש, אשר נכנס לתוקף ביום 29.12.2020, קובע, כי ככל שהמועד שבו התחייב הקונה למכור את דירת המגורים הראשונה שלו מסתיים בתקופה שבין 1.3.2020 לבין 30.6.2021, אזי תקופה זו לא תמנה במניין ה- 18 חודשים כאמור. הפועל היוצא מכך הוא, כי המועד למכירת הזכויות בדירת המגורים הראשונה כאמור, מוארך בהתאם למשך 16 חודשים נוספים והדבר מקל באופן משמעותי על הנישומים הרלוונטיים.

***

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.

By |2021-04-07T22:32:18+03:00פברואר 10th, 2021|מאמרים משפטיים|
עבור למעלה