עורך דין נדאל דאוד

כניסיון נוסף מטעם הממשלה להדרת המשיקים משוק הנדל"ן בארץ, חוקקה הכנסת לאחרונה הוראות חדשות לעניין מיסוי בגין דירה שלישית ומעלה. בהתאם להוראות החדשות, נקבע מס שנתי קבוע בעד כל דירת מגורים שהייתה בבעלות הנישום בכל שנת המס, החל מהדירה השלישית ומעלה. כלומר, הנישום רשאי לבחור שתי דירות שבבעלותו, שעבורן לא יחויב במס ריבוי דירות ואילו יתר הדירות תהיינה חייבות במס, כפי שנפרט כאן.

החייב במס/הנישום:

לצורך החלת ההוראות החדשות לעניין מס ריבוי דירות, אמורים להתקיים התנאים שלהלן:

א.  יחיד – יחיד, בן זוגו וילדיהם עד גיל 18 יחשבו כבעלים אחד, והחבות לפי ההוראות החדשות תהיה על היחיד ובן זוגו ביחד ולחוד. בעניין זה יש לשים לב, כי שני בני הזוג יהיו חייבים ביחד ולחוד גם אם נחתם ביניהם הסכם ממון שנועד ליצור הפרדה רכושית לגבי דירה מסוימת. כלומר, אותה דירה תיחשב כדירה לשני בני הזוג לצורך מניין הדירות, אלא אם כן שני בני הזוג חיים בנפרד.

ב.  שבבעלותו – היחיד הנו הבעלים של הזכות, והדבר כולל גם חכירה עד 25 שנים.

ג.  מספר דירות מגורים – היחיד הנו הבעלים של מספר דירות מגורים, כאשר במניין דירות המגורים לא נכללת דירה שנרכשה "על הנייר" מקבלן, וטרם נמסרה החזקה בה לנישום. לעומת זאת, במניין דירות המגורים נכללות דירות המשמשות כמשרד, מפני שהגדרת דירת מגורים בחוק הנה כך: דירה או חלק ממנה שבנייתה הושלמה המיועדת למגורים לפי טיבה או לפי תכנית או משמשת למגורים.

ד. שיעור הבעלות הנו 249% ומעלה – יחיד שבבעלותו מספר דירות מגורים ששיעור הבעלות בדירות הנו 249% ומעלה. כלומר, במקרה שבו לנישום 3 דירות שכולן בבעלותו המלאה (קרי – 300%), הוא יהיה חייב במס. לעומת זאת, במקרה שבו לנישום 10 דירות שבכל אחת מהן יש לו זכויות של 20% בלבד, הוא לא יהיה חייב במס ריבוי דירות מפני ששיעור בעלותו הנו 200% בלבד.

שיעור המס:

שיעור המס עבור כל דירה החייבת במס הנו 1%. יחד עם זאת יש לציין, כי סכום המס השנתי המקסימלי, עבור כל דירה חייבת, הנו 18,000 ש"ח, כאשר סכום זה יתעדכן מדי שנה. כמו כן יצוין, כי במידה ובדירה החייבת שיעור בעלותו של הנישום הנה חלקית, אזי החיוב במס יוכפל בשיעור הבעלות בהתאם.

פטור מלא/פטור חלקי:

בהתאם להוראות החדשות קיים פטור ממס כאשר שווי הדירה החייבת לא עולה על 1,150,000 ש"ח. למעשה, כאשר שווי כל הדירות החייבות לא עולה על 1,150,000 ש"ח, אזי יהיה הנישום פטור ממס באופן מלא.

לעומת זאת, כאשר שווי הדירות החייבות הנו בין 1,150,000 ש"ח לבין 1,400,000 ש"ח, אזי ישולם מס חלקי לפי הנוסחה הקבועה בהוראות החדשות.

דירות שלא יימנו לצורך חיוב המס:

בהוראות החדשות נקבע, כי הדירות שיפורטו להלן לא יימנו במניין הדירות לצורך החיוב במס:

א. דירת ירושה: הדירה לא תיכלל במניין הדירות בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש, ובלבד שהיא לא הושכרה. כלומר, החל מהשנה השנייה היא תיכלל במניין הדירות של הנישום.

ב. דירה בבנייה: כפי שצוין לעיל, לאחר חתימה על הסכם לרכישת דירה "על הנייר" מקבלן, הדירה לא תיכלל במניין הדירות עד להשלמת בנייתה.

ג. דירה שפוצלה: אם הפיצול נעשה כדין, אזי שתי הדירות המפוצלות ייחשבו כדירה אחת. אולם, אם הפיצול נעשה שלא כדין, אזי שתי הדירות יבואו במניין הדירות, כשתי דירות.

ד. מספר דירות שחוברו יחדיו: במקרה זה – להבדיל מהמקרה של פיצול דירות – לא נעשתה אבחנה בחוק אם החיבור נעשה כדין אם לאו. שעה שנעשה החיבור בין הדירות, אזי מדובר בדירה אחת.

ה. דירה המהווה מלאי עסקי.

ו. דירה בבעלות יתום משני הוריו, ובלבד שטרם מלאו לו 18 שנה.

ז. בנוסף נקבעו עוד מספר הוראות לעניין דירות נוספות לפי חוק עידוד השקעות הון שלא ייכללו במניין הדירות החייבות במס.

חשוב לציין, כי במקביל לניסיונה לצמצם את הביקוש על ידי הדרת המשקיעים משוק הנדל"ן על-ידי חיוב במס כאמור, הוסיפה הממשלה הוראה בחוק על מנת להגדיל את היצע הדירות; בהתאם לכך, חייב במס ריבוי דירות אשר ימכור דירת מגורים עד 1.10.2017 יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת שיבחר בה בנוסף למענק כספי על מס השבח שישלם בגין מכירת הדירה, ובלבד שלא מדובר במכירה לקרוב.

לסיום נזכיר, כי הוגשו עתירות לבג"ץ על החוק ודרך חקיקתו, מפני שהוא נחקק בחופזה ולחץ, והדיון בעתירות יתקיים ביום 9.5.2017 בפני הרכב מורחב של בית המשפט העליון. יחד עם זאת, נכון להיום החוק הנו בתוקף ומחייב הגשת הצהרות על-ידי בעלי הדירות במועד שנקבע, אך בהחלט יכול להיות שבית המשפט העליון יורה על דיון מחודש בחוק או אפילו על ביטולו.