חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 קובע הוראות מיוחדות שמטרתן להבטיח את כספי רוכשי דירות המגורים בפרויקטי מגורים. למעשה, עם חתימה על הסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן – להבדיל מרכישת דירה יד שנייה מאדם פרטי (או אף לפעמים חברה) – יש לוודא כי כספי התמורה המשולמים לקבלן מועברים לצורך קבלת דירת המגורים המיוחלת בסופו של יום.

ככלל, התמורה בגין רכישת דירת המגורים החדשה מועברת לקבלן בתשלומים נפרדים, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, והכל בהתאם ובכפוף לקבוע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975. למעשה, התקנות הנ"ל קובעות, כי השלבים של העברת התשלומים לקבלן יהיו כדלקמן:

  • עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים: 40% מהתמורה.
  • עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה: 20 % נוספים מהתמורה (כאשר בסעיף זה "שלד" הנו כולל גם את מחיצות הפנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מים וחשמל).

  • עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח כמתואר במפרט הטכני לפי סעיף 2 לחוק (המכר (דירות): 15% נוספים מהתמורה.

  • עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה: 15% נוספים מהתמורה.

  • עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר: 10% נוספים מהתמורה.

וכאן נשאלת השאלה: האם ניתן להבטיח את התשלומים הנ"ל המועברים לקבלן? מה קורה במצב התאורטי (לפעמים (!)) שבו הקבלן פושט רגל או נקלע לקשיים כלכליים שאינם מאפשרים לו להמשיך את עבודות הבנייה ולמסור את דירות המגורים לרוכשיהן? יש לזכור, כי להבדיל מרכישת דירת מגורים יד שנייה שבמסגרתה חותמים על הסכם מכר לאחר שהדירה הנרכשת כבר בנויה וניתן לראות אותה, במקרה של רכישת דירה מקבל הדירה נרכשת "על הנייר", כלומר לפני בנייתה (ולפעמים אף לפני קבלת היתר בנייה, אם כי במצב זה קיימת הגבלה בנוגע לתשלומים המועברים לקבלן), ולכן נוצר במקרה זה סיכון אמיתי שמא המוכר (הקבלן/היזם) ייקלע למשבר כלכלי חמור ולא יהיה מסוגל להמשיך בפרויקט ולמסור את הדירות לרוכשים. זה בעצם המקרה שקרה בפרשת חפציבה המפורסמת מלפני כעשור (2008), כאשר החברה נקלעה לקשיים כלכליים חמורים וכספי התמורה הופקדו בחשבון הקבלן. בעקבות זאת, וכאשר הקבלן קרס מבחינה כלכלית, המון רוכשים איבדו את מיטב כספם ואת הדירה שרכשו "על הנייר".

בעקבות פרשת חפציבה הנ"ל, תוקן בשנת 2008 חוק המכר (דירות) ונקבע, כי על הקבלנים לתת לרוכשי הדירות בטוחות מתאימים אשר יכולות להגן על כספי התמורה המשולמים על ידי רוכשי הדירות במקרה של קריסה כלכלית של הקבלן שאינה מאפשרת לו לסיים את פרויקט המגורים, ובדרך זו תתאפשר השבת הכספים לרוכשים. מובהר, כי החוק אינו מבטיח את קבלת דירת המגורים הנרכשת, אלא את כספי ההשקעה של הרוכש.

בהתאם לחוק המתוקן, נאסר על הקבלן לקבל למעלה מ- 7% מכספי התמורה בגין הדירה הנרכשת, מבלי שמסר לרוכש את אחת הבטוחות המפורטות בסעיף 2 לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, ואשר יפורטו להלן:

  1. ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם הרוכש על חשבון המחיר (למעט רכיב המע"מ).
  2. ביטוח של כל הכספים בחברת ביטוח להבטחת החזרת הכספים ששילם הרוכש על חשבון המחיר (למעט רכיב המע"מ).
  3. רישום משכנתא ראשונה על הקרקע, לטובת הרוכש.
  4. רישום הערת אזהרה בגין מכירת הדירה בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד ג' שיש להם עדיפות על הערת האזהרה.
  5. רישום את הזכויות בחלק יחסי מקרקע שעליה נבנית הדירה, על שם הקונה, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד או זכות של צד ג'.

מסירת אחת מהבטוחות הנ"ל לרוכש הדירה תעניק לו הגנה משמעותית על כספי השקעתו ותבטיח את השבתם במקרה של קריסה כלכלית של הקבלן. יחד עם זאת יש להדגיש, כי הבטוחות אינן מתייחסות לשאלת המועד של מסירת הדירה הנרכשת או לעניין קצב ההתקדמות, ובעניין זה קיימות תרופות אחרות אשר ניתן להתייחס אליהם במאמר נפרד.

***

להתייעצות עם עורך הדין והנוטריון נדאל דאוד ניתן להתקשר למספר 054-6858666 או להשאיר פרטים כאן.