הקבלן איחר במסירת הדירה? החוק מחייב אותו לשלם לרוכש פיצויים

הקבלן איחר במסירת הדירה? החוק מחייב אותו לשלם לרוכש פיצויים

עורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד

אחת הסוגיות המשמעותיות בכל עסקת נדל"ן הנה המועד שבו תימסר החזקה בנכס הנמכר לרוכש, משום שלרוב, מועד המסירה ותשלום יתרת התמורה, נקבע לנוכח קיומה של עסקת נדל"ן מקבילה שהמוכר או הקונה מבצעים. כך למשל, אם המוכר מתכוון לרכוש דירה חדשה/חלופית במקום הדירה הנמכרת, אזי סביר שיתאים את מועדי קבלת התמורה בגין הדירה הנמכרת למועדי התשלומים בגין הדירה החדשה שהוא קונה. לכן, מועד מסירת החזקה בדירה הנמכרת חשוב לו מאוד, שהרי מועד זה ישפיע גם על התשלומים בעסקה המקבילה. מטבע הדברים, עניין זה רלבנטי גם לרוכש.

ברכישת דירת מגורים חדשה מקבלן, המחוקק דאג להעניק הגנה מוגברת על רוכשי הדירות, כאשר קבע הוראות ספציפיות לעניין, ובמיוחד בכל הנוגע לפיצויים המגיעים לרוכשי הדירות מהקבלן, במקרה שבו הקבלן מאחר בביצוע המסירה בדירה הנרכשת.

האיחור במסירת החזקה בדירת המגורים עלול לגרור נזקים כלכליים משמעותיים לרוכש, שהרי פעמים רבות הרוכש עלול למצוא את עצמו מחוסר דיור ונאלץ לחתום על הסכם שכירות לשנה שלמה או אפילו יותר (בנוסף כמובן לטרחה הרבה הכרוכה במעברי דירה תכופים), ולכן נקבע לא אחת על-ידי בית המשפט העליון, כי האיחור במסירת הנכס הנמכר מחייב מתן פיצויים הולמים שעל הקבלן לשלם לרוכש בגין האיחור במסירה.

המחוקק כאמור דאג להעניק תרופות לרוכשי הדירות באותם מקרים שבהם הקבלן מאחר במועד מסירת דירת המגורים המוסכם לפי הסכם המכר בין הצדדים, ולכן נקבע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק המכר"), כי כאשר "לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזר המכר .. זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה".

כלומר, הסעיף קבע שאיחור של עד 60 ימים ממועד המסירה המוסכם – אינו מזכה בפיצויים. אולם ככל שהאיחור נמשך למעלה מ- 60 ימים ממועד המסירה המוסכם – אזי הקונה יהיה זכאי לקבל באופן רטרואקטיבי, פיצויים בלא הוכחת נזק, עבור כל חודש או חלק ממנו, החל ממועד המסירה המוסכם, ועד למסירת דירת המגורים בפועל. במילים אחרות, הזכות לפיצויים בגין האיחור במסירת דירת המגורים מתגבשת ביום ה-61 ממועד המסירה המוסכם כפי שנקבע בהסכם המכר, וממועד זה יהיה הקבלן חייב לשלם פיצויים רטרואקטיבית, מהיום הראשון (ראו למשל את רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ).

באשר לגובה הפיצויים המגיעים, נקבע בסעיף 5א לחוק המכר, כי בגין כל חודש איחור (או חלק ממנו), יהיה הקבלן חייב לשלם פיצויים בסכום השווה לדמי שכירות של דירת מגורים דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב- 150%, וזאת עד לתום 8 חודשים ממועד המסירה שנקבע בהסכם המכר. החל מהחודש ה- 9 יהיה הקבלן חייב לשלם פיצויים עבור כל חודש (או חלק ממנו) בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כאמור, כשהם מוכפלים ב- 125%.

לדוגמא, דירת מגורים שדמי השכירות החודשיים שלה הנם 4,000 ש"ח, והקבלן איחר 9 חודשים ממועד המסירה המוסכם, אזי הרוכש יהיה זכאי לפיצוי של 6,000 ש"ח בעבור כל אחד מ-8 החודשים הראשונים, ו- 5,000 ש"ח עבור החודש ה- 9, ובסה"כ 37,000 ש"ח, והכל כמובן ללא הוכחת נזק.

יש לציין, כי במידה וקיימים חילוקי דעות באשר לגובה דמי השכירות של דירת המגורים, אזי ניתן במקרה זה לפנות לשמאי מקרקעין לצורך הערכת דמי השכירות המגיעים.

מובהר, כי על הקבלן לשלם את אותם פיצויים שנקבעו בסעיף 5א לחוק המכר, בתום כל חודש בעד אותו חודש, ואילו הפיצויים בעד 60 הימים הראשונים, ישולמו בתום אותם 60 הימים (סעיף 5א(ב) לחוק המכר).

יחד עם זאת, ולמרות כל האמור לעיל, הצדדים להסכם המכר (רוכש דירת המגורים והקבלן) רשאים להסכים לכך שההוראות הנ"ל "לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו" (סעיף 5א(ג) לחוק המכר). יחד עם זאת, לא כל הנסיבות, מצדיקות את האיחור במסירת הדירה, שהרי במקרה שבו הקבלן אינו מבצע את כל המוטל עליו על מנת לעמוד בלוחות הזמנים שהתחייב להם במסגרת הסכם המכר, אזי הדבר יפורש לרעתו ובמקרה זה יצטרך לשלם פיצויים בהתאם לקבוע בחוק המכר. כמו כן, במקרה שבו הרוכש ביקש לבצע שינויים בדירת המגורים, הדבר אינו מאפשר דחייה אוטומטית במועד המסירה ואינו מעניק פטור אוטומטי מתשלום הפיצויים שבהם מחויב הקבלן, שהרי כל עוד הצדדים לא קבעו מועד מסירה חדש בהתחשב בשינויים המבוקשים, אזי הקבלן חייב בפיצוי הרוכש החל ממועד המסירה המוסכם, כפי שנקבע בהסכם המכר, ללא שום פטור.

***

להתייעצות עם עורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.

By |2019-07-24T10:44:53+03:00יולי 24th, 2019|מאמרים משפטיים|
דילוג לתוכן