שאלות ותשובות2023-03-02T21:21:40+03:00
מהו מס שבח?2021-06-30T10:34:14+03:00

מס השבח הנו מס המוטל על כל מכירה של מקרקעין. המס נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 והוא מהווה אחוז מסכום הרווח/השבח שצבר המוכר מיום רכישת הנכס ועד יום מכירתו. כך למשל, אם אדם רכש בית בסכום של 100,000 ₪ בשנת 1980 ומכר אותו בסכום של 1,000,000 ₪ כיום, אזי הרווח/השבח החייב במס הנו 900,000 ₪.

יוצא אם כן, שארבעת הנתונים המרכזיים לצורך חישוב מס השבח הנם: א. מועד רכישת המקרקעין. ב. שווי רכישת המקרקעין. ג. מועד מכירת המקרקעין. ד. שווי מכירת המקרקעין.

בנוסף לאמור, קיימת אפשרות על-פי חוק מיסוי מקרקעין האמור, לנכות את ההוצאות ששילם הבעלים של המקרקעין לאורך תקופת בעלותו, מהשבח שנוצר, ובכך יופחת הרווח/השבח שיהיה חייב במס שבח. אותן הוצאות יכולות להיות שכר טרחת עורך דין, דמי תווך, ריבית ריאלית של המשכנתא, הוצאות שיפוץ, דו"ח שמאי ועוד.

מובהר כי המועד להגשת דיווח בגין מכירת הזכויות הנו בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, ולאחר מכן תחול החבות בתשלום המס.

עוד מובהר, כי קיימים בחוק פטורים מסוגים שונים של מס השבח ואשר יש לבחון לפני חתימה על הסכם המכר.

מהו היטל השבחה?2021-06-30T10:33:18+03:00

היטל השבחה הנו היטל שמוטל על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. ההיטל נוצר במקרה של השבחה של המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית בניה המביאה להעלאת שווי המקרקעין. המועד לתשלום היטל השבחה הנו במוקדם מבין השניים: מכירת הזכויות במקרקעין או קבלת היתר בניה.

מהו מס רכישה?2021-06-30T10:34:52+03:00

מס רכישה הנו מס המוטל על כל רכישה של מקרקעין. המס נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 והוא מהווה אחוז משווי הרכישה של המקרקעין. אחוז המס נקבע בהתאם לסיווג המקרקעין. כלומר, כאשר מדובר ברכישה של מגרש בניה, האחוז של מס הרכישה שונה לעומת אחוז המס ברכישה של דירת מגורים יחידה. כמו כן, אחוז המס ברכישה של דירת מגורים יחידה שונה מאחוז המס ברכישה של דירת מגורים שנייה וכו'.

מה סוגי המס שחלים על מוכר/רוכש דירה ומה גובה המס?2021-06-30T10:35:31+03:00

על מוכר דירת מגורים חל מס שבח. מס השבח מוטל על כל מכירה של מקרקעין והוא מהווה אחוז מסכום הרווח/השבח שצבר המוכר מיום רכישת הנכס ועד יום מכירתו.

מובן, כי למוכר קיימים סוגים שונים של פטור ממס שבח. הפטור המרכזי הנו פטור של דירת מגורים יחידה. כל מי שעומד בתנאים של הפטור, ייהנה מפטור מלא ממס שבח בגין מכירת דירת המגורים שבבעלותו.

לצורך בדיקת התנאים של הפטור, מומלץ להתייעץ עם עורך-דין מקרקעין העוסק במיסוי מקרקעין.

לעומת זאת, על הרוכש חל מס רכישה והוא מהווה אחוז משווי הרכישה של דירת המגורים. הפטור המרכזי של מס הרכישה נקרא "פטור דירה יחידה". למעשה לא מדובר בפטור, אלא בחישוב מס מופחת שנקבע לפי שווי דירת המגורים. כלומר, עד שווי מסוים (שמשתנה מדי שנה), קיים פטור מלא ממס רכישה, וכל סכום שמעל לשווי הנ"ל יהיה חייב במס רכישה גבוה.

יחד עם זאת, ככל שלא מדובר בדירת מגורים יחידה, אזי גם אחוז המס יחושב על השקל הראשון שישולם בגין רכישת הדירה, וזאת במדרגות המס שמשתנות כאמור מדי שנה.

האם העברה של דירה במתנה מאח לאחיו הנה פטורה ממס שבח?2022-07-04T18:26:13+03:00

כל עסקת מקרקעין חייבת בדיווח למשרד מיסוי מקרקעין המחוזי שבו נמצאים המקרקעין מושא העסקה. במקרה של העברה ללא תמורה – כמו כל עסקת מקרקעין אחרת – יש לבחון היטב את שאלת המס. ככלל, העברה ללא תמורה הנה עסקת מכר לכל דבר וחלים עליה מס שבח ומס רכישה. במקרה של העברה במתנה מאח לאחיו, קיים פטור מלא ממס שבח באותם מקרים שבהם הנכס התקבל מההורים (במתנה או בירושה). לכן, יש להוכיח למנהל מיסוי מקרקעין כי הזכויות התקבלו מההורים.

זיכרון דברים מהו והאם כדאי לחתום על זיכרון דברים?2022-10-12T14:57:27+03:00

זכרון דברים הנו מסמך משפטי שהצדדים חותמים עליו מיד לאחר הסכמתם המסחרית על מנת להבטיח את הסיכום המסחרי ביניהם. תופעת החתימה על מסמך זה לצורך הבטחת רכישת או מכירת דירת מגורים, הנה תופעה נפוצה המעמידה את הצדדים בפני מצב משפטי מורכב, שלעתים מזמין סכסוכים ממושכים והתדיינויות בבתי-המשפט.

השאלה המרכזית בעניין היא: האם זיכרון הדברים מחייב?

על פניו, חתימה על המסמך אמורה להבטיח את ביצוע העסקה והשלמתה לשביעות רצון הצדדים. אולם, פעמים רבות ימצאו הצדדים את עצמם בפני מחלוקות קשות, הנובעות מחילוקי דעות בכל הקשור למהות ההתקשרות והתנאים השונים שלה.

בפרשת רבינאי (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ) נקבעו שני התנאים מצטברים לזיכרון הדברים המחייב: האחד, גמירות הדעת שלפיו הצדדים התכוונו להתקשר במסגרת המסמך. השני, המסוימות שלפיו המסמך כולל את הפרטים המהותיים של העסקה (פרטי הצדדים, הממכר, התמורה, ועוד).

כלומר ניתן לקבוע, כי בהתקיימותם של שני התנאים המצטברים, זיכרון הדברים יכול להוות הסכם מחייב לכל דבר, אשר לעיתים קרובות, יכול לייתר את החתימה על הסכם מפורט נוסף.

בחלוף השנים, אימצה הפסיקה פרשנות מרחיבה שלפיה די בקיומו של התנאי הראשון על מנת שיינתן תוקף משפטי מחייב למסמך, שהרי ככל שניתן להשלים פרטים חסרים במסמך, אזי ניתן להתגבר על היעדר קיומו של התנאי השני, ולתת תוקף למסמך זיכרון הדברים על סמך כוונת הצדדים.

בעקבות אי הבהירות שתיווצר לאחר החתימה, עלולים להתגלע מחלוקות רבות סביב קיום הוראותיו. מחלוקות אלה נובעות, בין היתר, מגילוין של עובדות חדשות שלא נודע אודותיהן בעבר למי מהצדדים. כך למשל, לפעמים קיימים ליקויי בניה, חריגות בניה, היעדר רישום של הזכויות על שם המוכר בלשכת רישום מקרקעין, חבות במס שבח או במס רכישה, ועוד. עובדות אלה יהיו מאוד בעייתיות מבחינת הרוכש והדבר עלול להוביל אותו – במצבים לא מעטים, ככל שלא יוסדרו כדין – להתנער מהמסמך שנחתם.

על כן, ולאור הבעייתיות שעלולה להיווצר עם החתימה הנמהרת על זיכרון דברים, אנו ממליצים להיוועץ עם עורך-דין מקרקעין מומלץ על מנת לנסות להימנע ממקרה נוסף של סכסוך בשאלה אם זיכרון דברים, אם לאו.

מה הם השלבים של רכישת/מכירת מקרקעין?2022-07-04T18:10:22+03:00

מכירת או רכישת מקרקעין הן לרוב העסקאות היקרות ביותר שעושה אדם פרטי סביר לאורך כל חייו. לכן, נפרט כאן את השלבים החשובים ביותר של רכישת או מכירת מקרקעין:

ראשית, נדרשות בדיקות מקדמיות לפני חתימה על הסכם מכירת דירה או קניית דירה. הבדיקות המקדמיות הן משפטיות ותכנוניות: הבדיקות המשפטיות תבחנה את מצב הזכות הנמכרת (מצב הרישום בחברה המשכנת, ברשות מקרקעי ישראל ובלשכת רישום מקרקעין (הטאבו)); קיומן של זכויות לטובת צד ג' כגון משכנתא, עיקול, הערת אזהרה, ועוד. הבדיקות התכנוניות, תבחנה את המצב התכנוני של המקרקעין לרבות זכויות הבניה הקיימות, היתר הבניה, תוכניות בנין עיר, חריגות בניה, ועוד. כמו כן, הבדיקות התכנוניות תבחנה את הליכי תכנון בשלבים מקדמיים, כלומר לפני שאושרו סופית על-ידי מוסדות התכנון השונות.

שנית, ייבחן היבט המס החל על העסקה. בשלב זה, מבנה העסקה יתחשב במסלול המס המתאים ביותר, אשר מטרתו הפחתה משמעותית של מס השבח או מס הרכישה החל, לפי העניין.

מובן, כי שלב זה הנו בעל חשיבות רבה לנוכח ההשלכות הכספיות הנובעות מקביעת מבנה העסקה. על כן, מומלץ ביותר לבחור עורך דין מקרקעין שיש לו ניסיון מוכח במיסוי מקרקעין, לרבות החקיקה, הפסיקה והוראות הביצוע הרלוונטיות בתחום.

שלישית, לאחר שלב הבדיקות המקדמיות ושלב בדיקת מסלול המס המתאים, ינוסח חוזה מכר מפורט, המשקף את ההסכמות המסחריות של הצדדים, והתואם את רצונם ואת מסלול המס שיוחלט עליו. שלב זה יכלול ניהול משא ומתן בין הצדדים עד הגיעם לנוסח מוסכם של חוזה מכר הדירה או נכס הנדל"ן מושא העסקה.

רביעית, לאחר חתימת החוזה, עורך הדין המייצג בעסקת המקרקעין ילווה את המוכר או את הרוכש, לפי העניין, לצורך השלמת העסקה ורישום הזכויות של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי העניין.

נבהיר, השלבים החשובים שפורטו כאן הנם השלבים הבסיסיים של הליך רכישת או מכירת מקרקעין, ולפעמים יש לבצע שלבים נוספים בהתאם לנסיבות של כל מקרה. לצורך כך מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין העוסק בתחום.

המוכר ביקש מעורך-הדין של הקונה לייצג גם אותו בעסקה – האם זה אפשרי?2022-10-19T20:11:46+03:00

ייצוג שני הצדדים לחוזה ככלל הנו אפשרי. יחד עם זאת, מומלץ לכל אחד מהצדדים להיות מיוצג על-ידי עורך דין מקרקעין מטעמו. במילים אחרות: הייצוג הכפול אפשרי אך לא מומלץ בשום אופן. עסקת מקרקעין הנה עסקה מורכבת ודורשת בקיאות ומומחיות. עורך דין מקרקעין שעוסק בתחום, מייצג את האינטרסים של הלקוח שלו ולכן יהיה חשש לניגוד עניינים אם עורך-הדין מייצג גם את המוכר וגם את הקונה.

חשוב להדגיש, כי הליך מכירת/רכישת דירה דורש ניהול משא ומתן, ניסוח הסכם מכר הכולל בטוחות ראויות, בדיקת ההיבט המיסויי של העסקה, דיווח לרשות המסים ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

במקרה שבו ייקלעו הצדדים לסכסוך אודות פרשנות חוזה המכר, בין אם במהלך ביצוע החוזה ובין אם לאחר מכן, אותו עורך דין יהיה מנוע מייצוג הצדדים, ולכן הם נדרשים לשכור את שירותיהם של עורכי דין אחרים מטעמם.

בסיכומו של דבר, ייצוג שני הדברים לחוזה אינו מומלץ אם כי ככלל הנו אפשרי.

אני קונה דירה חדשה מקבלן. מה התפקיד של עורך הדין שלי בקניית הדירה?2022-10-26T19:46:46+03:00

דירה מקבלן הנה דירה הנרכשת "על הנייר". כלומר במעמד החתימה, הדירה טרם נבנתה. בעסקאות של רכישת דירה מקבלן עורך-הדין של הקונה מבצע בדיקה יסודית של מרכיבי העסקה, לרבות היתרי הבניה ותיק הבניין בוועדה המקומית ובמינהל התכנון, מסמכי הקבלן, הבטוחות שהקבלן חייב להעביר כנגד תשלומי התמורה ועוד. כמו כן, עורך-הדין קורא באופן מעמיק את חוזה המכר ועורך שינויים בו באופן המבטיח את האינטרסים של רוכש הדירה. יש לציין, כי מדובר בחוזה מכר מורכב וארוך, שברוב המקרים כולל התניות והוראות שמטיבות באופן גורף עם הקבלן. לאחר מכן עורך-הדין מגיש דיווח לרשויות מס שבח (משרד מיסוי מקרקעין האזורי) ומבקש לקבל פטור מלא או חלקי ממס (באותם מקרים המזכים בפטור כאמור) ולאחר מכן ממשיך במעקב לצורך הבטחת הרישום הנכון של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

האם שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין בקניית דירה מוגבל ל- 0.5% משווי הדירה?2022-10-12T15:23:48+03:00

שכר טרחה של עורך דין בקניית דירה יד שנייה אינו מוגבל במסגרת החוק. מדובר בטעות נפוצה בקרב הציבור. בעת רכישת דירה חדשה מקבלן נדרש הקונה לשלם שכ"ט לעו"ד של הקבלן בגובה של 0.5% ממחיר הדירה או סך של כ- 5,000 ש"ח (לפי הנמוך מביניהם). אותו עורך-דין מייצג את הקבלן בלבד והוא מחויב כלפי קונה הדירה אך ורק ברישום הדירה בטאבו ולא מעבר לכך. כלומר תשלום שכה"ט האמור, מטרתו הנה לשאת בעלויות עורך-הדין המטפל ברישום בטאבו בלבד ולא בייצוג הקונה מול הקבלן.

קבלנים רבים מנסחים בחוזה המכר סעיף ספציפי שמפרט זאת. לכן חשוב לקונה שלא יסתמך על עורך הדין של הקבלן וישכור עורך דין מקרקעין מטעמו.

למען הסר ספק, אותו עורך-דין המייצג את הקבלן, מקבל שכ"ט נפרד ועצמאי גם מהקבלן עצמו, כאשר שכר טרחה זה אינו מוגבל בסכום מסוים, שהרי התפקיד של עורך-הדין של הקבלן הנו לייצג את הקבלן בכל הקשור והנוגע למכירה (ולא רק לצורך רישום בטאבו).

באותה מידה שכה"ט של עורך דין מקרקעין אשר מייצג את הקונה אינו מוגבל בסכום כלשהו. תפקיד עורך-הדין של הקונה הנו לייצג אותו מול הקבלן ומול עורך-הדין של הקבלן בהליך הקנייה.

מהו שכר טרחה של עורך דין בקניית דירה?2022-09-28T15:51:26+03:00

שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין המייצג ברכישה או במכירה של דירה או כל נכס מקרקעין אחר הנו השכר המוסכם בין הצדדים אולם קיים טווח הנהוג בתחום המקרקעין. בכל רכישה או מכירה של דירה, אמורים לייצג שני עורכי-דין: אחד מטעם המוכר והשני מטעם הקונה. שכה"ט של עורך-הדין המייצג (את המוכר או את הקונה) לא נקבע בחוק. יחד עם זאת קיים נוהג שלפיו שכר הטרחה הממוצע הנהוג בשוק נע בין 0.75% משווי המכירה לבין 1.75% ולפעמים 2 % משווי המכירה. יש לציין, כי עורך הדין המייצג בעסקת מקרקעין אמור לבצע בדיקות משפטיות ותכנוניות, ניסוח הסכם המכר, בדיקת מסלולי המס השונים, דיווח למשרד מיסוי מקרקעין ורישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין.

חשוב לציין, כי שכה"ט כאמור הנו שכר הטרחה שעורך דין מקרקעין מנוסה מקבל לצורך ייצוג בהליך המכירה או הרכישה של הדירה או כל נכס מקרקעין אחר. שכ"ט זה נקבע על בסיס המורכבות של עסקת מקרקעין שעורך דין מקרקעין מנוסה אמור להכיר את פרטיה לעומק. יחד עם זאת קיימים עורכי דין שאינם עוסקים בתחום המקרקעין שמקבלים שכר טרחה נמוך מהטווח המצוין לעיל.

ברכישת דירה חדשה האם עורך-הדין של הקבלן מייצג גם את הקונה?2022-09-05T20:49:41+03:00

רכישת דירה חדשה מקבלן הנה פעולה משפטית מורכבת שמחייבת ליווי משפטי עצמאי של הרוכש ע"י עו"ד מקרקעין מטעמו.  קיימת טעות נפוצה בקרב חלק מרוכשי דירות קבלן (דירה חדשה) שלפיה עורך-הדין של הקבלן הנו עורך-הדין שלהם (!). חשוב להבהיר ולהדגיש היטב: ברכישת דירה חדשה מקבלן, עורך-הדין של הקבלן מייצג אך ורק את הקבלן ושומר על האינטרסים של הקבלן בלבד. אותו עורך-דין מנסח את החוזה הראשוני ואת יתר מסמכי הלוואי המועברים לרוכשי הדירות. כלומר, התפקיד שלו אינו ייצוג רוכש הדירה ולא ביצוע שינויים בחוזה (שהוא הכין בעצמו) באופן המבטיח את האינטרסים של הקונה. נהפוך הוא – הניסוח שלו להסכם נועד לשמור על האינטרסים של הקבלן בלבד ולא של הקונה.

לנוכח חשיבות הפעולה המשפטית הכרוכה בהתקשרות החוזית בין רוכש הדירה מקבלן לבין הקבלן, אשר כוללת ניהול מו"מ בנוגע לתנאי ההתקשרות ולחוזה בין הצדדים, הגשת הצהרות לרשות המסים (גם הרוכש וגם הקבלן מחויבים בהגשת דיווח למשרד מיסוי מקרקעין), רישום בית משותף ורישום הדירה הנרכשת בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), קיימת חשיבות רבה בקבלת ייצוג וליווי צמוד של עורך-דין אשר ייצג את רוכש הדירה מול הקבלן.

אי לכך מומלץ, כי הרוכש יתקשר באופן עצמאי עם עורך-דין מקרקעין מטעמו העוסק בתחום הנדל"ן ועסקאות המקרקעין, על מנת לייצג אותו מול הקבלן ועורך-דינו. אותו עורך-דין ייצג לאורך כל הדרך החל מניהול המו"מ הנוגע לנוסח הסכם המכר (שפעמים רבות יימצאו בו פגמים שאינם לטובת הקונה) וכן בייצוג מול רשויות המס ועד להבטחת רישום הזכויות בטאבו כמתחייב.

כיצד להבטיח את כספי ברכישת דירה?2022-09-08T00:22:01+03:00

הבטחת כספי התמורה שמשלם הקונה תלויה בטיב העסקה. למעשה קיים הבדל במנגנונים של הבטחת כספי הרוכש כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן לעומת דירה יד שנייה.

בעת רכישת דירה מקבלן, החוק קובע בטחונות קונקרטיים שעל הקבלן/היזם להעניק לקונה. בטחונות אלה הנם חלופיים והקבלן/היזם רשאי לבחור ביניהם. בהתאם לכך, על עורך-הדין המייצג את הקונה ברכישת דירה חדשה מקבלן לבדוק היטב את סוג הבטוחה שהקבלן/היזם מעניק במסגרת העסקה בהתאם לחוק, ובהתאם לכך לדרוש את קבלת הבטוחה הטובה ביותר בנסיבות העניין. בין הבטחונות שקובע החוק נכללים: הערת אזהרה, ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, ועוד. כאן ניתן לעיין במדריך המלא לרוכש דירה מקבלן שפורסם באתר משרד הבינוי והשיכון.

לעומת זאת, ברכישת דירה יד שניה, הבטוחה המרכזית והחשובה הנה רישום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת הסכם המכר. ביטולה של הערת האזהרה מתאפשר רק במקרים מסוימים, כפי שניתן לראות במאמר שפורסם באתר כאן. בנוסף לכך, חשוב מאוד לקבוע לוח תשלומים מתאים הכולל גם סכומים שיופקדו לחשבון נאמנות על מנת להבטיח את תשלומי המסים החלים על המוכר.

בכל מקרה, הבטחת כספי התמורה של הקונה הנה אחת הסוגיות החשובות ביותר שעל עורך-הדין המייצג לדאוג להן בכל עסקת מקרקעין. לכן מומלץ להתייעץ עם עורך-דין מקרקעין שיש לו ניסיון עשיר בתחום ומודע לכל הפרטים הכרוכים בעניין.

האם הקבלן חייב לציין את שטח הדירה החדשה בחוזה המכר?2022-08-30T19:45:23+03:00

התשובה לשאלה אם הקבלן מחויב לציין את שטח הדירה החדשה הנה חשובה ביותר לנוכח המציאות הקיימת כיום. בשנת 2008 נכנס לתוקף תיקון חדש לחוק המכר (דירות) שבמסגרתו נקבעה חובה לציין את שטח הדירה במפרט הטכני. חשוב לציין, כי הקבלן מחויב למסור לקונה (או לעורך הדין של הקונה) את המפרט הטכני ואת יתר המסמכים הנלווים לחוזה המכר, לפני חתימה על החוזה, לצורך בדיקתם.

על הגנות נוספות על רוכש דירה מקבלן ניתן לקרוא כאן או כאן.

האם יש מס רכישה על דירה ראשונה?2022-04-19T21:39:57+03:00

כן, יש מס רכישה על דירה ראשונה. אבל ככל שמדובר בדירה ראשונה שהשווי שלה הוא עד סכום של כ- 1747,000 ₪ (נכון לינואר 2022), אזי לא ישולם מס רכישה. יחד עם זאת, כאשר שווי הדירה הנו מעל לשווי הנ"ל, גם אם מדובר בדירה יחידה, יחויב הרוכש במס רכישה. בקישור הזה ניתן לערוך חישוב של מס הרכישה.

מאיזה סכום משלמים מס על השכרת דירה?2023-02-02T19:20:21+03:00

עורך דין נדאל דאוד

האם דמי השכירות חייבים במס? במסגרת מדריך זה, אפרט את מסלולי המס השונים הקיימים בחוק, אשר עשוי לאפשר למשכירי דירות מגורים לשקול ולבחון היטב את האפשרויות השונות העומדות בפניהם, ולבחור את הדרך המתאימה במטרה להפחית באופן מושכל את המס שישלמו בגין השכרת דירות המגורים שבבעלותם.

למעשה, קיימים 3 מסלולי שונים שהיחיד (נדגיש: היחיד ולא התאגיד) יכול לבחור ביניהם לצורך מיסוי ההכנסה משכירות דירות המגורים, כאשר בצד כל מסלול יתרונותיו וחסרונותיו, והכל בכפוף לאפשרות ניצול המסלול הנבחר, כפי שאפרט להלן:

1. מסלול הפטור ממס

לצורך מתן פטור ממס על ההכנסה מדמי שכירות דירת מגורים, נקבעו בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן-1990 מספר תנאים מצטברים למתן הפטור:

א. דירת המגורים המושכרת מיועדת לשמש למגורים.

ב. דירת המגורים לא רשומה בספרי העסק של בעל הדירה או איננה חייבת ברישום כעסק.

ג. דירת המגורים מושכרת ליחיד (מובהר, כי ניתן להשכיר אותה לחבר בני אדם – כלומר גוף ציבורי, אגודה, וכו' – ובלבד שהדירה מושכרת למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד ואינה משמשת לצורכי רווח בלבד, ולאחר שהתקבל אישור ממנהל רשות המסים).

ככל שמתקיימים התנאים הנ"ל, ניתן לקבל פטור מלא מההכנסה החודשית מדמי השכירות של דירת המגורים, ובלבד שדמי השכירות החודשיים אינם עולים על 5,196 ש"ח בשנת 2022 (תקרת הפטור לשנת 2022 עומדת על 5,196 ש"ח).

לעומת זאת, ככל שדמי השכירות החודשיים של דירת המגורים עולים על תקרת הפטור (5,196 ש"ח) אך לא עולים על כפל תקרת הפטור, אזי יש לחשב את הפטור בדרך הבאה:

(דמי השכירות החודשיים) – (תקרת הפטור)  = (הסכום העודף)

(תקרת הפטור)                – (הסכום העודף) = (סכום הפטור)

(דמי השכירות החודשיים) – (סכום הפטור)   = (הסכום החייב במס)

על הסכום החייב במס יחול המס השולי של המשכיר בהתחשב בהכנסותיו (יצוין, כי מדרגת המס הראשונה היא 31%, אך אם המשכיר/בעל דירות המגורים מלאו לו 60 שנה, מדרגת המס הראשונה שלו היא 10% בלבד).

כמובן, שהמשכיר רשאי לנכות הוצאות שוטפות הקשורות בייצור ההכנסה מדמי השכירות (כגון שכר טרחה עו"ד בגין ניסוח הסכם השכירות, למשל או בהליכים משפטיים לפינוי שוכר או לתשלום דמי שכירות ועוד, שיפוצים, פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא שווי הקרקע)).

כאשר דמי השכירות החודשיים עולים על כפל תקרת הפטור, לא ייהנה המשכיר מפטור ממס (לא פטור מלא ולא פטור חלקי) על ההכנסה מדמי השכירות.

2. מסלול המס המופחת (מסלול ה- 10%)

על מנת ליהנות ממסלול מס מופחת בשיעור של 10% (כפי שקבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה), צריכים להתקיים 2 תנאים:

א. דירת המגורים משמשת למגורים בישראל.

ב. ההכנסה של דמי השכירות אינה הכנסה מעסק (ההכנסה מעסק מוגדרת בסעיף 2(1) לפקודת מס ההכנסה).

במקרה שבו בוחרים במסלול המס המופחת, לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות בייצור ההכנסה מדמי השכירות.

אדגיש, כי לא ניתן ליהנות ממסלול הפטור ממס (המסלול הראשון לעיל) וגם ממסלול המס המופחת בשיעור של 10% על ההכנסה מדמי השכירות בגין אותה דירת מגורים, אלא יש לבחור במסלול המס המתאים.

3. מסלול החיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול הזה יחול מס בשיעור המס השולי של המשכיר בהתאם להכנסותיו הכוללות, כאשר מדרגת המס הראשונה היא 31%, אך אם המשכיר/בעל דירות המגורים מלאו לו 60 שנה, מדרגת המס הראשונה שלו היא 10% בלבד.

כמובן, במסלול מס זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות בייצור ההכנסה מדמי השכירות (כגון שכר טרחה עו"ד, שיפוצים, פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא שווי הקרקע)).

לסיכום: ככלל, דמי השכירות חייבים במס ולצורך כך קיימים שלושה מסלולים שהנישום רשאי לבחור ביניהם. יחד עם זאת, קיים פטור על דמי שכירות עד רף מסוים שמתעדכן מדי שנה.

האם אפשר לבטל הערת אזהרה?2022-07-06T17:25:43+03:00

רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 נחשב כבטוחה בעלת עוצמה ניכרת. באמצעות רישום הערת אזהרה נהנה רוכש הדירה משקט נפשי במשך התקופה שעד השלמת העסקה, שהרי ההערה מבטיחה את זכויותיו ומזהירה את צד ג' מהתקשרות עם הרוכש בעסקה נוגדת. לעומת זאת, ביטול הערת אזהרה אפשרית במקרים מסוימים. הערת אזהרה שנרשמה בהתאם להחלטה של בית-המשפט ניתנת לביטול רק לאחר קבלת החלטה חדשה של בית-המשפט. במקרים אחרים, הדבר כפוף להסכמות של הצדדים או בכפוף להחלטה של בית-המשפט והכל לי נסיבות העניין.

נציין עוד, כי בשנים האחרונות חלה שחיקה במעמדה של הערת האזהרה בעקבות פסק-דין שניתן בעניין פרויקט תמ"א 38. בכדי להרחיב בנושא ניתן לקרוא על המקרה כאן.

האם כדאי לחתום על זיכרון דברים?2022-08-26T20:50:44+03:00

שם המונח "זיכרון דברים" עלול להטעות במקרים רבים. למעשה, ברוב המקרים מדובר בחוזה מחייב לכל דבר ועניין. כלומר, מדובר בהתחייבות מיידית ללא בדיקה יסודית ומלאה של הנכס ולחוזה היא טעות שעלולה לעלות ביוקר במקרים רבים. לעתים קרובות בתי-המשפט, לרבות בית-המשפט העליון, קובעים כי זיכרון דברים הנו הסכם מכר מחייב לכל דבר. שורה תחתונה: ככלל לא כדאי לערוך זיכרון דברים בטרם חתימה על הסכם מפורט, ויש להתייעץ עם עורך-דין מקרקעין בטרם חתימה כאמור.

האם טיוטת חוזה מחייבת?2022-07-10T09:03:05+03:00

השאלה עד כמה טיוטת חוזה הנה מחייבת הנה שאלה שתלוית נסיבות. כעקרון, הסכם שהתגבש לכדי הסכם סופי וחתום – הוא ההסכם המחייב את הצדדים לו. הסכם חתום מקיים למעשה את שני התנאים הכלליים בדיני חוזים: התנאי הראשון הנו קיומה של הצעה; התנאי השני הנו קיומו של קיבול. כאשר מוכח קיומם של שני התנאים המצטברים הנ"ל, אזי הסכם המכר מחייב את הצדדים לחוזה. יחד עם זאת, הצדדים למשא ומתן אמורים לנהלו בתום לב מלא לאורך כל הדרך. לכן, החל מתחילת המשא ומתן בין הצדדים ועד לחתימת החוזה ביניהם, ובמיוחד בעת ניסוח טיוטת החוזה, על הצדדים להתנהל באופן הוגן, תם לב ולמנוע הטעיות על ידי אי גילוי פרטים מהותיים הקשורים להסכם המתגבש. בהתאם לכך, במידה ואחד הצדדים להסכם ניהל את המשא ומתן בחוסר תום לב, ייתכן שהדבר מקים עילת תביעה נגדו שמאפשרת במקרים מסוימים ביטול של הסכם המכר על-ידי בית-המשפט המוסמך. בכל אופן, ככל שמדובר במשא ומתן בנוגע לניסוח של הסכם – ובפרט בתחום המקרקעין – מומלץ לנהל אותו באמצעות עורך-דין העוסק הבקיא בתחום.

יש לציין, כי בכל הנוגע לתחום המקרקעין, חוזה מכר או חוזה רכישה של מקרקעין (דירת מגורים, מגרש, נכס מסחרי וכו') או פרויקט בניה כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי או עסקת קומבינציה, מדובר בסוגי חוזים שיש להם השלכות כספיות משמעותיות על הצדדים. לרוב, רכישת דירת מגורים הנה העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שמבצע אדם סביר לאורך חייו. על כן, קיימת חשיבות רבה בבחירת עורך דין מנוסה שתחום עיסוקו הנו מקרקעין/עורך דין נדל"ן אשר יוכל לייצג בהליך המכירה או הרכישה על בסיס ניסיונו המוכח בתחום, לרבות במסגרת הליך המשא ומתן בין הצדדים וניסוח הטיוטה של חוזה המכר.

מהן הבדיקות לפני רכישת מקרקעין?2022-07-06T16:40:24+03:00

בטרם חתימה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין (דירת מגורים, מגרש או נכס מסחרי), יש לבצע בדיקות מקדמיות. מטרת הבדיקות הנה לבדוק את כל ההיבטים התכנוניים, הרישומיים והמיסויים של העסקה. כמו כן על מנת לוודאי, כי הנכס הנרכש עונה על כל דרישות הקונה, וכי מצבו המשפטי והתכנוני מצדיק את הערך ששולם עבורו.

על כן, נפרט להלן את 6 הבדיקות העיקריות שמשרדנו מבצע בטרם רכישת מקרקעין:

  1. המצב הרישומי של הנכס – לצורך בדיקת המצב הרישומי של הנכס עורך-הדין בודק את הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ו/או ברשות מקרקעי ישראל (בשמה הידוע 'המינהל'). המטרה היא שעורך-הדין יוודא שהנכס רשום על שם המוכר בצירוף מספר תעודת הזהות. הרישום בטאבו ובמינהל כאמור, מעיד על מהות הזכות הנמכרת. כלומר, אם מדובר בזכות בעלות או בזכות פחותה מבעלות (חכירה למשל). כמו-כן, הרישום מעיד על היקפה של הזכות הנמכרת. כלומר, אם לנכס מוצמדת קרקע, חניה, מחסן, גג וכו'. בנוסף לכך, ניתן ללמוד מהרישום על קיומו של משכון כלשהו החל על הנכס, או על קיומה של הערה לטובת צד ג' (הערת אזהרה או הערת עיקול או הריסה). על-כן, כצעד ראשון, יש לבדוק את המצב הרישומי של הנכס בטאבו ובמינהל.
  2. המצב התכנוני של הנכס – קיימת חשיבות רבה מאוד לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס. למעשה, יש לבדוק את היתרי הבנייה בעירייה (אם מדובר בנכס בנוי ולא בקרקע), את קיומם של כל האישורים הנדרשים ואת התכניות החלות על הנכס וסביבתו. כמו-כן, יש לבדוק אם קיימות תכניות אחרות המופקדות ואשר עשויות (או עלולות) להיות מאושרות בהמשך, ואשר ישפיעו על הנכס ו/או על סביבתו. למשל, יש לבדוק אם קיימות בקשות לבניה ו/או תכניות החלות על המגרש הסמוך לנכס, שבעתיד ייתכן שתבוצע בו בניה רוויה אשר תפגע בנכס הנרכש ותחייב פנייה לערכאות ו/או להגשת התנגדויות במוסדות התכנון.
  3. בדיקת קיומם של הליכים משפטיים כנגד המוכר – את העניין הזה יש לבדוק באמצעות הכלים הקיימים כיום ברשת, וכן בתיק הבניין הנמצא בעירייה. חשוב לציין, כי קיומו של הליך משפטי ו/או עבירה ו/או צו הריסה מנהלי (שלפעמים, יהיה רשום גם בפנקס המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין) יהיה – לאחר חתימת הסכם המכר מול המוכר – באחריותו המלאה של הרוכש. על כן, יש לבדוק אם קיימים צווי הריסה כלשהם כתוצאה מחריגות בניה או בנייה ללא היתר, ולוודא שקיימת התאמה מלאה בין הבנייה הקיימת בפועל לבין היתר הבניה שניתן לנכס.
  4. המיסוי החל על הרוכש – עם החתימה על הסכם המכר/הרכישה, תקום חובת דיווח לרשות המסים/משרד מיסוי מקרקעין על הרוכש, בקשר לרכישת הזכויות בנכס המקרקעין. ובהתאם לכך, תיקבע שומת מס הרכישה שתשולם על ידו. חשוב לציין, כי שומת המס תיקבע בהתאם לסוג הנכס הנרכש (קרקע, דירת מגורים ראשונה, דירת מגורים שנייה, דירת נופש וכו') ובהתאם לסכום הרכישה. מובהר, כי בעניין זה קיימות הוראות מיסוי שונות אשר עשויות בהחלט להפחית את מס הרכישה החל (או במקרה של מוכר – את מס השבח החל), על כן יש לבחון היטב את ההיבט המיסויי של העסקה באמצעות עורך דין הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין, ולבדוק מה סכום המס שיחויב בו הרוכש עוד לפני החתימה על הסכם המכר (לעניין מדרגות המס ואופן הפחתת המס נתייחס במדריך אחר).
  5. המיסוי החל על המוכר – בנוסף למס רכישה, קיים גם מס שבח החל על המוכר. בעניין זה חשוב לשים לב, כי למרות שמס השבח חל על המוכר, הוא גם חשוב מבחינתו של הרוכש, שהרי במקרה שבו המוכר לא ישלם את המס המוטל עליו, לא יהא ניתן לרשום את הזכויות על הנכס בטאבו או במינהל. כלומר, קיים אינטרס ישיר של הרוכש ששומת מס השבח תשולם על-ידי המוכר. ולכן, קיימת חשיבות לכך שסכום מס השבח יחושב מבעוד מועד ולוודא לאחר מכן שהמוכר ישלם אותו, ולהבטיח שהדבר יוסדר כראוי בהסכם המכר עצמו בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
  6. בנוסף לאמור לעיל, וככל שמדובר ברכישת קרקע, על הרוכש לוודא כי לא קיימים חובות למס רכוש. למען עסר ספק נבהיר, כי מס הרכוש בוטל לפני למעלה מעשר שנים אולם עד היום קיימים חובות עבר החלים על קרקעות רבות ורשות המסים עדיין פועלת לגבייתם.

אלה הן בקצרה הבדיקות המקדימות שעל הרוכש לבצע בטרם רכישת נכס מקרקעין. מובן, כי קיימות בדיקות נוספות שיש לבצע, הקשורות במהות ההסכם ו/או הפרויקט הנדל"ני וטיבו של הנכס הנרכש, אשר עשויות למנוע בעיות והתדיינויות משפטיות מיותרות.

מהם שירותי הנוטריון?2022-07-06T16:24:53+03:00

שירותי הנוטריון שמעניק משרדנו הנם מגוונים וכוללים, בין היתר, את השירותים שלהלן:

  • אימות חתימה על מסמכים: לרבות ייפוי כוח נוטריוני כדוגמת ייפויי הכוח לנטילת משכנתא מהבנקים.
  • אימות חתימת קטין.
  • אישור ליציאת קטין לחו"ל.
  • אישור שהחותם על המסמך בשם זולתו (לרבות חתימה בשם חברה), היה מוסמך לכך.
  • אישור נכונות העתק של מסמכים.
  • אישור תצהירים והצהרות.
  • ייפויי-כוח נוטריוני.
  • אישור שאדם חי (תעודת חיים).
  • תרגום נוטריוני או אישור נכונות תרגום של מסמכים בשפות השונות, לרבות ערבית, עברית ואנגלית. כמו כן משרדנו עובד עם מתרגמים בכל שפות העולם.
  • אישור עשיית צוואה; האימות הנוטריוני על הצוואה או על הצוואה ההדדית, ללא צורך בעדים. מדובר בסמכות המוקנית לנוטריון בהתאם לחוק הירושה ותוקף אישורו כאמור הנו כתוקף אישור שופט.
  • אימות הסכם ממון לפני הנישואין.
  • עריכת מסמכים או כל פעולה אחרת הדרושה או מותרת על-פי דין בידי נוטריון.

נוטריון הנו עורך-דין במקצועו, בעל ותק מעל עשר שנים, אשר קיבל הסמכה ממשרד המשפטים בהתאם לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976. לאחר שעורך הדין עובר הכשרה מקצועית לתפקיד הנוטריון הוא מקבל רישיון ממשרד המשפטים.

עורך-דין נוטריון נדאל דאוד מספק את כל שירותי הנוטריון באופן יעיל, מקצועי ומהיר, הכוללים את השירותים הנוטריונים אשר מוסמך הנוטריון לבצע בהתאם לחוק, והכל בהתאם למפורט לעיל.

עורך-דין נוטריון נדאל דאוד מסייע גם בקבלת אישורי אפוסטיל על גבי האישור הנוטריוני או המסמך הציבורי, אשר ניתן לקבלו מבית המשפט או ממשרד החוץ בירושלים.

תעריף שירותי הנוטריון שמחויב הנוטריון לגבות, קבוע בחוק ומתעדכן מדי שנה על-ידי משרד המשפטים. הנוטריון מחויב לתעריף זה כאמור, ואין באפשרותו לסטות ממנו.

במידת הצורך, ניתן לתאם גם הגעה עד בית הלקוח, בכפוף לתעריף הקבוע של משרד המשפטים.

***

לקבלת שירות נוטריוני מהיר ומקצועי מעורך דין נוטריון נדאל דאוד, ניתן להתקשר למספר 054-6858666 או להשאיר פרטים כאן.

לאתר הנוטריון של עורך דין נדאל דאוד לחץ פה

מה הקנס על אי הגשת דיווח למשרד מיסוי מקרקעין?2022-05-03T21:11:54+03:00

הקנס על אי הגשת דיווח למשרד מיסוי מקרקעין מקורו בסעיף 94א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, הקובע כי כל מוכר וקונה נכס מקרקעין (לרבות רוכש דירת מגורים חדשה מקבלן) להגיש דיווח על המכירה והרכישה בתוך 30 ימים מיום חתימת הסכם המכר/הסכם הרכישה. כלומר, חלה חובה הן על המוכר/ת והן הרוכש/ת להגיש הצהרה/דיווח למשרד מיסוי מקרקעין במחוז הרלוונטי, שאליה יצורף הסכם המכר ומסמכים נוספים.

בהתאם  לכך, אי הגשת הצהרה בתוך 30 ימים כאמור, מהווה הפרה של חובה זו שנקבעה בחוק ובהתאם לכך יחויב הצד שלא הגיש הצהרה, קנס בגין אי הצהרה במועד. מובהר, כי הקנס האמור שונה מהקנס בגין אי תשלום המס (ככל שחל מס בגין העסקה). כלומר, גם אם המוכר פטור ממס שבח, הוא חייב להגיש הצהרה בתוך 30 ימים, ואי הגשתו להצהרה תחייב אותו בקנס בגין אי הגשת הצהרה במועד (הדבר נכון גם במקרה שבו הרוכש אינו חייב במס רכישה, למשל כשמדובר ברכישת דירת מגורים יחידה שהתמורה ששולמה בעדה הנה מתחת לרף הפוטר ממס רכישה).

במקרה שהגיע לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בלוד, מנהל מיסוי מקרקעין הטיל על העוררים קנס בסך של 1,000,000 ש"ח בגין אי הצהרה על עסקת המקרקעין במועד, אולם לאחר דין ודברים בין הצדדים, מנהל מיסוי מקרקעין הפחית את המס לכדי 500,000 ש"ח.

בעקבות זאת, הגישו העוררים ערר לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי וביקשו מהוועדה להתערב בהחלטת מנהל מיסוי מקרקעין ולהפחית את גובה הקנס שנקבע, שהרי מדובר בקנס גבוה מאוד שנחשב כבעל מימד פלילי אישי, וכי קיים חוסר צדק בקביעה זו שהרי העוררים הנם יורשיו של בעל הזכויות שהיה עליו להגיש את ההצהרה כאמור.

יש לציין, כי הנוסח הקודם של סעיף 94א לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הקנס בגין אי הצהרה במועד הנו בשיעור קבוע מסכום המס שהמוכר או הרוכש חייב בו. כלומר, גובה הקנס נגזר מסכום המס החייב, כך שככל שהמס גבוה יותר, אזי הקנס יהיה גבוה יותר (וההפך נכון). אולם לאחר תיקון 70, סעיף 94א לחוק קובע קנס בשיעור קבוע של 260 ש"ח בלבד לכל שבועיים של פיגור בהגשת ההצהרה, ללא כל קשר לגובה המס.

חשוב לציין, כי במקרים רבים התיקון מקל עם החייבים, אולם במקרים אחרים – ובפרט כאשר לא חלה חובת תשלום מס – אזי התיקון מחמיר עם הצדדים לעסקה ומטיל קנס בגין האיחור בהגשת הדיווח כאמור.

לאחר שהוועדה דנה באריכות במקרה הנ"ל היא קבעה, כי היה על מנהל מיסוי מקרקעין לשקול, בין היתר, שני שיקולים מרכזיים:

האחד, העבודה שמי שהיה חייב להגיש את ההצהרה אינו בין החיים;

השני, כי התיקון לסעיף 94א לחוק – שלמרות שאינו חל על המקרה – הוא מקל באופן משמעותי על העוררים.

אשר על כן, ועדת הערר קיבלה את הערר באופן חלקי וכתוצאה מכך הופחת גובה הקנס בגין אי הגשת הצהרה במועד.

 

כיצד מחושב מס רכישה ברכישת מגרש של המינהל?2022-05-06T15:18:50+03:00

לכל עסקת מקרקעין יש היבט של מיסוי (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה וכו'). בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, על הצדדים לעסקה להגיש דיווח למשרד מיסוי מקרקעין האזורי בתוך 30 יום מיום חתימת הסכם המכר. הדיווח כאמור כולל גם חישוב של מס השבח ומס הרכישה כפי שהצדדים מחשבים. במאמר זה נתמקד בשאלה כיצד מחושב מס הרכישה ברכישת מגרש של מינהל מקרקעי ישראל?

בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, שיעור מס הרכישה בגין רכישת זכות במקרקעין, לרבות מגרש בניה, הנו 6% משווי הרכישה. כך לדוגמא, ככל ששווי המגרש הנמכר הנו 1,000,000 ש"ח, אזי מס הרכישה שאמור להיות משולם הנו בסך של 60,000 ש"ח. יחד עם זאת, כאשר מדובר במגרש של המינהל (רשות מקרקעי ישראל), אזי לרוב השווי של המגרש מורכב משני מרכיבים מרכזיים: שווי הקרקע והוצאות הפיתוח. במקרה זה הרוכש מהמינהל נדרש לשלם את שווי הקרקע וכן בנוסף הוא משלם את הוצאות הפיתוח בגין עבודות הפיתוח והתשתית המבוצעות לצורך הכשרת המגרש לבנייה עתידית. בהתאם לכך, שיעור מס הרכישה שישולם, יהיה 6% מהסך הכולל של שווי הקרקע בתוספת עלויות הפיתוח (מס הרכישה = 6% X (שווי הקרקע + הוצאות הפיתוח)).

בהתאם להלכת שרביט משנת 1991 (ע"א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט ייזום פרויקטים ובניה), הוצאות הפיתוח לצורך חישוב מס הרכישה הנן ההוצאות בגין עבודות הפיתוח שבוצעו עד ליום חתימת הסכם המכר. כלומר, ככל שגובה עלויות הפיתוח שבוצעו עד ליום חתימת הסכם המכר הנו למשל 200,000 ש"ח מתוך סך כולל של 500,000 ש"ח וככל ששווי הקרקע הנו 400,000 ש"ח, אזי בהתאם להלכה הקיימת (הלכת שרביט), מס הרכישה יהיה 6% מסך של 400,000 ש"ח + 200,000 ש"ח, קרי – 36,000 ש"ח.

נוסחה זו עמדה לאחרונה במרכזה של התדיינות משפטית בפני בית-המשפט העליון במסגרת ע"א 6404/19 אמרלד בניין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (2022). במסגרת ערעור זה, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי בניגוד להלכה הקיימת, יש לחשב את מס הרכישה כאחוז (6%) מסך של עלות הקרקע בתוספת כל הוצאות הפיתוח, ולא רק החלק היחסי של הוצאות הפיתוח עד ליום חתימת הסכם המכר. כלומר, בהתאם לדוגמא שהובאה לעיל, בגין רכישת מגרש המינהל הנ"ל, יש לשלם סך של 54,000 ש"ח שהנו 6% מהשווי הכולל של שווי הקרקע (400,000 ש"ח) בתוספת כל עלויות הפיתוח (500,000 ש"ח).

בפסק-הדין של בית-המשפט העליון שניתן לאחרונה (22.3.2022) סקר בית-המשפט את פסקי הדין בעניין, החל מהלכת שרביט וכן הפסיקה המאוחרת שבאה בעקבותיו, וקבע כי לעניין חישוב מס רכישה ברכישת מגרש מהמינהל, פסק-הדין בעניין שרביט הנו הלכה שרירה וקיימת וכי יש לנהוג לפיה. בית-המשפט קבע, כי בהלכת שרביט נקבע כלל פשוט ובהיר שלפיו יש לכלול בשווי הרכישה את עלויות הפיתוח שכבר בוצע ביום חתימת הסכם המכר ולא את הפיתוח העתידי במגרש.

בהתאם לעמדתה של כב' השופטת וילנר אשר כתבה את עמדת הרוב, הוצאות הפיתוח העתידיות אינן כשלעצמן נכללות בשווי הרכישה אלא רק במקרה שכתוצאה מעבודות הפיתוח מושבחים המקרקעין בהתאם לתכנית הבניה הקיימת וכתוצאה מהחלטה של הרשות התכנונית/הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ולא רק עקב מעשה או התחייבות מצד המוכר או הקונה. כב' השופט סולברג הסכים עם התוצאה שאליה הגיעה כב' השופטת וילנר אולם לא קבע מסמרות באשר למבחן שהוצע על-ידה ונצמד להלכת שרביט. לעומת זאת כב' השופט קרא, שהיה בדעת מיעוט, קבע כי הפסיקה האחרונה הביאה לשינוי בהלכת שרביט ובהתאם לכך קבע כי יש לכלול את כל עלויות הפיתוח לצורך חישוב מס הרכישה.

איך מחשבים מס שבח? והאם ניתן לקבל פטור ממס שבח?2022-07-11T14:37:38+03:00

מס שבח

מס השבח הנו אחד מסוגי המס שמשולמים לרשות המסים לאחר חתימה על עסקת מקרקעין. מדובר במס בגין רווח ההון במכירת מקרקעין (למשל דירה), המחושב כהפרש שבין המחיר של מכירת הדירה לבין המחיר של קניית הדירה (או כל נכס מקרקעין אחר). במסגרת חישוב המס, יש לקחת בחשבון את הפרשי המדד וכן את הניכויים המותרים בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. הניכויים המותרים כוללים את שכר טרחה עורך הדין בעת קניית הדירה וכן שכר טרחה עורך הדין בעת מכירת הדירה. בנוסף, הניכויים כוללים את דמי התייוך, הפחת ומס הרכישה ששולם בעת קניית הדירה. כמו כן, ניתן לנכות הוצאות ששולמו בגין השבחת הדירה, כגון עלויות שיפוץ, ועוד (למשל ריבית המשכנתא).

לאחר חישוב רווח ההון והניכויים, מחושב מס השבח כאחוז מהשבח. כך למשל, אם אדם רכש דירה בסכום של 100,000 ש"ח בשנת 1980. לאחר מכן מכר אותה בסכום של 1,000,000 ש"ח כיום והניכויים מגיעים ל- 200,000 ש"ח, אזי הרווח/השבח החייב במס הנו 700,000 ₪. יוצא אם כן, שארבעת הנתונים המרכזיים לצורך חישוב מס השבח הנם: א. מועד רכישת המקרקעין. ב. שווי רכישת המקרקעין. ג. מועד מכירת המקרקעין. ד. שווי מכירת המקרקעין (לצד הסכום הכולל של הניכויים).

מובהר כי המועד להגשת דיווח בגין מכירת הזכויות הנו בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, ולאחר מכן תחול החבות בתשלום המס.

פטורים ממס שבח

עוד מובהר, כי קיימים בחוק מיסוי מקרקעין פטורים מסוגים שונים של מס השבח ואשר יש לבחון לפני חתימה על הסכם המכר. שני הפטורים המרכזיים שנפרט כאן הנם פטור דירה יחידה ופטור דירת ירושה.

הפטור של דירה יחידה קבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם לסעיף, מוכר דירת מגורים מזכה שהדירה בבעלותו במשך 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה דירת מגורים; ולא מכר, במשך 18 החודשים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה; והדירה הנה דירתו היחידה, יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח. נבהיר, כי 'דירת מגורים מזכה' הנה תנאי לקבלת הפטור. הכוונה בהגדרה זו הנה שבניית הדירה הסתיימה, הנה בבעלות אדם פרטי ושמשה בעיקרה (מעל 50%) למגורים ב-4 השנים שלפני המכירה או ב- 80% מתקופת השבח.

הפטור של דירת שהתקבלה בירושה קבוע בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. התנאים לפטור הנם שלושה: 1. המוכר הנו בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא המוריש. 2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד. 3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בגין המכירה.

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.

האם ניתן למכור חלק מסוים מחלקה/ממקרקעין?2022-10-05T12:42:01+03:00

מכירת חלק מסוים ממקרקעין מותנית בהסכמת יתר השותפים בחלקה. כאשר קיימת בעלות משותפת (בעלות משאע), הבעלות של כל אחד מהשותפים נפרסת על כל גרגיר וגרגיר משטח החלקה. כלומר, בכל מ"ר בחלקה יש לשותפים זכויות, והכל בהתאם לגודל זכותו של כל אחד ואחד מהשותפים.

בפסק-דין שניתן על-ידי בית-המשפט העליון בירושלים נידונה שאלת תוקפה של עסקת מקרקעין שהנה מכירת חלק מסוים מחלקה. בין השותפים לחלקה נחתם תשריט חלוקה מוסכם שבמסגרתו חילקו השותפים את החלקה ל- 22 מגרשים (להלן: "תשריט החלוקה מוסכם"). בשנת 2009 מכר אחד השותפים מגרש מס' 13 למערער, והמערער בנה את ביתו על המגרש שרכש. להסכם המכר צורף אותו תשריט חלוקה מוסכם בין השותפים שבו צוין במפורש כי מגרש אחר בחלקה (מגרש מס' 17) הנו לאותו שותף/מוכר שמכר את מגרש מס' 13 למערער.

בשנת 2014 רכש המערער את מגרש מס' 17 הנ"ל משותף אחר בחלקה, לאחר שאותו שותף ציין במסגרת הסכם המכר, כי מגרש מס' 17 הנו בבעלותו (!). להסכם המכר צורף תשריט חלוקה אחר, השונה מתשריט החלוקה המוסכם שצורף לעסקה הראשונה.

על עסקה זו (העסקה השנייה) ניסוב הדיון בפסק-דינו של בית-המשפט העליון.

בתביעה שהוגשה לבית-המשפט המחוזי בחיפה, עתרו חלק מהשותפים לביטול עסקת המכר של מגרש מס' 17 הנ"ל. בתביעה נטען, כי עסקה זו בטלה, משום שלאותו שותף שמכר את מגרש מס' 17 אין עוד זכויות בחלקה בטרם בוצעה העסקה, ולכן הוא לא יכול למכור את המגרש. עוד צוין, כי מגרש מס' 17 הנו בבעלות אותו שותף שמכר למערער את מגרש מס' 13 בעסקה הראשונה.

בפסק-הדין שניתן בשנת 2019 הורה בית-המשפט המחוזי בחיפה על ביטול עסקת המכר וביטול הרישום בלשכת רישום מקרקעין ועל השבת הכספים בצירוף הפרשי ריבית והצמדה. בית-המשפט המחוזי קבע, כי המערער לא יכול להסתמך על סעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 משום שהמוכר מכר זכויות לא לו שכן הוא מכר מגרש שקיימת לגביו הסכמה ואין אפשרות למכור ללא הסכמת כל הבעלים האחרים. יש לציין, כי המערער בנה את ביתו על מגרש מס' 13 שקנה בעסקה הראשונה, ולצורך כך הסתמך על תשריט החלוקה המוסכם שבו מופיע מגרש מס' 17 בבעלות השותף בחלקה אשר מכר למערער את מגרש מס' 13 בעסקה הראשונה.

בפסק-הדין שנתן בית-המשפט העליון בערעור שהוגש על-ידי המערער נכתב, כי בעסקה השנייה המערער רכש חלק מסוים בחלקה (שהם מגרש מס' 17 בהתאם לתשריט חלוקה השונה מתשריט החלוקה המוסכם). בית-המשפט הבהיר, כי כל עוד לא נעשתה חלוקה ואין ספק שהמערער אינו יכול לרכוש שטח מסוים בדמות מגרש מס' 17 – מה גם שמגרש זה רשום על שם המוכר בעסקה הראשונה בהתאם לתשריט החלוקה המוסכם שלפיו המערער עצמו רכש את מגרש מס' 13 והוא עצמו הסתמך על תשריט החלוקה לצורך קבלת היתר בניה – אזי הוא לא יכול להתכחש לזכויותיו של אותו מוכר.

המערער טען כי ככל שלא יוכל להירשם במגרש ספציפי, הדבר אינו גורע מהעובדה שהוא רכש חלק מהמקרקעין שהנו חלק בלתי מסוים. אולם בית-המשפט העליון קבע, שלא זו העסקה שנעשתה בין הצדדים. עוד קבע, כי מאחר והעסקה לא נגמרה ברישום, אזי המערער אינו יכול ליהנות מההגנה של סעיף 10 לחוק המקרקעין. נוסף על כך, הבעיה אינה כרוכה רק במה שרכש המערער וביחסים בינו לבין המוכר בעסקה השנייה, אלא בכך שהטענה היא שלא נותרו בכלל זכויות לאותו מוכר בעסקה השנייה שאותו יכול למכור. במילים אחרות, מדובר בעסקה הסותרת עסקאות קודמות שבוצעו בחלקה.

בהתאם לכך קבע בית-המשפט העליון, כי העסקה השנייה אינה יכולה לעמוד משום שהנה מכירת חלקה מסוים מחלקה ללא הסכמת יתר השותפים בחלקה ובניגוד לתשריט החלוקה המוסכם בין השותפים, שהמערער עצמו פעל לפיו כאשר רכש את מגרש מס' 13 בעסקה הראשונה ובהמשך קיבל היתר בנייה על בסיסו.

להתייעצות עם עורך-דין ונוטריון נדאל דאוד – בעל מומחיות בתחום הנדל"ן, ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.

משרדנו לא ייצג את הצדדים בהליך זה.

מס על זכויות בניה. מתי וכיצד?2022-10-28T12:15:08+03:00

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 הנו המסגרת החוקית המסדירה את ההיבט המיסויי של עסקאות מקרקעין. במסגרת החוק נקבעו הפטורים השונים המגיעים בגין מכירת דירת מגורים, כאשר קיימים סוגים שונים של פטורים שפירטנו במאמר נפרד. כאן נבקש להתייחס לעניין הפטור ממס על זכויות בנייה, כאשר מדובר בדירת מגורים שיש לה זכויות בניה.

בטרם נבהיר את דרך החישוב של הפטור נציין, כי קיימים שני תנאים מקדמיים ומצטברים בנוגע למס על זכויות בנייה:

1. קיומן של זכויות בנייה ממשיות המאושרות בתכנית בנין עיר (תב"ע).

2. זכויות הבנייה הנ"ל השפיעו על שווי הנכס (בעניין זה נטל ההוכחה מוטל על משרד מיסוי מקרקעין).

כלומר, כאשר זכויות הבנייה אינן מיידיות ואינן ממשיות או כאשר קיימות זכויות בנייה אולם הזכויות זניחות ולא משמעותיות ולא משפיעות על שווי הנכס, אזי זכויות הבנייה לא ימוסו. אולם כאשר שני התנאים מתקיימים, אזי כעקרון, חל מס על זכויות הבנייה כמפורט להלן.

הסעיף הרלוונטי בעניין זה הנו סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם לסעיף, כאשר מתקיימים התנאים לקבלת פטור בגין מכירת דירת המגורים (שיש בה זכויות בנייה), אזי הפטור מחושב כלהלן:

במקרה ששווי הדירה כולל זכויות הבנייה עולה על התקרה הקבועה בחוק: כ- 2.215 מיליון ₪ (סכום התקרה מתעדכן מדי שנה במסגרת הוראת ביצוע), אזי בהתאם לסעיף 49ז(1) לחוק, גובה הפטור הנו עד לשווי הדירה (ללא זכויות בנייה).

במקרה ששווי הדירה כולל זכויות הבנייה נמוך מגובה התקרה, אזי בהתאם לסעיף 49ז(2) לחוק, גובה הפטור הכולל יהיה הנמוך מבין שני הסכומים שלהלן:

  • כפל שווי הדירה (ללא זכויות הבנייה).
  • עד גובה התקרה.

חשוב לזכור גם, כי קיימת בסעיף 49ז(3) לחוק הוראה לעניין הגובה המינימלי של הפטור (רצפת הפטור). כלומר, במידה ונמכרת דירה ישנה ששוויה (ללא זכויות הבנייה) הנו 100,000 ₪ ושוויה (כולל זכויות בניה) הנו 800,000 ₪, אזי סכום הפטור המגיע אינו 200,000 ₪, אלא סכום רצפת הפטור שמגיע לכ- 550,000 ₪ (נכון להיום).

לאחר שחושב גובה הפטור בגין דירת מגורים מזכה הכוללת זכויות הבנייה, וככל שסכום הפטור אינו מכסה את השווי הכולל של העסקה, אזי סכום ההפרש ימוסה כזכות אחרת במקרקעין ולא כדירת מגורים, וזאת בהתאם לסעיף 49ז(4) לחוק מיסוי מקרקעין.

עוד נציין, כי החישוב הנ"ל מתייחס למקרה שבו לדירת המגורים זכויות בנייה צמודות (חישוב זה נקרא 'פיצול אנכי'). לעומת זאת, בפסיקה התפתחה דוקטרינה אחרת שנקראת 'הפיצול האופקי'. דוקטרינת 'הפיצול האופקי' חלה כאשר מדובר בעסקה למכירת בית מגורים צמוד קרקע הבנוי בקצה של חלקה, וקיים שטח נוסף ליד הבית הבנוי, שמאפשר בניית בית מגורים נוסף על החלקה. במקרה זה משרד מיסוי מקרקעין עשוי לקבוע כי מדובר בשני בתים צמודי קרקע ויוציא שתי שומות נפרדות בהתאם (כמובן בתנאי כי מימוש זכויות הבנייה הנו ריאלי וממשי).

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.

 

מס שבח ליניארי מהו?2022-11-12T17:26:51+03:00

מס שבח ליניארי הנו מס מופחת המטיב עם בעלי דירות מגורים במקרים מסוימים. בעקבות תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, יחיד תושב ישראל שאינו נהנה מפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, יהיה זכאי לקבלת פטור חלקי בדרך של חישוב מס ליניארי.

חישוב מס שבח ליניארי, או במילים אחרות מס מוטב, הנו חישוב המטיב עם הנישום ומוריד באופן משמעותי את גובה המס, בהתאם לתקופת בעלותו של הנישום/הבעלים על הנכס הנמכר, והכל כפי שנתאר מייד.

סעיף 48א(ב1)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כך: "נרכש הנכס לאחר יום התחילה יחויבו השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי ויתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי, במס, בהתאם להוראות פסקה (1)(ב) ו-(ג)".

חישוב מס שבח ליניארי מוטב נועד להגן על אנשים שרכשו דירת מגורים, לפני ביטול הפטור ממס שבח שהיה קיים לפני תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר אפשר מכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח כל ארבע שנים. תיקון זה אשר נכנס לתוקף ביום 1.1.2014 ביטל כאמור את הפטור הישן על מכירת דירה כל ארבע שנים, ולכן על מנת לא לפגוע במי שבבעלותו דירות ונמנע מהם למכור בפטור שהיה קיים, התיקון אפשר להם לקבל פטור ממס שבח בגין התקופה עד 1.1.2014.

כלומר, סעיף 48א(ב1)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי מס השבח ישולם על ידי המוכר באופן יחסי, בגין תקופת השבח שהחלה ביום 1.1.2014 ועד יום המכירה. כל תקופת השבח ההיסטורית, מאז יום הרכישה ועד ליום 1.1.2014 תהיה פטורה ממס שבח באופן מלא.

במילים אחרות, שיעור מס השבח לדירות מגורים אשר נרכשו לפני 1.1.2014 יחושב כדלקמן:

  • על השבח הריאלי שנצבר מיום רכישת דירת המגורים ועד ליום 1.1.2014 – יחול מס שבח בשיעור 0%.
  • על השבח הריאלי שנצבר מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה – יחול מס שבח בשיעור 25%.

מובן הוא, כי ככל שתקופת השבח הנה ארוכה יותר. כלומר אם דירת המגורים נרכשה הרבה לפני 1.1.2014, אזי ההטבה שניתנת לבעל הדירה הנה משמעותית יותר, משום שבתקופה הנפרסת מיום הרכישה ועד 1.1.2014 קיים פטור מלא ממס שבח, ורק בתקופה המאוחרת, אשר מתחילה מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה קיים מס שבח בשיעור של 25% מהשבח/רווח שנצבר.

חשוב לסייג ולציין, כי תקרת הפטור ממס שבח הנה כ- 4.6 מיליון ₪ (נכון לשנת 2022), וכי במקרה של מכירת דירת מגורים בסכום הגבוה מהתקרה, יחול מס על ההפרש ורק הסכום עד 4.6 מיליון ₪ יהיה פטור ממס.

***

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.

מהי הצהרה על מכירת דירה?2022-11-16T20:21:56+03:00

הצהרה על מכירת דירה

הצהרה על מכירת דירה או רכישת דירה (או כל נכס מקרקעין אחר) חייבת להיות מוגשת למשרד מיסוי מקרקעין הרלוונטי למקום הנכס.

הגשת ההצהרה הנה חובה החלה הן על המוכר והן על הקונה, בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, והיא חייבת להיות מוגשת בתוך 30 יום מיום חתימת הסכם המכר.

בפועל קיימים 3 טפסים לצורך הגשת ההצהרה:

  1. טפס 7000 – טפס הצהרה על מכירת או רכישת דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח.
  2. טפס 7000/ב – טפס ההצהרה על מכירת או רכישת דירה מקבלן.
  3. טפס 7002 – טפס הצהרה על מכירת או רכישת מקרקעין אחרים (כלומר, שאינם מחייבים הגשת לפי הטפסים בסעיפים 1 ו-2 לעיל).

כיום, הגשת ההצהרה למשרד מיסוי מקרקעין הנה באמצעות הכרטיס החכם של עורכי הדין המייצגים את הצדדים לעסקה, כלומר ההגשה הנה מקוונת באמצעות מערכת המייצגים של רשות המסים, וככלל לא ניתן להגיש את הדיווח באופן ידני למשרד מיסוי מקרקעין. קיימים שני חריגים לכלל זה: כאשר מדובר בעורך דין מייצג, שגילו יותר מ-66 נכון ליום 15.10.2017 או כאשר מדובר בצד לעסקה שאינו מיוצג על-ידי עורך דין מקרקעין.

חשוב להדגיש, כי אי הגשת הצהרה במועד, עלול להביא להטלת קנס בגין אי הגשת דיווח, בנוסף לכך שהדבר יעכב את הטיפול בשומה ובהתאם לכך ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

ההצהרה על מכירת דירה (או כל נכס מקרקעין אחר) כוללת, בין היתר, את הפרטים שלהלן:

  • פרטיהם האישיים של הצדדים.
  • פרטי הזכות הנמכרת (תיאור הדירה, מספר החדרים, קומה, הצמדות ועוד).
  • החלק הנמכר של הדירה.
  • מועד ושווי הרכישה של הנכס.
  • מועד ושווי המכירה של הנכס.
  • ועוד.

כמו כן חשוב לציין, כי ככל שהעסקה הנה פטור ממס שבח, יש חובה לציין זאת במסגרת הגשת ההצהרה למשרד מיסוי מקרקעין. אי הגשת בקשה לפטור, עלולה לשלול את הפטור מהנישום. כמו כן, ככל שהעסקה חייבת במס, על הצדדים להסכם המכר להגיש שומה עצמית (גם של מס שבח וגם של מס רכישה) במסגרת ההצהרה.

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.

מה הם התנאים לפטור ממס שבח?2022-11-23T19:15:14+03:00

התנאים לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים הנם על פניו פשוטים והם יפורטו בקצרה להלן, אולם חשוב כבר כעת לציין, כי בכל תנאי טמון מורכבות שמצריכה התייחסות ספציפית לכל מקרה ומקרה, כפי שיפורט מיד.

בטרם פירוט התנאים לפטור ממס שבח חשוב לציין, כי מס שבח הנו מס המוטל על מוכר נכס מקרקעין (כדוגמת דירת מגורים, מגרש, חנות וכו'), ומשולם לרשות המסים באמצעות משרד מיסוי מקרקעין והוא נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשל"ג-1963.

על מנת לבחון את התנאים לפטור ממס שבח על מכירת דירה יש לפעול כדלקמן:

  1. יש לבדוק אם בכלל קיים "שבח" בגין מכירת הדירה. כלומר, קיומו של פטור ממס שבח מחייב את קיומו של שבח, והשבח (או רווח ההון) מחושב באופן כללי, כהפרש בין שווי המכירה של הדירה לבין שווי הרכישה של הדירה (ראו מאמר נפרד כאן). ככל שלא קיים רווח הון, אזי ברור שאין שבח וכן מס השבח הנו אפס. יחד עם זאת, ככל וכתוצאה ממכירת הדירה נוצר רווח הון, כי אז יהיה חיוב במס שבח בגין מכירת הדירה.
  2. יש לבדוק אם הדירה עונה על הגדרת "דירת מגורים מזכה". הגדרה זו הנה חשובה ביותר לעניין הזכאות לפטור ממס שבח. ככל שהדירה אינה עונה על הגדרת דירת מגורים מזכה, אזי המכירה תהיה חייבת במס שבח. הגדרה של "דירת מגורים מזכה" נקבעה בסעיף 49(א) לחוק והיא כוללת חמישה תנאים מצטברים: א. הנכס הנמכר עונה על הגדרת דירה או חלק מדירה. ב. בניית הדירה הסתיימה (כלומר ניתן טפס 4 או שהיא ראויה למגורים). ג. הדירה בבעלות או בחכירה של יחיד ולא תאגיד. ד. הדירה משמשת למגורים (כלומר קיימים המתקנים הבסיסיים למגורי אדם). ה. השימוש העיקרי הנו למגורים (בהתאם לסעיף 49(א) לחוק, השימוש העיקרי יכול להיות אחד משניים: ב- 80% מתקופת השבח הדירה שימשה למגורים או ב- 4 השנים האחרונות שקדמו למכירת הדירה. בנוסף לתנאים הנ"ל חשוב לציין, כי דירה שהנה מלאי עסקי לצורכי מס הכנסה אינה עונה על הגדרת דירת מגורים מזכה.
  3. יש לבדוק עמידה באחד הפטורים ממס שבח. בחוק מיסוי מקרקעין קיימים מספר סוגים של פטור ממס שבח. העיקרי שביניהם הנו פטור לדירת מגורים יחידה בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק. פטור זה כלשונו, חל רק כאשר הדירה הנמכרת הנה דירתו היחידה של המוכר. בהקשר הזה חשוב לציין, כי הפטור חל אך ורק על דירה ששוויה מגיע לכ- 4,600,000 ש"ח (סכום זה משתנה מדי שנה), כאשר על הסכום שמעל לשווי הנ"ל יהיה המוכר חייב במס שבח. סוג נוסף של פטור הנו פטור בגין מכירת דירת ירושה בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק.
  4. הפטור חל על "התא המשפחתי". בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, ההגדרה של מוכר כוללת גם את בן/בת הזוג וכן ילדיהם הקטינים עד גיל 18 למעט ילד נשוי. כלומר בהתאם לעקרון התא המשפחתי, מי שבבעלות בת זוגו דירת מגורים נפרדת והם מתגוררים דרך קבע ביחד, לא יראו אותו כבעלים של דירת מגורים יחידה, גם אם דירת בת הזוג רשומה על שם בת הזוג בלבד.
  5. הוגשה בקשה לפטור ממס שבח. קבלת הפטור ממס שבח ניתנת אך ורק למי שביקש באופן אקטיבי את הפטור בגין מכירת הדירה וזאת במסגרת הגשת ההצהרה על מכירת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין. ברור הוא, כי גם מי שזכאי לפטור ממס שבח ולא הגיש בקשה מתאימה, כי אז מנהל משרד מיסוי מקרקעין רשאי לשלול ממנו פטור ממס שבח.

כאמור, התנאים האמורים הנם פשוטים לכאורה, אולם לכל תנאי קיימים סייגים ומבחנים שונים שמצריכים התייחסות נפרדת לכל מקרה ומקרה.

***

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.

האם דירה ללא היתר זכאית לפטור ממס שבח?2023-02-02T19:23:24+03:00

על השאלה אם דירה ללא היתר נחשבת לדירת מגורים העונה על הגדרת דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963, קיימת התדיינות רבה וחילוקי דעות עמוקים. בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשל"ג-1963 המסדיר את כל הנושא של מיסוי מקרקעין (מס שבח, מס רכישה והפטורים וההנחות של המסים) הוגדרה דירת מגורים כדירה המקיימת שני תנאים חלופיים: דירה המשמשת בפועל למגורים או דירה המיועדת לשמש למגורים לפי טיבה. כאמור, שני התנאים הנ"ל הנם תנאים חלופיים והחוק אינו מחייב את התקיימותם של שני התנאים יחידו. בשנים האחרונות קיימת מגמה בפסיקה של בתי המשפט המצמצמת את הגדרת דירת מגורים לצורך ההטבות של מס שבח, באופן המשפיע על הפרשנות של חוק מיסוי מקרקעין. למעשה, יותר ויותר פסיקות של בתי המשפט מכריעות בשאלת הסיווג של דירת המגורים ומידת ההתאמה להגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, והכל בהתאם למידת העמידה בהוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. יחד עם זאת, קיימים חריגים לכלל. על סוגיה זו ניתן לקרוא בהרחבה במאמר כאן.

מחיר האישור הנוטריוני2023-02-09T00:44:56+03:00

מחיר האישור הנוטריוני נקבע על ידי משרד המשפטים והוא מתעדכן מדי שנה. למעשה, קיימים תעריפים שונים של מחיר האישור הנוטריוני והם תלויים בסוג האישור הנוטריוני המבוקש ובסוג השירות הנוטריוני. כידוע, הנוטריון מוסמך לבצע פעולות שונות כמפורט בהרחבה כאן, והם כוללים בין היתר אימות חתימה על מסמכים משפטיים (כגון ייפוי כוח נוטריוני, אימות חתימה על מסמכי משכנתא, אימות הצהרה ועוד), כמו כן הנוטריון מספק אישור תרגום נוטריוני (אישור על נכונות התרגום), צוואה נוטריונית, אישור העתק של מסמכים ועוד.

למחירון העדכני לשנת 2023 כנסו לכאן.

כיצד רוכשים מגרש? מה ההדגשים לעניין המיסוי?2023-03-02T21:32:30+03:00

רכישת מגרש לבנייה בכלל ומגרש מרמ"י בפרט הנה פעולה משפטית מורכבת שיש לה היבטים שונים מבחינה משפטית, תכנונית ומיסויית. ההיבטים כאמור מחייבים בחינה מעמיקה של ההסכמות המסחריות בין הצדדים, בנוסף לבחינת המצב התכנוני של המגרש עצמו ושל סביבתו, וכן בחינת מסלול המיסוי של העסקה (מבחינת המוכר: מס שבח ומבחינת הרוכש: מס רכישה). הדגמה מעשית להדגשים הנדרשים ניתן למצוא כאן.

עבור למעלה