להלן יפורטו מספר שאלות ותשובות בנושא מקרקעין, הסכם מכר, רכישת דירה מקבלן, דיווח למיסוי מקרקעין, פטור ממס שבח, רישום בטאבו, ועוד:

מס השבח הנו מס המוטל על כל מכירה של מקרקעין. המס נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 והוא מהווה אחוז מסכום הרווח/השבח שצבר המוכר מיום רכישת הנכס ועד יום מכירתו. כך למשל, אם אדם רכש בית בסכום של 100,000 ₪ בשנת 1980 ומכר אותו בסכום של 1,000,000 ₪ כיום, אזי הרווח/השבח החייב במס הנו 900,000 ₪.

יוצא אם כן, שארבעת הנתונים המרכזיים לצורך חישוב מס השבח הנם: א. מועד רכישת המקרקעין. ב. שווי רכישת המקרקעין. ג. מועד מכירת המקרקעין. ד. שווי מכירת המקרקעין.

בנוסף לאמור, קיימת אפשרות על-פי חוק מיסוי מקרקעין האמור, לנכות את ההוצאות ששילם הבעלים של המקרקעין לאורך תקופת בעלותו, מהשבח שנוצר, ובכך יופחת הרווח/השבח שיהיה חייב במס שבח. אותן הוצאות יכולות להיות שכר טרחת עורך דין, דמי תווך, ריבית ריאלית של המשכנתא, הוצאות שיפוץ, דו"ח שמאי ועוד.

מובהר כי המועד להגשת דיווח בגין מכירת הזכויות הנו בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, ולאחר מכן תחול החבות בתשלום המס.

עוד מובהר, כי קיימים בחוק פטורים מסוגים שונים של מס השבח ואשר יש לבחון לפני חתימה על הסכם המכר.

היטל השבחה הנו היטל שמוטל על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. ההיטל נוצר במקרה של השבחה של המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית בניה המביאה להשבחת המקרקעין. המועד לתשלום היטל השבחה הנו במוקדם מבין השניים: מכירת הזכויות במקרקעין או קבלת היתר בניה.

מס רכישה הנו מס המוטל על כל רכישה של מקרקעין. המס נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ומהווה אחוז משווי הרכישה של המקרקעין. אחוז המס נקבע בהתאם לסיווג המקרקעין. כלומר, כאשר מדובר ברכישה של מגרש בניה, האחוז של מס הרכישה שונה לעומת אחוז המס ברכישה של דירת מגורים יחידה. כמו כן, אחוז המס ברכישה של דירת מגורים יחידה שונה מאחוז המס ברכישה של דירת מגורים שנייה וכו'.

על מוכר דירת מגורים חל מס שבח. מס השבח מוטל על כל מכירה של מקרקעין והוא מהווה אחוז מסכום הרווח/השבח שצבר המוכר מיום רכישת הנכס ועד יום מכירתו.

מובן, כי למוכר קיימים סוגים שונים של פטור ממס שבח. הפטור המרכזי הנו פטור של דירת מגורים יחידה. כל מי שעומד בתנאים של הפטור, ייהנה מפטור מלא ממס שבח בגין מכירת דירת המגורים שבבעלותו.

לצורך בדיקת התנאים של הפטור, מומלץ להתייעץ עם עורך-דין מקרקעין העוסק במיסוי מקרקעין.

לעומת זאת, על הרוכש חל מס רכישה והוא מהווה אחוז משווי הרכישה של דירת המגורים. הפטור המרכזי של מס הרכישה נקרא "פטור דירה יחידה". למעשה לא מדובר בפטור, אלא בחישוב מס מופחת שנקבע לפי שווי דירת המגורים. כלומר, עד שווי מסוים (שמשתנה מדי שנה), קיים פטור מלא ממס רכישה, וכל סכום שמעל לשווי הנ"ל יהיה חייב במס רכישה גבוה.

יחד עם זאת, ככל שלא מדובר בדירת מגורים יחידה, אזי גם אחוז המס יחושב על השקל הראשון שישולם בגין רכישת הדירה, וזאת במדרגות המס שמשתנות כאמור מדי שנה.

ככלל, העברה ללא תמורה הנה עסקת מכר לכל דבר וחלים עליה מס שבח ומס רכישה. במקרה של העברה במתנה מאח לאחיו, קיים פטור מלא ממס שבח באותם מקרים שבהם הנכס התקבל מההורים (במתנה או בירושה).יחד עם זאת, ככל שלא מדובר בדירת מגורים יחידה, אזי גם אחוז המס יחושב על השקל הראשון שישולם בגין רכישת הדירה, וזאת במדרגות המס שמשתנות כאמור מדי שנה.

זכרון דברים הנו מסמך משפטי שהצדדים חותמים עליו מיד לאחר הסכמתם המסחרית. המסמך מבטיח את הסיכום המסחרי ביניהם. תופעת החתימה על זיכרון דברים לצורך הבטחת רכישת או מכירת דירת מגורים, הנה תופעה נפוצה. היא מעמידה את הצדדים בפני מצב משפטי מורכב, שלעתים מזמין סכסוכים ממושכים והתדיינויות בבתי-המשפט.

השאלה המרכזית בעניין היא: האם זיכרון הדברים מחייב?

על פניו, חתימה על זיכרון הדברים אמורה להבטיח את ביצוע העסקה והשלמתה לשביעות רצון הצדדים. אולם, פעמים רבות ימצאו הצדדים את עצמם בפני מחלוקות קשות, הנובעות מחילוקי דעות בכל הקשור למהות ההתקשרות והתנאים השונים שלה.

בפרשת רבינאי (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ) נקבעו שני התנאים מצטברים לזיכרון הדברים המחייב: האחד, גמירות הדעת שלפיו הצדדים התכוונו להתקשר במסגרת זיכרון הדברים. השני, המסוימות שלפיו המסמך כולל את הפרטים המהותיים של העסקה (פרטי הצדדים, הממכר, התמורה, ועוד).

כלומר ניתן לקבוע, כי בהתקיימותם של שני התנאים המצטברים, זיכרון הדברים יכול להוות הסכם מחייב לכל דבר, אשר לעיתים קרובות, יכול לייתר את החתימה על הסכם מפורט נוסף.

בחלוף השנים, אימצה הפסיקה פרשנות מרחיבה שלפיה די בקיומו של התנאי הראשון על מנת שיינתן תוקף משפטי מחייב לזיכרון הדברים, שהרי ככל שניתן להשלים פרטים חסרים בזיכרון הדברים, אזי ניתן להתגבר על היעדר קיומו של התנאי השני, ולתת תוקף למסמך זיכרון הדברים על סמך כוונת הצדדים.

בעקבות אי הבהירות שתיווצר לאחר החתימה, עלולים להתגלע מחלוקות רבות סביב קיום הוראותיו. מחלוקות אלה נובעות, בין היתר, מגילוין של עובדות חדשות שלא נודע אודותיהן בעבר (כדוגמת ליקויי בניה, חריגות בניה, היעדר רישום של הזכויות על שם המוכר, חבות במס שבח או במס רכישה, ועוד), והדבר עלול להוביל את הקונה להתנערות מזיכרון הדברים.

על כן, ולאור הבעייתיות שעלולה להיווצר עם החתימה הנמהרת על זיכרון דברים, אנו ממליצים להיוועץ עם עורך-דין מקרקעין מומלץ על מנת לנסות להימנע ממקרה נוסף של סכסוך בשאלה אם זיכרון דברים, אם לאו.

בוודאי. בשנת 2008 נכנס לתוקף תיקון חדש לחוק המכר (דירות) שבמסגרתו נקבעה חובה לציין את שטח הדירה במפרט הטכני. חשוב לציין, כי הקבלן מחויב למסור לקונה (או לעורך הדין של הקונה) את המפרט הטכני ואת יתר המסמכים הנלווים לחוזה המכר, לפני חתימה על החוזה, לצורך בדיקתם.

שאלה זו תלויה בסוג של הדירה הנרכשת. למעשה קיים הבדל במנגנונים של הבטחת כספי הרוכש כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן לעומת דירה יד שנייה.

בעת רכישת דירה מקבלן, החוק קובע בטחונות קונקרטיים שעל הקבלן/היזם להעניק לקונה. בטחונות אלה הנם חלופיים והקבלן/היזם רשאי לבחור ביניהם. בהתאם לכך, על עורך-הדין המייצג את הקונה ברכישה מקבלן לבדוק היטב את סוג הבטוחה שהקבלן/היזם מעניק במסגרת העסקה בהתאם לחוק, ובהתאם לכך לדרוש את קבלת הבטוחה הטובה ביותר בנסיבות העניין. בין הבטחונות שקובע החוק נכללים: הערת אזהרה, ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, ועוד.

לעומת זאת, ברכישת דירה יד שניה, הבטוחה המרכזית והחשובה הנה רישום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת הסכם המכר. בנוסף לכך, חשוב מאוד לקבוע לוח תשלומים מתאים הכולל גם סכומים שיופקדו לחשבון נאמנות על מנת להבטיח את תשלומי המסים החלים על המוכר.

לא. קיימת טעות נפוצה בקרב חלק מרוכשי דירות קבלן (דירה חדשה) שלפיה עורך-הדין של הקבלן הנו עורך-הדין שלהם (!). חשוב להבהיר ולהדגיש היטב: עורך-הדין של הקבלן הנו מייצג אך ורק את הקבלן ושומר על האינטרסים של הקבלן בלבד. אותו עורך-דין מנסח את החוזה הראשוני ואת יתר מסמכי הלוואי המועברים לרוכשי הדירות. כלומר, התפקיד שלו אינו ייצוג רוכש הדירה ולא ביצוע שינויים בחוזה (שהוא הכין בעצמו) באופן המבטיח את האינטרסים של הקונה. נהפוך הוא – הניסוח שלו להסכם נועד לשמור על האינטרסים של הקבלן בלבד ולא של הקונה.

על כן, קיימת חשיבות רבה מצד רוכש הדירה מקבלן להתקשר עם עורך-דין מקרקעין מטעמו העוסק בתחום הנדל"ן ועסקאות המקרקעין. עורך-הדין מטעמו ייצג אותו מול הקבלן ועורך-דינו. אותו עורך-דין ייצג לאורך כל הדרך החל מניהול המו"מ הנוגע לנוסח הסכם המכר (שפעמים רבות יימצאו בו פגמים שאינם לטובת הקונה) וכן בייצוג מול רשויות המס ועד להבטחת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כמתחייב.

בכל רכישה של דירה, אמורים לייצג שני עורכי-דין: אחד מטעם המוכר והשני מטעם הקונה. שכר הטרחה של עורך-הדין המייצג (את המוכר או את הקונה) לא נקבע בחוק. יחד עם זאת קיים נוהג שלפיו שכר הטרחה הממוצע הנהוג בשוק נע בין 0.75% משווי המכירה לבין 1.75% ולפעמים 2 % משווי המכירה.

מדובר בטעות נפוצה בקרב הציבור. בעת רכישת דירה חדשה מקבלן נדרש הקונה לשלם שכ"ט לעורך-הדין של הקבלן בגובה של 0.5% ממחיר הדירה או סך של כ- 5,000 ש"ח (לפי הנמוך מביניהם). אותו עורך-דין מייצג את הקבלן בלבד והוא מחויב כלפי קונה הדירה אך ורק ברישום הדירה בטאבו. לא מעבר לכך. כלומר תשלום שכר הטרחה האמור, מטרתו הנה לשאת בעלויות עורך-הדין המטפל ברישום בטאבו בלבד. בשום אופן לא בייצוג הקונה מול הקבלן.

קבלנים רבים מנסחים בחוזה המכר סעיף ספציפי שמפרט זאת. לכן חשוב לקונה שלא יסתמך על עורך הדין של הקבלן וישכור עורך דין מקרקעין מטעמו.

למען הסר ספק, אותו עורך-דין המייצג את הקבלן, מקבל שכר טרחה נפרד ועצמאי גם מהקבלן עצמו, כאשר שכר טרחה זה אינו מוגבל בסכום מסוים, שהרי התפקיד של עורך-הדין של הקבלן הנו לייצג את הקבלן בכל הקשור והנוגע למכירה (ולא רק לצורך רישום בטאבו).

באותה מידה שכר הטרחה של עורך-הדין אשר מייצג את הקונה אינו מוגבל בסכום כלשהו. תפקיד עורך-הדין של הקונה הנו לייצג אותו מול הקבלן ומול עורך-הדין של הקבלן בהליך הקנייה.

עורך-הדין של הקונה מבצע בדיקה יסודית של מרכיבי העסקה. הוא בוחן את היתרי הבניה, מסמכי הקבלן, הבטוחות שהקבלן חייב להעביר כנגד תשלומי התמורה ועוד. כמו כן, עורך-הדין קורא באופן מעמיק את חוזה המכר ועורך שינויים בו באופן המבטיח את האינטרסים של רוכש הדירה. יש לציין, כי מדובר בחוזה מכר מורכב וארוך, שברוב המקרים כולל התניות והוראות שמטיבות באופן גורף עם הקבלן. לאחר מכן עורך-הדין מגיש דיווח לרשויות מס שבח (משרד מיסוי מקרקעין האזורי) ומבקש לקבל פטור מלא או חלקי ממס (באותם מקרים המזכים בפטור כאמור) ולאחר מכן ממשיך במעקב לצורך הבטחת הרישום הנכון של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

הייצוג הכפול אפשרי אך לא מומלץ בשום אופן. עסקת מקרקעין הנה עסקה מורכבת ודורשת בקיאות ומומחיות. עורך-דין מקרקעין מומלץ שעוסק בתחום הנדל"ן, מייצג את האינטרסים של הלקוח שלו ולכן יהיה חשש לניגוד עניינים אם עורך-הדין מייצג גם את המוכר וגם את הקונה.

יתרה מזו, במקרה שבו ייקלעו הצדדים לסכסוך אודות פרשנות חוזה המכר, בין אם במהלך ביצוע החוזה ובין אם לאחר מכן, אותו עורך-דין מקרקעין יהיה מנוע מייצוג הצדדים, ולכן הם נדרשים לשכור את שירותיהם של עורכי-דין אחרים מטעמם.

ראשית, נדרשות בדיקות מקדמיות לפני חתימה על הסכם מכירת דירה או קניית דירה. הבדיקות הן משפטיות ותכנוניות: הבדיקות המשפטיות תבחנה את מצב הזכות הנמכרת (מצב הרישום בחברה המשכנת, ברשות מקרקעי ישראל ובלשכת רישום מקרקעין (הטאבו)); קיומן של זכויות לטובת צד ג' כגון משכנתא, עיקול, הערת אזהרה, ועוד. הבדיקות התכנוניות, תבחנה את המצב התכנוני של המקרקעין לרבות זכויות הבניה הקיימות, היתר הבניה, תוכניות בנין עיר, חריגות בניה, ועוד. כמו כן, הבדיקות התכנוניות תבחנה את הליכי תכנון בשלבים מקדמיים, כלומר לפני שאושרו סופית על-ידי מוסדות התכנון השונות.

שנית, ייבחן היבט המס החל על העסקה. בשלב זה, מבנה העסקה יתחשב במסלול המס המתאים ביותר, אשר מטרתו הפחתה משמעותית של מס השבח או מס הרכישה החל, לפי העניין.

מובן, כי שלב זה הנו בעל חשיבות רבה לנוכח ההשלכות הכספיות הנובעות מקביעת מבנה העסקה. על כן, מומלץ ביותר לבחור עורך-דין מקרקעין מומלץ שיש לו ניסיון מוכח במיסוי מקרקעין, לרבות החקיקה, הפסיקה והוראות הביצוע הרלוונטיות בתחום.

שלישית, לאחר שלב הבדיקות המקדמיות ושלב בדיקת מסלול המס המתאים, ינוסח חוזה מכר מפורט, המשקף את ההסכמות המסחריות של הצדדים, והתואם את רצונם ואת מסלול המס שיוחלט עליו. שלב זה יכלול ניהול משא ומתן בין הצדדים עד הגיעם לנוסח מוסכם של חוזה מכר הדירה או נכס הנדל"ן מושא העסקה.

רביעית, לאחר חתימת החוזה, עורך הדין המייצג בעסקת המקרקעין ילווה את המוכר או את הרוכש, לפי העניין, לצורך השלמת העסקה ורישום הזכויות של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין הקרובה או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי העניין.