עורך דין נדאל דאוד

במסגרת מדריך זה, אפרט את מסלולי המס השונים הקיימים בחוק, אשר עשוי לאפשר למשכירי דירות מגורים לשקול ולבחון היטב את האפשרויות השונות העומדות בפניהם, ולבחור את הדרך המתאימה במטרה להפחית באופן מושכל את המס שישלמו בגין השכרת דירות המגורים שבבעלותם.

למעשה, קיימים 3 מסלולי שונים שהיחיד (נדגיש: היחיד ולא התאגיד) יכול לבחור ביניהם לצורך מיסוי ההכנסה משכירות דירות המגורים, כאשר בצד כל מסלול יתרונותיו וחסרונותיו, והכל בכפוף לאפשרות ניצול המסלול הנבחר, כפי שאפרט להלן:

1. מסלול הפטור ממס

לצורך מתן פטור ממס על ההכנסה מדמי שכירות דירת מגורים, נקבעו בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן-1990 מספר תנאים מצטברים למתן הפטור:

א. דירת המגורים המושכרת מיועדת לשמש למגורים.

ב. דירת המגורים לא רשומה בספרי העסק של בעל הדירה או איננה חייבת ברישום כעסק.

ג. דירת המגורים מושכרת ליחיד (מובהר, כי ניתן להשכיר אותה לחבר בני אדם – כלומר גוף ציבורי, אגודה, וכו' – ובלבד שהדירה מושכרת למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד ואינה משמשת לצורכי רווח בלבד, ולאחר שהתקבל אישור ממנהל רשות המסים).

ככל שמתקיימים התנאים הנ"ל, ניתן לקבל פטור מלא מההכנסה החודשית מדמי השכירות של דירת המגורים, ובלבד שדמי השכירות החודשיים אינם עולים על 5,030 ש"ח בשנת 2016 (תקרת הפטור לשנת 2017 עומדת על 5,010 ש"ח).

לעומת זאת, ככל שדמי השכירות החודשיים של דירת המגורים עולים על תקרת הפטור (5,030 ש"ח) אך לא עולים על כפל תקרת הפטור (קרי – 10,060 ש"ח), אזי יש לחשב את הפטור בדרך הבאה:

(דמי השכירות החודשיים) – (תקרת הפטור)  = (הסכום העודף)

(תקרת הפטור)                – (הסכום העודף) = (סכום הפטור)

(דמי השכירות החודשיים) – (סכום הפטור)   = (הסכום החייב במס)

על הסכום החייב במס יחול המס השולי של המשכיר בהתחשב בהכנסותיו (יצוין, כי מדרגת המס הראשונה היא 31%, אך אם המשכיר/בעל דירות המגורים מלאו לו 60 שנה, מדרגת המס הראשונה שלו היא 10% בלבד).

כמובן, שהמשכיר רשאי לנכות הוצאות שוטפות הקשורות בייצור ההכנסה מדמי השכירות (כגון שכר טרחה עו"ד בגין ניסוח הסכם השכירות, למשל או בהליכים משפטיים לפינוי שוכר או לתשלום דמי שכירות ועוד, שיפוצים, פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא שווי הקרקע)).

כאשר דמי השכירות החודשיים עולים על כפל תקרת הפטור (כלומר 10,060 ש"ח, נכון לשנת 2016), לא ייהנה המשכיר מפטור ממס (לא פטור מלא ולא פטור חלקי) על ההכנסה מדמי השכירות.

2. מסלול המס המופחת (מסלול ה- 10%)

על מנת ליהנות ממסלול מס מופחת בשיעור של 10% (כפי שקבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה), צריכים להתקיים 2 תנאים:

א. דירת המגורים משמשת למגורים בישראל.

ב. ההכנסה של דמי השכירות אינה הכנסה מעסק (ההכנסה מעסק מוגדרת בסעיף 2(1) לפקודת מס ההכנסה).

במקרה שבו בוחרים במסלול המס המופחת, לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות בייצור ההכנסה מדמי השכירות.

אדגיש, כי לא ניתן ליהנות ממסלול הפטור ממס (המסלול הראשון לעיל) וגם ממסלול המס המופחת בשיעור של 10% על ההכנסה מדמי השכירות בגין אותה דירת מגורים, אלא יש לבחור במסלול המס המתאים.

3. מסלול החיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול הזה יחול מס בשיעור המס השולי של המשכיר בהתאם להכנסותיו הכוללות, כאשר מדרגת המס הראשונה היא 31%, אך אם המשכיר/בעל דירות המגורים מלאו לו 60 שנה, מדרגת המס הראשונה שלו היא 10% בלבד.

כמובן, במסלול מס זה ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות בייצור ההכנסה מדמי השכירות (כגון שכר טרחה עו"ד, שיפוצים, פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא שווי הקרקע)).