שאלות ותשובות2021-06-28T20:20:04+03:00
מהו מס שבח?2021-06-30T10:34:14+03:00

מס השבח הנו מס המוטל על כל מכירה של מקרקעין. המס נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 והוא מהווה אחוז מסכום הרווח/השבח שצבר המוכר מיום רכישת הנכס ועד יום מכירתו. כך למשל, אם אדם רכש בית בסכום של 100,000 ₪ בשנת 1980 ומכר אותו בסכום של 1,000,000 ₪ כיום, אזי הרווח/השבח החייב במס הנו 900,000 ₪.

יוצא אם כן, שארבעת הנתונים המרכזיים לצורך חישוב מס השבח הנם: א. מועד רכישת המקרקעין. ב. שווי רכישת המקרקעין. ג. מועד מכירת המקרקעין. ד. שווי מכירת המקרקעין.

בנוסף לאמור, קיימת אפשרות על-פי חוק מיסוי מקרקעין האמור, לנכות את ההוצאות ששילם הבעלים של המקרקעין לאורך תקופת בעלותו, מהשבח שנוצר, ובכך יופחת הרווח/השבח שיהיה חייב במס שבח. אותן הוצאות יכולות להיות שכר טרחת עורך דין, דמי תווך, ריבית ריאלית של המשכנתא, הוצאות שיפוץ, דו"ח שמאי ועוד.

מובהר כי המועד להגשת דיווח בגין מכירת הזכויות הנו בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, ולאחר מכן תחול החבות בתשלום המס.

עוד מובהר, כי קיימים בחוק פטורים מסוגים שונים של מס השבח ואשר יש לבחון לפני חתימה על הסכם המכר.

מהו היטל השבחה?2021-06-30T10:33:18+03:00

היטל השבחה הנו היטל שמוטל על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. ההיטל נוצר במקרה של השבחה של המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית בניה המביאה להעלאת שווי המקרקעין. המועד לתשלום היטל השבחה הנו במוקדם מבין השניים: מכירת הזכויות במקרקעין או קבלת היתר בניה.

מהו מס רכישה?2021-06-30T10:34:52+03:00

מס רכישה הנו מס המוטל על כל רכישה של מקרקעין. המס נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 והוא מהווה אחוז משווי הרכישה של המקרקעין. אחוז המס נקבע בהתאם לסיווג המקרקעין. כלומר, כאשר מדובר ברכישה של מגרש בניה, האחוז של מס הרכישה שונה לעומת אחוז המס ברכישה של דירת מגורים יחידה. כמו כן, אחוז המס ברכישה של דירת מגורים יחידה שונה מאחוז המס ברכישה של דירת מגורים שנייה וכו'.

מה סוגי המס שחלים על מוכר/רוכש דירה ומה גובה המס?2021-06-30T10:35:31+03:00

על מוכר דירת מגורים חל מס שבח. מס השבח מוטל על כל מכירה של מקרקעין והוא מהווה אחוז מסכום הרווח/השבח שצבר המוכר מיום רכישת הנכס ועד יום מכירתו.

מובן, כי למוכר קיימים סוגים שונים של פטור ממס שבח. הפטור המרכזי הנו פטור של דירת מגורים יחידה. כל מי שעומד בתנאים של הפטור, ייהנה מפטור מלא ממס שבח בגין מכירת דירת המגורים שבבעלותו.

לצורך בדיקת התנאים של הפטור, מומלץ להתייעץ עם עורך-דין מקרקעין העוסק במיסוי מקרקעין.

לעומת זאת, על הרוכש חל מס רכישה והוא מהווה אחוז משווי הרכישה של דירת המגורים. הפטור המרכזי של מס הרכישה נקרא "פטור דירה יחידה". למעשה לא מדובר בפטור, אלא בחישוב מס מופחת שנקבע לפי שווי דירת המגורים. כלומר, עד שווי מסוים (שמשתנה מדי שנה), קיים פטור מלא ממס רכישה, וכל סכום שמעל לשווי הנ"ל יהיה חייב במס רכישה גבוה.

יחד עם זאת, ככל שלא מדובר בדירת מגורים יחידה, אזי גם אחוז המס יחושב על השקל הראשון שישולם בגין רכישת הדירה, וזאת במדרגות המס שמשתנות כאמור מדי שנה.

האם העברה של דירה במתנה מאח לאחיו הנה פטורה ממס שבח?2021-06-30T10:35:56+03:00

ככלל, העברה ללא תמורה הנה עסקת מכר לכל דבר וחלים עליה מס שבח ומס רכישה. במקרה של העברה במתנה מאח לאחיו, קיים פטור מלא ממס שבח באותם מקרים שבהם הנכס התקבל מההורים (במתנה או בירושה).

מהו זיכרון דברים והאם כדאי לחתום על זכרון דברים?2021-06-30T10:36:25+03:00

זכרון דברים הנו מסמך משפטי שהצדדים חותמים עליו מיד לאחר הסכמתם המסחרית על מנת להבטיח את הסיכום המסחרי ביניהם. תופעת החתימה על זיכרון דברים לצורך הבטחת רכישת או מכירת דירת מגורים, הנה תופעה נפוצה המעמידה את הצדדים בפני מצב משפטי מורכב, שלעתים מזמין סכסוכים ממושכים והתדיינויות בבתי-המשפט.

השאלה המרכזית בעניין היא: האם זיכרון הדברים מחייב?

על פניו, חתימה על זיכרון הדברים אמורה להבטיח את ביצוע העסקה והשלמתה לשביעות רצון הצדדים. אולם, פעמים רבות ימצאו הצדדים את עצמם בפני מחלוקות קשות, הנובעות מחילוקי דעות בכל הקשור למהות ההתקשרות והתנאים השונים שלה.

בפרשת רבינאי (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ) נקבעו שני התנאים מצטברים לזיכרון הדברים המחייב: האחד, גמירות הדעת שלפיו הצדדים התכוונו להתקשר במסגרת זיכרון הדברים. השני, המסוימות שלפיו המסמך כולל את הפרטים המהותיים של העסקה (פרטי הצדדים, הממכר, התמורה, ועוד).

כלומר ניתן לקבוע, כי בהתקיימותם של שני התנאים המצטברים, זיכרון הדברים יכול להוות הסכם מחייב לכל דבר, אשר לעיתים קרובות, יכול לייתר את החתימה על הסכם מפורט נוסף.

בחלוף השנים, אימצה הפסיקה פרשנות מרחיבה שלפיה די בקיומו של התנאי הראשון על מנת שיינתן תוקף משפטי מחייב לזיכרון הדברים, שהרי ככל שניתן להשלים פרטים חסרים בזיכרון הדברים, אזי ניתן להתגבר על היעדר קיומו של התנאי השני, ולתת תוקף למסמך זיכרון הדברים על סמך כוונת הצדדים.

בעקבות אי הבהירות שתיווצר לאחר החתימה, עלולים להתגלע מחלוקות רבות סביב קיום הוראותיו. מחלוקות אלה נובעות, בין היתר, מגילוין של עובדות חדשות שלא נודע אודותיהן בעבר (כדוגמת ליקויי בניה, חריגות בניה, היעדר רישום של הזכויות על שם המוכר, חבות במס שבח או במס רכישה, ועוד), והדבר עלול להוביל את הקונה להתנערות מזיכרון הדברים.

על כן, ולאור הבעייתיות שעלולה להיווצר עם החתימה הנמהרת על זיכרון דברים, אנו ממליצים להיוועץ עם עורך-דין מקרקעין מומלץ על מנת לנסות להימנע ממקרה נוסף של סכסוך בשאלה אם זיכרון דברים, אם לאו.

מה הם השלבים של רכישת/מכירת מקרקעין?2021-06-25T11:05:19+03:00

ראשית, נדרשות בדיקות מקדמיות לפני חתימה על הסכם מכירת דירה או קניית דירה. הבדיקות הן משפטיות ותכנוניות: הבדיקות המשפטיות תבחנה את מצב הזכות הנמכרת (מצב הרישום בחברה המשכנת, ברשות מקרקעי ישראל ובלשכת רישום מקרקעין (הטאבו)); קיומן של זכויות לטובת צד ג' כגון משכנתא, עיקול, הערת אזהרה, ועוד. הבדיקות התכנוניות, תבחנה את המצב התכנוני של המקרקעין לרבות זכויות הבניה הקיימות, היתר הבניה, תוכניות בנין עיר, חריגות בניה, ועוד. כמו כן, הבדיקות התכנוניות תבחנה את הליכי תכנון בשלבים מקדמיים, כלומר לפני שאושרו סופית על-ידי מוסדות התכנון השונות.

שנית, ייבחן היבט המס החל על העסקה. בשלב זה, מבנה העסקה יתחשב במסלול המס המתאים ביותר, אשר מטרתו הפחתה משמעותית של מס השבח או מס הרכישה החל, לפי העניין.

מובן, כי שלב זה הנו בעל חשיבות רבה לנוכח ההשלכות הכספיות הנובעות מקביעת מבנה העסקה. על כן, מומלץ ביותר לבחור עורך דין מקרקעין שיש לו ניסיון מוכח במיסוי מקרקעין, לרבות החקיקה, הפסיקה והוראות הביצוע הרלוונטיות בתחום.

שלישית, לאחר שלב הבדיקות המקדמיות ושלב בדיקת מסלול המס המתאים, ינוסח חוזה מכר מפורט, המשקף את ההסכמות המסחריות של הצדדים, והתואם את רצונם ואת מסלול המס שיוחלט עליו. שלב זה יכלול ניהול משא ומתן בין הצדדים עד הגיעם לנוסח מוסכם של חוזה מכר הדירה או נכס הנדל"ן מושא העסקה.

רביעית, לאחר חתימת החוזה, עורך הדין המייצג בעסקת המקרקעין ילווה את המוכר או את הרוכש, לפי העניין, לצורך השלמת העסקה ורישום הזכויות של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי העניין.

המוכר ביקש מעורך-הדין של הקונה לייצג גם אותו בעסקה – האם זה אפשרי?2021-06-25T11:05:40+03:00

הייצוג הכפול אפשרי אך לא מומלץ בשום אופן. עסקת מקרקעין הנה עסקה מורכבת ודורשת בקיאות ומומחיות. עורך דין מקרקעין שעוסק בתחום, מייצג את האינטרסים של הלקוח שלו ולכן יהיה חשש לניגוד עניינים אם עורך-הדין מייצג גם את המוכר וגם את הקונה.

יתרה מזו, במקרה שבו ייקלעו הצדדים לסכסוך אודות פרשנות חוזה המכר, בין אם במהלך ביצוע החוזה ובין אם לאחר מכן, אותו עורך דין יהיה מנוע מייצוג הצדדים, ולכן הם נדרשים לשכור את שירותיהם של עורכי דין אחרים מטעמם.

אני קונה דירה חדשה מקבלן. מה התפקיד של עורך הדין שלי בקניית הדירה?2021-06-30T10:37:39+03:00

עורך-הדין של הקונה מבצע בדיקה יסודית של מרכיבי העסקה, לרבות היתרי הבניה, מסמכי הקבלן, הבטוחות שהקבלן חייב להעביר כנגד תשלומי התמורה ועוד. כמו כן, עורך-הדין קורא באופן מעמיק את חוזה המכר ועורך שינויים בו באופן המבטיח את האינטרסים של רוכש הדירה. יש לציין, כי מדובר בחוזה מכר מורכב וארוך, שברוב המקרים כולל התניות והוראות שמטיבות באופן גורף עם הקבלן. לאחר מכן עורך-הדין מגיש דיווח לרשויות מס שבח (משרד מיסוי מקרקעין האזורי) ומבקש לקבל פטור מלא או חלקי ממס (באותם מקרים המזכים בפטור כאמור) ולאחר מכן ממשיך במעקב לצורך הבטחת הרישום הנכון של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

האם שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין בקניית דירה מוגבל ל- 0.5% משווי הדירה?2021-06-30T10:38:17+03:00

מדובר בטעות נפוצה בקרב הציבור. בעת רכישת דירה חדשה מקבלן נדרש הקונה לשלם שכ"ט לעורך-הדין של הקבלן בגובה של 0.5% ממחיר הדירה או סך של כ- 5,000 ש"ח (לפי הנמוך מביניהם). אותו עורך-דין מייצג את הקבלן בלבד והוא מחויב כלפי קונה הדירה אך ורק ברישום הדירה בטאבו ולא מעבר לכך. כלומר תשלום שכר הטרחה האמור, מטרתו הנה לשאת בעלויות עורך-הדין המטפל ברישום בטאבו בלבד ולא בייצוג הקונה מול הקבלן.

קבלנים רבים מנסחים בחוזה המכר סעיף ספציפי שמפרט זאת. לכן חשוב לקונה שלא יסתמך על עורך הדין של הקבלן וישכור עורך דין מקרקעין מטעמו.

למען הסר ספק, אותו עורך-דין המייצג את הקבלן, מקבל שכר טרחה נפרד ועצמאי גם מהקבלן עצמו, כאשר שכר טרחה זה אינו מוגבל בסכום מסוים, שהרי התפקיד של עורך-הדין של הקבלן הנו לייצג את הקבלן בכל הקשור והנוגע למכירה (ולא רק לצורך רישום בטאבו).

באותה מידה שכר הטרחה של עורך-הדין אשר מייצג את הקונה אינו מוגבל בסכום כלשהו. תפקיד עורך-הדין של הקונה הנו לייצג אותו מול הקבלן ומול עורך-הדין של הקבלן בהליך הקנייה.

אני קונה דירה ורוצה לדעת מה גובה שכר הטרחה של עורך-הדין?2021-06-25T11:06:57+03:00

בכל רכישה של דירה, אמורים לייצג שני עורכי-דין: אחד מטעם המוכר והשני מטעם הקונה. שכר הטרחה של עורך-הדין המייצג (את המוכר או את הקונה) לא נקבע בחוק. יחד עם זאת קיים נוהג שלפיו שכר הטרחה הממוצע הנהוג בשוק נע בין 0.75% משווי המכירה לבין 1.75% ולפעמים 2 % משווי המכירה.

האם עורך-הדין של הקבלן מייצג גם את הקונה?2021-06-30T10:38:58+03:00

לא. קיימת טעות נפוצה בקרב חלק מרוכשי דירות קבלן (דירה חדשה) שלפיה עורך-הדין של הקבלן הנו עורך-הדין שלהם (!). חשוב להבהיר ולהדגיש היטב: עורך-הדין של הקבלן הנו מייצג אך ורק את הקבלן ושומר על האינטרסים של הקבלן בלבד. אותו עורך-דין מנסח את החוזה הראשוני ואת יתר מסמכי הלוואי המועברים לרוכשי הדירות. כלומר, התפקיד שלו אינו ייצוג רוכש הדירה ולא ביצוע שינויים בחוזה (שהוא הכין בעצמו) באופן המבטיח את האינטרסים של הקונה. נהפוך הוא – הניסוח שלו להסכם נועד לשמור על האינטרסים של הקבלן בלבד ולא של הקונה.

על כן, קיימת חשיבות רבה מצד רוכש הדירה מקבלן להתקשר עם עורך-דין מקרקעין מטעמו העוסק בתחום הנדל"ן ועסקאות המקרקעין, על מנת לייצג אותו מול הקבלן ועורך-דינו. אותו עורך-דין ייצג לאורך כל הדרך החל מניהול המו"מ הנוגע לנוסח הסכם המכר (שפעמים רבות יימצאו בו פגמים שאינם לטובת הקונה) וכן בייצוג מול רשויות המס ועד להבטחת רישום הזכויות בטאבו כמתחייב.

כיצד להבטיח את כספי ברכישת דירה?2021-06-30T10:39:53+03:00

שאלה זו תלויה בסוג של הדירה הנרכשת. למעשה קיים הבדל במנגנונים של הבטחת כספי הרוכש כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן לעומת דירה יד שנייה.

בעת רכישת דירה מקבלן, החוק קובע בטחונות קונקרטיים שעל הקבלן/היזם להעניק לקונה. בטחונות אלה הנם חלופיים והקבלן/היזם רשאי לבחור ביניהם. בהתאם לכך, על עורך-הדין המייצג את הקונה ברכישה מקבלן לבדוק היטב את סוג הבטוחה שהקבלן/היזם מעניק במסגרת העסקה בהתאם לחוק, ובהתאם לכך לדרוש את קבלת הבטוחה הטובה ביותר בנסיבות העניין. בין הבטחונות שקובע החוק נכללים: הערת אזהרה, ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, ועוד.

לעומת זאת, ברכישת דירה יד שניה, הבטוחה המרכזית והחשובה הנה רישום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת הסכם המכר. בנוסף לכך, חשוב מאוד לקבוע לוח תשלומים מתאים הכולל גם סכומים שיופקדו לחשבון נאמנות על מנת להבטיח את תשלומי המסים החלים על המוכר.

האם הקבלן חייב לציין את שטח הדירה החדשה בחוזה המכר?2021-06-25T11:08:27+03:00

בוודאי. בשנת 2008 נכנס לתוקף תיקון חדש לחוק המכר (דירות) שבמסגרתו נקבעה חובה לציין את שטח הדירה במפרט הטכני. חשוב לציין, כי הקבלן מחויב למסור לקונה (או לעורך הדין של הקונה) את המפרט הטכני ואת יתר המסמכים הנלווים לחוזה המכר, לפני חתימה על החוזה, לצורך בדיקתם.

האם יש מס רכישה על דירה ראשונה?2022-04-19T21:39:57+03:00

כן, יש מס רכישה על דירה ראשונה. אבל ככל שמדובר בדירה ראשונה שהשווי שלה הוא עד סכום של כ- 1747,000 ₪ (נכון לינואר 2022), אזי לא ישולם מס רכישה. יחד עם זאת, כאשר שווי הדירה הנו מעל לשווי הנ"ל, גם אם מדובר בדירה יחידה, יחויב הרוכש במס רכישה. בקישור הזה ניתן לערוך חישוב של מס הרכישה.

מאיזה סכום משלמים מס על השכרת דירה?2022-04-19T21:51:10+03:00

ככל שלא מדובר בעוסק, אם ההכנסה משכירות אינה עולה על כ- 5,000 ₪ לחודש, אזי לא משלמים מס כלל. מובהר, כי סכום זה מתעדכן מדי שנה ולכן יש לעקוב. כל הכנסה משכירות העולה על הסכום כאמור ישולם בגינה מס לפי מדרגות המס שלא מיגיעה אישית.

האם אפשר לבטל הערת אזהרה?2022-04-19T21:44:28+03:00

הערת אזהרה שנרשמה בהתאם להחלטה של בית המשפט ניתנת לביטול רק לאחר קבלת החלטה חדשה של בית המשפט. במקרים אחרים, הדבר כפוף להסכמות של הצדדים או בכפוף להחלטה של בית-המשפט והכל לי נסיבות העניין.

האם כדאי לחתום על זיכרון דברים להשכרת דירה?2022-04-19T21:47:08+03:00

שם המונח "זיכרון דברים" עלול להטעות במקרים רבים. למעשה, ברוב המקרים מדובר בחוזה מחייב לכל דבר ועניין. כלומר, מדובר בהתחייבות מיידית ללא בדיקה יסודית ומלאה של הנכס ולחוזה היא טעות שעלולה לעלות ביוקר במקרים רבים. שורה תחתונה: לא כדאי לעשות זיכרון דברים להשכרת דירה.

האם טיוטת חוזה מחייבת?2022-04-19T21:49:40+03:00

כעקרון, הסכם שהתגבש לכדי הסכם סופי וחתום – הוא ההסכם המחייב. יחד עם זאת הצדדים למשא ומתן אמורים לנהלו בתום לב מלא ובמידה שצד אחד ניהל את המו"מ בחוסר תום לב, ייתכן שהדבר מקים עילת תביעה נגדו.

מהן הבדיקות לפני רכישת מקרקעין?2022-04-19T22:18:30+03:00

בטרם חתימה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין (אם זה דירת מגורים, קרקע לבנייה, קרקע חקלאית או נכס מסחרי), יש לבצע בדיקות מקדמיות על מנת לבדוק את כל ההיבטים התכנוניים, הרישומיים והמיסויים של העסקה, ועל מנת לוודאי, כי הנכס הנרכש עונה על כל דרישות הקונה, וכי מצבו המשפטי והתכנוני מצדיק את הערך ששולם עבורו.

על כן, נפרט להלן את 6 הבדיקות העיקריות שיש לבצע בטרם רכישת מקרקעין:

  1. המצב הרישומי של הנכס – לצורך בדיקת המצב הרישומי של הנכס יש לבדוק את הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ו/או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י או בשמה הקודם מינהל מקרקעי ישראל) ולוודא, כי הנכס רשום על שם המוכר בצירוף מספר תעודת הזהות שלו. הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) וברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) כאמור, מעיד על מהות הזכות הנמכרת. כלומר, אם מדובר בזכות בעלות או בזכות פחותה מבעלות, כגון זכות חכירה, למשל. כמו כן, הרישום מעיד גם על היקפה של הזכות הנמכרת. כלומר, אם לנכס מוצמדת קרקע, חניה, מחסן, גג וכו'. בנוסף לכך, ניתן ללמוד מהרישום על קיומו של משכון כל שהוא החל על הנכס, או על קיומה של הערה לטובת צד ג' (אם מדובר בהערת אזהרה או הערת עיקול או הריסה). על כן, כצעד ראשון, יש לבדוק את המצב הרישומי של הנכס בפנקס המקרקעין וברשות מקרקעי ישראל.
  2. המצב התכנוני של הנכס – קיימת חשיבות רבה מאוד לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס. למעשה, יש לבדוק את היתרי הבנייה בעירייה (אם מדובר בנכס בנוי ולא בקרקע), את קיומם של כל האישורים הנדרשים ואת התכניות החלות על הנכס וסביבתו. כמו כן, יש לבדוק אם קיימות תכניות אחרות המופקדות ואשר עשויות (או עלולות) להיות מאושרות בהמשך, ואשר ישפיעו על הנכס ו/או על סביבתו; כך למשל, יש לבדוק אם קיימות בקשות לבניה ו/או תכניות החלות על המגרש הסמוך לנכס, שבעתיד הקרוב ייתכן שתבוצע בו בניה רוויה אשר תפגע בנכס הנרכש ותחייב פנייה לערכאות ו/או להגשת התנגדויות במוסדות התכנון.
  3. בדיקת קיומם של הליכים משפטיים כנגד המוכר – את העניין הזה יש לבדוק באמצעות הכלים הקיימים כיום ברשת, וכן בתיק הבניין הנמצא בעירייה. חשוב לציין, כי קיומו של הליך משפטי ו/או עבירה ו/או צו הריסה מנהלי (שלפעמים, יהיה רשום גם בפנקס המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין) יהיה – לאחר חתימת הסכם המכר מול המוכר – באחריותו המלאה של הרוכש. על כן, יש לבדוק אם קיימים צווי הריסה כלשהם כתוצאה מחריגות בניה או בנייה ללא היתר, ולוודא שקיימת התאמה מלאה בין הבנייה הקיימת בפועל לבין היתר הבניה שניתן לנכס.
  4. המיסוי החל על הרוכש – עם החתימה על הסכם המכר/הרכישה, תקום חובת דיווח לרשות המסים/משרד מיסוי מקרקעין על הרוכש, בקשר לרכישת הזכויות בנכס המקרקעין. ובהתאם לכך, תיקבע שומת מס הרכישה שתשולם על ידו. חשוב לציין, כי שומת המס תיקבע בהתאם לסוג הנכס הנרכש (קרקע, דירת מגורים ראשונה, דירת מגורים שנייה, דירת נופש וכו') ובהתאם לסכום הרכישה. מובהר, כי בעניין זה קיימות הוראות מיסוי שונות אשר עשויות בהחלט להפחית את מס הרכישה החל (או במקרה של מוכר – את מס השבח החל), על כן יש לבחון היטב את ההיבט המיסויי של העסקה באמצעות עורך דין הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין, ולבדוק מה סכום המס שיחויב בו הרוכש עוד לפני החתימה על הסכם המכר (לעניין מדרגות המס ואופן הפחתת המס נתייחס במדריך אחר).
  5. המיסוי החל על המוכר – בנוסף למס רכישה, קיים גם מס שבח החל על המוכר. בעניין זה חשוב לשים לב, כי למרות שמס השבח חל על המוכר, הוא גם חשוב מבחינתו של הרוכש, שהרי במקרה שבו המוכר לא ישלם את המס המוטל עליו, לא יהא ניתן לרשום את הזכויות על הנכס בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) או ברשות מקרקעי ישראל. כלומר, קיים אינטרס ישיר של הרוכש ששומת מס השבח תשולם על-ידי המוכר. ולכן, קיימת חשיבות לכך שסכום מס השבח יחושב מבעוד מועד ולוודא לאחר מכן שהמוכר ישלם אותו, ולהבטיח שהדבר יוסדר כראוי בהסכם המכר עצמו בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
  6. בנוסף לאמור לעיל, וככל שמדובר ברכישת קרקע, על הרוכש לוודא כי לא קיימים חובות למס רכוש. למען עסר ספק נבהיר, כי מס הרכוש בוטל לפני למעלה מעשר שנים אולם עד היום קיימים חובות עבר החלים על קרקעות רבות ורשות המסים עדיין פועלת לגבייתם.

אלה הן בקצרה הבדיקות המקדימות שעל הרוכש לבצע בטרם רכישת נכס מקרקעין. מובן, כי קיימות בדיקות נוספות וחשובות אחרות שיש לבצע, הקשורות במהות ההסכם ו/או הפרויקט הנדל"ני וטיבו של הנכס הנרכש, אשר עשויות למנוע בעיות והתדיינויות משפטיות מיותרות.

מהם שירותי הנוטריון?2022-04-26T16:20:36+03:00

שירותי הנוטריון כוללים את השירותים שלהלן:

  • אימות חתימה על מסמכים: לרבות ייפוי כוח נוטריוני כדוגמת ייפויי הכוח לנטילת משכנתא מהבנקים.
  • אימות חתימת קטין.
  • אישור ליציאת קטין לחו"ל.
  • אישור שהחותם על המסמך בשם זולתו (לרבות חתימה בשם חברה), היה מוסמך לכך.
  • אישור נכונות העתק של מסמכים.
  • אישור תצהירים והצהרות.
  • ייפויי-כוח נוטריוני.
  • אישור שאדם חי (תעודת חיים).
  • תרגום נוטריוני או אישור נכונות תרגום של מסמכים בשפות השונות, לרבות ערבית, עברית ואנגלית. כמו כן משרדנו עובד עם מתרגמים בכל שפות העולם.
  • אישור עשיית צוואה; האימות הנוטריוני על הצוואה או על הצוואה ההדדית, ללא צורך בעדים. מדובר בסמכות המוקנית לנוטריון בהתאם לחוק הירושה ותוקף אישורו כאמור הנו כתוקף אישור שופט.
  • אימות הסכם ממון לפני הנישואין.
  • עריכת מסמכים או כל פעולה אחרת הדרושה או מותרת על-פי דין בידי נוטריון.

עורך דין נוטריון נדאל דאוד מסייע גם בקבלת אישורי אפוסטיל על גבי האישור הנוטריוני או המסמך הציבורי, אשר ניתן לקבלו מבית המשפט או ממשרד החוץ בירושלים.

תעריף שירותי הנוטריון שמחויב הנוטריון לגבות, קבוע בחוק ומתעדכן מדי שנה על-ידי משרד המשפטים. הנוטריון מחויב לתעריף זה כאמור, ואין באפשרותו לסטות ממנו.

במידת הצורך, ניתן לתאם גם הגעה עד בית הלקוח, בכפוף לתעריף הקבוע של משרד המשפטים.

***

לקבלת שירות נוטריוני מהיר ומקצועי מעורך דין נוטריון נדאל דאוד, ניתן להתקשר למספר 054-6858666 או להשאיר פרטים כאן.

לאתר הנוטריון של עורך דין נדאל דאוד לחץ פה

מה הקנס על אי הגשת דיווח למשרד מיסוי מקרקעין?2022-05-03T21:11:54+03:00

הקנס על אי הגשת דיווח למשרד מיסוי מקרקעין מקורו בסעיף 94א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, הקובע כי כל מוכר וקונה נכס מקרקעין (לרבות רוכש דירת מגורים חדשה מקבלן) להגיש דיווח על המכירה והרכישה בתוך 30 ימים מיום חתימת הסכם המכר/הסכם הרכישה. כלומר, חלה חובה הן על המוכר/ת והן הרוכש/ת להגיש הצהרה/דיווח למשרד מיסוי מקרקעין במחוז הרלוונטי, שאליה יצורף הסכם המכר ומסמכים נוספים.

בהתאם  לכך, אי הגשת הצהרה בתוך 30 ימים כאמור, מהווה הפרה של חובה זו שנקבעה בחוק ובהתאם לכך יחויב הצד שלא הגיש הצהרה, קנס בגין אי הצהרה במועד. מובהר, כי הקנס האמור שונה מהקנס בגין אי תשלום המס (ככל שחל מס בגין העסקה). כלומר, גם אם המוכר פטור ממס שבח, הוא חייב להגיש הצהרה בתוך 30 ימים, ואי הגשתו להצהרה תחייב אותו בקנס בגין אי הגשת הצהרה במועד (הדבר נכון גם במקרה שבו הרוכש אינו חייב במס רכישה, למשל כשמדובר ברכישת דירת מגורים יחידה שהתמורה ששולמה בעדה הנה מתחת לרף הפוטר ממס רכישה).

במקרה שהגיע לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בלוד, מנהל מיסוי מקרקעין הטיל על העוררים קנס בסך של 1,000,000 ש"ח בגין אי הצהרה על עסקת המקרקעין במועד, אולם לאחר דין ודברים בין הצדדים, מנהל מיסוי מקרקעין הפחית את המס לכדי 500,000 ש"ח.

בעקבות זאת, הגישו העוררים ערר לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי וביקשו מהוועדה להתערב בהחלטת מנהל מיסוי מקרקעין ולהפחית את גובה הקנס שנקבע, שהרי מדובר בקנס גבוה מאוד שנחשב כבעל מימד פלילי אישי, וכי קיים חוסר צדק בקביעה זו שהרי העוררים הנם יורשיו של בעל הזכויות שהיה עליו להגיש את ההצהרה כאמור.

יש לציין, כי הנוסח הקודם של סעיף 94א לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הקנס בגין אי הצהרה במועד הנו בשיעור קבוע מסכום המס שהמוכר או הרוכש חייב בו. כלומר, גובה הקנס נגזר מסכום המס החייב, כך שככל שהמס גבוה יותר, אזי הקנס יהיה גבוה יותר (וההפך נכון). אולם לאחר תיקון 70, סעיף 94א לחוק קובע קנס בשיעור קבוע של 260 ש"ח בלבד לכל שבועיים של פיגור בהגשת ההצהרה, ללא כל קשר לגובה המס.

חשוב לציין, כי במקרים רבים התיקון מקל עם החייבים, אולם במקרים אחרים – ובפרט כאשר לא חלה חובת תשלום מס – אזי התיקון מחמיר עם הצדדים לעסקה ומטיל קנס בגין האיחור בהגשת הדיווח כאמור.

לאחר שהוועדה דנה באריכות במקרה הנ"ל היא קבעה, כי היה על מנהל מיסוי מקרקעין לשקול, בין היתר, שני שיקולים מרכזיים:

האחד, העבודה שמי שהיה חייב להגיש את ההצהרה אינו בין החיים;

השני, כי התיקון לסעיף 94א לחוק – שלמרות שאינו חל על המקרה – הוא מקל באופן משמעותי על העוררים.

אשר על כן, ועדת הערר קיבלה את הערר באופן חלקי וכתוצאה מכך הופחת גובה הקנס בגין אי הגשת הצהרה במועד.

 

כיצד מחושב מס רכישה ברכישת מגרש של המינהל?2022-05-06T15:18:50+03:00

לכל עסקת מקרקעין יש היבט של מיסוי (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה וכו'). בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, על הצדדים לעסקה להגיש דיווח למשרד מיסוי מקרקעין האזורי בתוך 30 יום מיום חתימת הסכם המכר. הדיווח כאמור כולל גם חישוב של מס השבח ומס הרכישה כפי שהצדדים מחשבים. במאמר זה נתמקד בשאלה כיצד מחושב מס הרכישה ברכישת מגרש של מינהל מקרקעי ישראל?

בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, שיעור מס הרכישה בגין רכישת זכות במקרקעין, לרבות מגרש בניה, הנו 6% משווי הרכישה. כך לדוגמא, ככל ששווי המגרש הנמכר הנו 1,000,000 ש"ח, אזי מס הרכישה שאמור להיות משולם הנו בסך של 60,000 ש"ח. יחד עם זאת, כאשר מדובר במגרש של המינהל (רשות מקרקעי ישראל), אזי לרוב השווי של המגרש מורכב משני מרכיבים מרכזיים: שווי הקרקע והוצאות הפיתוח. במקרה זה הרוכש מהמינהל נדרש לשלם את שווי הקרקע וכן בנוסף הוא משלם את הוצאות הפיתוח בגין עבודות הפיתוח והתשתית המבוצעות לצורך הכשרת המגרש לבנייה עתידית. בהתאם לכך, שיעור מס הרכישה שישולם, יהיה 6% מהסך הכולל של שווי הקרקע בתוספת עלויות הפיתוח (מס הרכישה = 6% X (שווי הקרקע + הוצאות הפיתוח)).

בהתאם להלכת שרביט משנת 1991 (ע"א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט ייזום פרויקטים ובניה), הוצאות הפיתוח לצורך חישוב מס הרכישה הנן ההוצאות בגין עבודות הפיתוח שבוצעו עד ליום חתימת הסכם המכר. כלומר, ככל שגובה עלויות הפיתוח שבוצעו עד ליום חתימת הסכם המכר הנו למשל 200,000 ש"ח מתוך סך כולל של 500,000 ש"ח וככל ששווי הקרקע הנו 400,000 ש"ח, אזי בהתאם להלכה הקיימת (הלכת שרביט), מס הרכישה יהיה 6% מסך של 400,000 ש"ח + 200,000 ש"ח, קרי – 36,000 ש"ח.

נוסחה זו עמדה לאחרונה במרכזה של התדיינות משפטית בפני בית-המשפט העליון במסגרת ע"א 6404/19 אמרלד בניין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (2022). במסגרת ערעור זה, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי בניגוד להלכה הקיימת, יש לחשב את מס הרכישה כאחוז (6%) מסך של עלות הקרקע בתוספת כל הוצאות הפיתוח, ולא רק החלק היחסי של הוצאות הפיתוח עד ליום חתימת הסכם המכר. כלומר, בהתאם לדוגמא שהובאה לעיל, בגין רכישת מגרש המינהל הנ"ל, יש לשלם סך של 54,000 ש"ח שהנו 6% מהשווי הכולל של שווי הקרקע (400,000 ש"ח) בתוספת כל עלויות הפיתוח (500,000 ש"ח).

בפסק-הדין של בית-המשפט העליון שניתן לאחרונה (22.3.2022) סקר בית-המשפט את פסקי הדין בעניין, החל מהלכת שרביט וכן הפסיקה המאוחרת שבאה בעקבותיו, וקבע כי לעניין חישוב מס רכישה ברכישת מגרש מהמינהל, פסק-הדין בעניין שרביט הנו הלכה שרירה וקיימת וכי יש לנהוג לפיה. בית-המשפט קבע, כי בהלכת שרביט נקבע כלל פשוט ובהיר שלפיו יש לכלול בשווי הרכישה את עלויות הפיתוח שכבר בוצע ביום חתימת הסכם המכר ולא את הפיתוח העתידי במגרש.

בהתאם לעמדתה של כב' השופטת וילנר אשר כתבה את עמדת הרוב, הוצאות הפיתוח העתידיות אינן כשלעצמן נכללות בשווי הרכישה אלא רק במקרה שכתוצאה מעבודות הפיתוח מושבחים המקרקעין בהתאם לתכנית הבניה הקיימת וכתוצאה מהחלטה של הרשות התכנונית/הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ולא רק עקב מעשה או התחייבות מצד המוכר או הקונה. כב' השופט סולברג הסכים עם התוצאה שאליה הגיעה כב' השופטת וילנר אולם לא קבע מסמרות באשר למבחן שהוצע על-ידה ונצמד להלכת שרביט. לעומת זאת כב' השופט קרא, שהיה בדעת מיעוט, קבע כי הפסיקה האחרונה הביאה לשינוי בהלכת שרביט ובהתאם לכך קבע כי יש לכלול את כל עלויות הפיתוח לצורך חישוב מס הרכישה.

עבור למעלה