מאת עו"ד ונוטריון נדאל דאוד

הבעלות במקרקעין יכולה להיות משותפת של מספר שותפים במקום בעלים יחיד. במקרה שמדובר בבעלים יחיד של מגרש, הרי מתקיימים יתרונות רבים שלא מתקיימים במקרה של שיתוף במקרקעין. כך למשל, אפשרויות הניצול לא דורשות הסכמה של שותפים אחרים בנכס, כמו כן השווי של הזכויות בעת מכירת חלק ממגרש אינו זהה לשווי אותן זכויות אם הבעלות במגרש אינה משותפת, או כפי שנהוג לתארה בהגה המשפטית: אינה בעלות במשאע.

פעמים רבות הבעלות במקרקעין הנה של מספר שותפים, כאשר לכל אחד מהשותפים זכויות במקרקעין על כל גרגיר וגרגיר בשטח, בהתאם לשיעור זכויותיו. כלומר ככלל, לא ניתן להחריג את אחד השותפים מחלק מסוים מהמקרקעין ולייחד לו חלק מסוים אחר במקרקעין, ללא קבלת הסכמתו המפורשת, וכך נוצר הקושי העיקרי בניצול מיטבי של המקרקעין המשותפים. במקרה זה חוק המקרקעין מסדיר את הדרכים לפירוק השיתוף בין הבעלים השונים של המקרקעין, אולם למרבה הצער, לעיתים מתקיימים מצבים שבהם אחד הצדדים מנצל את הליך פירוק השיתוף בכדי לקנות את זכויות שותפיו בסכום נמוך שאיננו משקף את שווים האמיתי.

ברשימה זו אדון בקצרה בחלק מהסוגיות בנושא פירוק השיתוף במקרקעין. ראשית חשוב לציין, כי סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר שיתוף במקרקעין באופן הבא:

"27. מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."

כלומר מסעיף 27 לחוק המקרקעין ניתן ללמוד, כי ככל שלא קיימת הסכמה אחרת בין השותפים (למשל בדרך של הסכם שיתוף), הרי שהבעלות של השותפים במקרקעין תהיה בכל גרגיר וגרגיר בשטח וזאת בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך למשל, ככל שהמקרקעין הנם בבעלותם של שלושה בעלים-שותפים, כאשר לאחד השותפים 60% מהבעלות ואילו לכל אחד מהנותרים 30% בלבד, אזי כל נקודה ונקודה בשטח המקרקעין תתחלק לפי החלוקה הנ"ל (קרי – 60% לשותף הראשון, 30% לשותף השני ו- 30% לשותף השלישי).

במקרה זה, כאשר אחד הבעלים-השותפים מעוניין לפרק את השותפות, הרי זו זכות המוענקת לו, ובאין הסכמה עם יתר השותפים המגבילה אותו ומחייבת אותו שלא לבקש פירוק שיתוף (הסכמה זו מוגבלת לתקופה של שלוש שנים בלבד, כפי שיפורט בהמשך), הרי סעיף 37(א) לחוק מעניק את הזכות לדרוש פירוק שיתוף:

"37(א). כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

יש לציין, כי במקרים רבים, השותפים בוחרים לחתום על הסכם שיתוף ביניהם בעניין ניהול המקרקעין המשותפים, וזאת בהתאם לסעיף 29(א) לחוק המקרקעין, הקובע כך:

"29(א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".

לפעמים הסכם השיתוף כאמור כולל הוראה שלפיה מנוע מכל אחד מהשותפים להגיש תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, ולכן לכאורה מתקיימת סתירה בין סעיף 29(א) לחוק המקרקעין לבין סעיף 37(א) לחוק המעניק זכות לפירוק שיתוף, אולם סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין בא לענות על מקרים מן הסוג הזה, והוא קובע, כך:

"37(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין".

ניתן לומר אם כן, כי השיטה המשפטית הקיימת בארץ מאפשרת, או אף מעודדת, פירוק שיתוף במקרקעין, לנוכח האפשרות ששותפות גורמת לפגיעה באפשרויות הניצול ובהנצחת מחלוקות בין השותפים במקרקעין. במקרה זה בית-המשפט יתקשה להתמודד עם המחלוקות ללא פירוק השותפות.

באשר לאופן פירוק השיתוף, דרך המלך הנה חלוקה בעין של המקרקעין בין השותפים, כך שלכל שותף יהיה חלק מסוים בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין. בעניין זה קובע סעיף 39 לחוק המקרקעין כלהלן:

"39. במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין".

ההעדפה של החלוקה בעין כדרך המועדפת לפירוק השיתוף נובעת ממעמדה החשוב של זכות הקניין המעוגנת בסעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע כי "אין פוגעים בקנינו של אדם". כך, החלוקה בעין מקיימת את הרציונל שלפיו אין לשלול מהבעלים את זכותו הקניינית ללא הסכמתו, שהרי הדרך האחרת לפירוק השיתוף הנה מכירה של הזכות לשותף אחר או לצד שלישי, כאמור בסעיף 40 לחוק המקרקעין הקובע כך:

"40(א). במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

אם כן, במקרה שבו הפירוק דרך החלוקה בעין אינו אפשרי, כי אז יחול סעיף 40 לחוק המקרקעין, קרי פירוק השיתוף דרך מכירת הזכויות. במקרה זה יש להכין ולהגיש לבית-המשפט חוות-דעת שמאי הקובעת את שווי המקרקעין שעל בסיסה יחל הליך התמחרות בין הצדדים הרלוונטיים. ובהמשך, ייחתם הסכם מכר יוגש דיווח לרשות המסים בגין מס השבח ומס הרכישה החל על העסקה ובסוף רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין שאחראית על המחוז שבו נמצאים המקרקעין.

***

השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666 צורך קבלת ייעוץ ראשוני בנושא.