רכישת דירה מקבלן מעלה מספר רב של סוגיות חשובות הנוגעות להיקף האחריות של הקבלן כלפי רוכשי הדירות. בין היתר, קיימת חשיבות למהות הבטוחות שעל הקבלן למסור לרכושי הדירות על מנת להבטיח את כספי התמורה המשולמים על-ידי רוכשי הדירות; למועדי התשלום של התמורה בגין רכישת הדירה; למועד מסירת החזקה בדירה הנרכשת; לשאלת הפיצויים המגיעים לרכושי הדירות בעקבות האיחור במסירה; וכן לחובה הכרוכה ברישום הדירות בטאבו ועוד.
לנוכח חשיבות הפעולה המשפטית הכרוכה בהתקשרות החוזית בין רוכש הדירה מקבלן לבין הקבלן, אשר כוללת ניהול מו"מ בנוגע לתנאי ההתקשרות ולחוזה בין הצדדים, הגשת הצהרות לרשות המסים (גם הרוכש וגם הקבלן מחויבים בהגשת דיווח למשרד מיסוי מקרקעין), רישום בית משותף ורישום הדירה הנרכשת בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), קיימת חשיבות רבה בקבלת ייצוג וליווי צמוד של עורך-דין אשר ייצג את רוכש הדירה מול הקבלן.
למעשה, קיימת טעות נפוצה שלפיה חלק מרוכשי הדירות מקבלן אינם מיוצגים על-ידי עורכי-דין מטעמם, מתוך הנחה שגויה שלפיה עורך-הדין של הקבלן הנו עורך-הדין שלהם (!). כאן חשוב להבהיר ולהדגיש היטב, כי עורך-הדין של הקבלן הנו מייצג אך ורק את הקבלן ושומר על האינטרסים של הקבלן בלבד (הוא מנסח את החוזה הראשוני המועבר לרוכשי הדירות, בודק את הניסוחים השונים של הקבלן מול הרשויות השונות ומבצע את הרישום בטאבו). כלומר, התפקיד שלו אינו ייצוג של רוכש הדירה ולא ביצוע שינויים בחוזה (שהוא הכין בעצמו) באופן המבטיח את האינטרסים של רוכשי הדירות. נהפוך הוא – הניסוח שלו להסכם נועד לשמור על הזכויות והאינטרסים של הקבלן בלבד, בכפוף להוראות החוק כמובן. על כן, קיימת חשיבות רבה מצד רוכשי הדירות להתקשר עם עורך-דין מטעמם העוסק בתחום הנדל"ן ועסקאות המקרקעין, אשר ייצג אותם מול הקבלן ועורך-דינו, באופן מקצועי ומלא לאורך כל הדרך החל מניהול המו"מ הנוגע לנוסח הסכם המכר (שפעמים רבות יימצאו בו פגמים שאינם לטובת רכושי הדירות) וכן בייצוג מול רשויות המס ועד להבטחת רישום הזכויות בטאבו כמתחייב.
בעיניי, הטעות הנפוצה של רבים מרוכשי הדירות אשר לא מקבלים ייצוג של עורך-דין מטעמם בהליך רכישת הדירה מקבלן, נובעת מכך שהרוכשים נדרשים לשלם שכ"ט לעורך-הדין של הקבלן בגובה של 0.5% ממחיר הדירה או סך של 5,000 ש"ח (לפי הנמוך מביניהם). בדרך זו יטעו הרוכשים לחשוב כי אותו עורך-דין הנו מייצג את האינטרסים שלהם, אולם בפועל מדובר בעורך-דין של הקבלן בלבד אשר מחויב כלפי הרוכשים אך ורק ברישום הזכויות בטאבו ולא מעבר לכך. כלומר תשלום שכ"ט המועבר כאמור, מטרתו הנה לשאת בעלויות עורך-הדין המטפל ברישום בטאבו בלבד ולא ייצוג של רוכש הדירה מול הקבלן. על מנת למנוע את הטעות הנפוצה של רוכשי הדירות, קבע המחוקק הגבלה על שכר הטרחה המשולם לעורך הדין של הקבלן בסכום של 0.5% ממחיר הדירה או 5,000 ש"ח (לפי הנמוך מביניהם) ולא מעבר לכך, שהרי המחויבות של עורך-הדין של הקבלן כלפי רוכשי הדירות, הנה לצורך הרישום בטאבו בלבד.
למען הסר ספק, אותו עורך-הדין המייצג את הקבלן, מקבל שכר טרחה נפרד ועצמאי גם מהקבלן עצמו, כאשר שכר טרחה זה אינו מוגבל בסכום מסוים, שהרי התפקיד של עורך-הדין של הקבלן הנו לייצג את הקבלן בכל הקשור והנוגע למכירה (ולא רק לצורך רישום בטאבו).
באותה מידה שכר הטרחה של עורך-הדין אשר מייצג את רוכש הדירה אינו מוגבל בסכום כלשהו (לא 0.5% ממחיר התמורה ולא 5,000 ש"ח) שהרי תפקידו הנו ייצוג מלא של רוכש הדירה מול הקבלן ומול עורך-הדין של הקבלן בהליך של רכישת הדירה, לרבות בדיקה יסודית של העסקה (היתרי הבניה, מסמכי הקבלן, הבטוחות בגין מחיר התמורה וכו'), עריכת שינויים בחוזה המכר באופן המבטיח את האינטרסים של רוכש הדירה, דיווח לרשויות המס וקבלת פטור מלא או חלקי ממס (באותם מקרים המזכים בפטור כאמור) ומעקב לצורך הבטחת הרישום הנכון של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
בעניין הזה מובהר, כי שכר הטרחה הנהוג המשולם לעורך-הדין של רוכשי הדירות החדשות מקבלן, זהה לשכר הטרחה המשולם לעורך-הדין בעסקאות יד שנייה (כלומר ברכישת דירה שאינה חדשה), והוא נע בין 0.5% לבין 1.5% ממחיר הדירה (בתוספת מע"מ).
**
לקבלת ייעוץ ראשוני חינם – ניתן להתקשר למספר 054-6858666 או להשאיר פרטים כאן.