עורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד

חתימה על הסכם לרכישת דירת מגורים חדשה מקבלן, הנה פעולה משפטית שדורשת בחינה מקדימה מעמיקה בטרם ביצועה, שהרי יש לפעולה השלכות מרחיקות לכת על רוכשי הדירות. לרוב, רוכשי הדירות סבורים כי החתימה על הסכם לרכישת דירה מקבלן אינה מחייבת התקשרות עם עורך-דין מקרקעין הבקיא בתחום, שהרי הם חושבים (בטעות) שעורך-הדין של הקבלן מייצג גם אותם.

כפי שכבר הובהר במאמרי הקודם, סברה זו מקורה בטעות; עורך-הדין של הקבלן אינו בשום אופן עורך-הדין של רוכש הדירה. אותו עורך-דין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן, ואת האינטרסים של הקבלן בלבד. העובדה שהוא גובה 5,000 ש"ח או 0.5% משווי הדירה (לפי הנמוך), הנה לצורך רישום הזכויות בלבד, ובשום אופן לא נועדה בכדי לייצג את האינטרסים של רוכש הדירה (הן במו"מ עם הקבלן, הן בניסוח הסכם הרכישה או ביצוע שינויים נחוצים בהסכם והן בייצוג בהליכי המיסוי (לצורך קבלת פטור או הפחתת גובה המס) ובהליכים הנדרשים מול הקבלן לאחר חתימת ההסכם (במידה והקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו).

על כן, קיימת חשיבות מכרעת לכך שרוכש דירת המגורים יהיה מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו על מנת שייצג את האינטרסים שלו מול הקבלן ועורך-דינו בכל השלבים של רכישת דירת המגורים.

אחת הסוגיות המהותיות שעל עורך-הדין של רוכש הדירה לבחון בטרם התקדמות במו"מ עם הקבלן, הנה הבטוחה שעל הקבלן להמציא לרוכש הדירה על מנת להבטיח את כספי התמורה המשולמים על-ידו. בהקשר הזה מודגש, כי עורך-הדין של הקבלן אינו דואג לכך שהרוכש יקבל את הבטוחה הטובה ביותר, ותפקידו הנו למצוא את הדרכים המשפטיות שיקלו על הקבלן (לקוחו).

לרוב, ובהתאם לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, נוהגים הקבלנים למסור לרוכשי הדירות, ערבויות בנקאיות כנגד כל תשלום שמועבר לקבלן. אולם הדבר תלוי בקיומו של בנק מלווה אשר העניק לקבלן ליווי בנקאי להשלמת הפרויקט. כאשר אין לקבלן בנק מלווה, הרי לא ניתן למסור לרוכשי הדירות ערבויות בנקאיות, ובמקרה זה הקבלן רושם הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה.

עד כה רישום הערת האזהרה כאמור, בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 היה נחשב כבטוחה בעלת עוצמה ניכרת, שהרי באמצעותה נהנה רוכש הדירה משקט נפשי עמוק במשך התקופה שעד השלמת הפרויקט, משום שקריסת הקבלן, אינה מובילה לביטול הערת האזהרה, ולרוכש דירת המגורים תהיה זכות מעין-קניינית במקרקעין שעליו מוקם פרויקט המגורים, אשר עשויה להגן עליו בעתיד.

למרות חשיבותה המכרעת של הערת האזהרה כבטוחה אשר העניקה הגנה משמעותית לרוכש הדירה מקבלן, לאחרונה ניתן פסק-דין שעלול להביא לרעידת אדמה בתחום. לא פחות.

בפסק-דין שניתן על-ידי בית-המשפט המחוזי בתל-אביב נדון מקרה של חברה קבלנית אשר הקימה פרויקט בניה במסגרת תכנית תמ"א 38 ברחוב יהודה הנשיא 7, רמת-גן. כנגד הכספים ששולמו על-ידי רוכשי הדירות נרשמו על-ידי החברה הקבלנית הערות אזהרה, שהרי לפרויקט לא היה ליווי בנקאי. אולם לאחר שהחברה הקבלנית נקלעה לקשיים כלכליים שהביאו להפסקת עבודות הבנייה, הוגשה בקשה לפירוק החברה.

במסגרת הבקשה ביקש המנהל המיוחד לבטל את הסכמי הרכישה מול הרוכשים וכפועל יוצא מכך לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים (!), וזאת מאחר ואותם הסכמים מהווים "נכסים מכבידים" כהגדרת המונח בסעיף 361 פקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983.

בפסק-דין שניתן על-ידי בית-המשפט המחוזי בת"א התקבלה הבקשה והסכמי הרכישה בוטלו וכך גם הערות האזהרה, תוך שנקבע כי רוכשי הדירות הנם נושים בדרגת נשייה רגילה (!), כלומר לא הוכרזו כנושים מובטחים אשר זכאים לקבל את כספם ראשונים.

למעשה, קביעה זו – אשר עליה הוגש ערעור לבית-המשפט העליון – מרוקנת מתוכן את המהות של הערת האזהרה כבטוחה שניתנת לרוכשי דירות המגורים, והדבר עלול לגרום לזעזוע עמוק בשוק הנדל"ן בארץ, שהרי הרוכשים (כמובן במידה והם מודעים לכך ומיוצגים על-ידי עורכי-דין מטעמם) יסרבו לרישום הערות אזהרה לטובתם וידרשו ערבויות בנקאיות מהקבלן, והדבר עלול להקשות בהתאם על הקבלנים שלא קיבלו ליווי בנקאי לפרויקט הבנייה.

***

להתייעצות עם עורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.