תיקון הבית המשותף לאחר הרחבת דירה הנו הליך דרוש על מנת שהרישום בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) ישקף את שטח הדירה בפועל. כפי שציינו במקום אחר, רישום בית משותף הנו הליך מנהלי המתבצע בלשכת רישום מקרקעין ומטרתו להסדיר את רישום הזכויות בבנייני מגורים (או בנייני עסקים), כך שכל יחידה, חניה, מחסן, שטח משותף, יירשם בטאבו וישויך בהתאם לבעלי היחידות השונות או יירשם כרכוש משותף. רישום בית משותף הנו חשוב ביותר ועשוי להשביח את הנכס.

במקרה של שינוי בשטחים, למשל במקרה של הרחבת שטח דירה בבית המשותף, מצריך תיקון של הרישום באופן שישקף את השטח החדש של הדירה לאחר ההרחבה. חשוב לציין, כי הליך התיקון כאמור הנו נפרד מההליך התכנוני של קבלת היתר בניה מהועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

התנאי הבסיסי לתיקון של הבית המשותף בעקבות הרחבת דירה קיימת הנו קבלת הסכמה של 75% מבעלי היחידות בבית המשותף אשר 2/3 מהרכוש המשותף מוצמד לדירותיהם כולל מוטבי הערות האזהרה.

לאחר קבלת ההסכמה כאמור, יש לפעול בהתאם לאמור להלן:

  1. יש להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף ולפרט במדויק מהו התיקון המבוקש. חשוב לציין, כי הבקשה צריכה להיות חתומה על ידי כל בעלי היחידה העוברת תיקון, או עורך דין מטעמם במידה וחתם על-פי ייפוי כח, כאשר החתימות כאמור חייבות להיות מאומתות על ידי עורך דין.
  2. יש לצרף לבקשת התיקון תשריט הערוך על-ידי אדריכל/מודד מוסמך או מהנדס/הנדסאי, אשר הוכן במיוחד לתיקון צו הבית המשותף. חשוב להדגיש, כי תשריט התיקון כאמור אינו תכנית היתר הבניה
  3. יש לצרף אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה על גבי תשריט התיקון המאשרת כי התשריט תואם את היתר הבניה.
  4. יש לקבל את חתימת משרד מיסוי מקרקעין על גבי הבקשה לתיקון, הכוללת אישור על כך שאין התנגדות לתיקון המבוקש.
  5. יש לקבל את אישור הרשות המקומית בדבר היעדר חובות בגין ארנונה והיטל השבחה בעניין היחידה העוברת תיקון.
  6. יש לקבל הסכמה מפורשת וחתומה של כל בעלי הערות אזהרה הרשומות ביחידה העוברת תיקון, ואימות חתימתם על ידי עו"ד.
  7. יש לקבל את הסכמת בעלי משכנתה/שעבוד אחר הרשומים ביחידה העוברת תיקון.
  8. יש לצרף אישור על תשלום אגרה.

בנוסף למסמכים כאמור, חשוב לשים לב לדגשים שלהלן:

  • כאשר מוגשת הסכמה מאומתת כדין הכוללת את כל פרטי הבקשה – אין צורך לשלוח הודעה למי שנתן הסכמתו לבקשה.
  • כאשר הרחבת הדירה מתבצעת על גבי שטח הצמוד לדירה המורחבת אין צורך לשלוח הודעות לבנקים הרשומים בדירות שאינן משתתפות בתיקון או לקבל הסכמתם לבקשה לתיקון צו רישום בית משותף שעניינה הרחבת דירה מגורים.
  • כאשר נטענת טענה בדבר הסכמה קונסטרוקטיבית בשל "הרחבה דומה" של בעל יחידה אחרת בבית המשותף, כי אז ניתן להסתפק בתצהיר מודד לצורך הוכחת הטענה בדבר קיומה של הסכמה. במקרה שהוגש תצהיר כאמור, יש לראות את בעל הדירה שביצע הרחבה דומה כמי שמסכים לכאורה לבקשה, ודי במשלוח הודעה לבעל הדירה שהורחבה בדואר רשום עם אישור מסירה. במקרה שלא תוגש התנגדות מטעמו במועד הנקוב בהודעה, יש לראות בו כמסכים
    לכל דבר ועניין.
  • כאשר מוגש היתר הבניה עליו חתמו בעלי הדירות אך ההסכמות לא מאומתות, או כאשר מוגש מסמך הכולל חתימות לא מאומתות של בעלי הדירות, או שהמסמך אינו כולל פירוט מספק של נתוני הבקשה – ניתן במקרה זה לראות את הסכמתו של מי שחתם כהסכמה לכאורה. במקרה זה יש לשלוח לבעל הדירה הודעה בדואר רשום עם אישור מסירה, וככל שלא הוגשה התנגדות במועד, יש לראות בכך הסכמה לכל דבר ועניין.
  • כאשר חלק מבעלי הדירות אשר חתמו על היתר הבניה התחלפו ולא ניתן לקבל את הסכמת הבעלים הנוכחיים, יש לשלוח לבעל הדירה הנוכחי הודעה בדואר רשום עם אישור מסירה, וככל שלא הוגשה התנגדות במועד, יש לראות בכך הסכמה לכל דבר ועניין.
  • כאשר מדובר בבית משותף הכולל מבנים/אגפים/כניסות, ובוצעה הרחבה במבנה/אגף/כניסה אחד/ת, תוך הצגת הרוב הדרוש באותו מבנה/כניסה/אגף, כאמור לעיל, ובנוסף, הוצג אישור מוסד התכנון כי אחוזי הבנייה נקבעו לכל מבנה/אגף/כניסה בנפרד – ניתן להסתפק בתליית הודעות ביתר המבנים/אגפים/כניסות, גם אם התקנון לא כלל הוראה המתירה לעשות זאת. ככל שלא תוגש התנגדות לבקשה, יש לראות את בעל הדירה שהגיש את הבקשה כמי שהציג את הרוב הדרוש.
  • על אף האמור, רשאי המפקח לדרוש הסכמות נוספות, ככל שהוא מצא כי הנסיבות מחייבות זאת.
  • לאחר בדיקת המסמכים ובהתאם להוראות סעיף 145 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 תישלחנה הודעות לבעלי הזכויות ככל שלא הומצאה הסכמה מכולם, כמפורט בהנחיות לתיקון צו בית משותף.

***

לקבלת ייעוץ ראשוני חינם מעורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד – ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.