עורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד

כללי – מהו בית משותף ומהן יתרונותיו?

רישום בית משותף הנו פעולה משפטית חשובה שמטרתה להסדיר ולרשום את הזכויות בחלקים שונים של הבניין (בין אם בניין מגורים ובין אם מדובר בבניין מסחרי או אחר), בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). למעשה כיום, קיימים בניינים רבים שאינם רשומים כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין והדבר גרם וגורם חילוקי דעות רבים ואף "תאונות" משפטיות מיותרות בעת מכירה או רכישה של דירה בתוך הבניין, שלא היו נוצרות לו נרשם הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

"בית משותף" הוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כך: "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". כלומר, לא כל בניין ניתן לרשום אותו כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, אלא רק בניין שיש בו 2 דירות לפחות. ברישום עצמו, יחולק הבניין לתתי-חלקות, כאשר כל תת-חלקה/דירה תירשם כיחידה עצמאית ונפרדת על שם בעליה, וכך גם הרכוש המשותף של כל היחידות (אשר יכלול בין היתר את חדר המדרגות, המקלט המשותף, גג הבניין, חצר הבניין, ועוד). כשמו כן הוא, הרכוש המשותף יהיה בבעלותם המשותפת של כל הדיירים, והכל לפי חלקם היחסי של הדיירים.

היתרונות ברישום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ניכרות לנוכח העובדה שהדבר יאפשר רישום נפרד של כל יחידה ויחידה בבית המשותף, כך שהבעלים של כל יחידה יזכה לרישום ספציפי על היחידה שבבעלותו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), והיא לא תהיה בבעלות משותפת עם יתר הבעלים בבניין. רישום ספציפי כזה יעלה בהכרח את שווי השוק של היחידה הנפרדת ואת ערך הבניין בכלל, משום שהזכויות רשומות על שם הבעלים המחזיק בהן ולא כרישום משותף של כל הבעלים בבניין. כמו כן, הדבר מקל מאוד את הליכי המכירה והרכישה של היחידות/דירות המגורים, וכך יקטן הסיכוי להתרחשותה של "תאונה" משפטית או של רישום מוטעה של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

החובה על הקבלן לפי חוק המכר

עם רכישת דירת מגורים מקבלן, יירשם הרוכש כבעלים במשותף בכל בניין המגורים (לפי חלקו היחסי בבניין) וזאת עד לרישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים של הטאבו. החל ממתן הצו של רישום הבית המשותף, יירשם הרוכש כבעלים יחיד על דירת המגורים שרכש. למעשה, בהתאם לתיקון משנת 2011 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שבמסגרתו הוסף סעיף 6ב לחוק המכר (דירות), חלה על הקבלן חובה לרשום את הבית כבית משותף בעצמו, וזאת בתוך 12 חודשים ממועד רישום החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר מביניהם.

כמו כן נקבע באותו סעיף (6ב לחוק המכר (דירות)), כי על הקבלן לגרום לרישום זכויות הרוכש בדירה בפנקס הבתים המשותפים בתוך 6 חודשים ממועד רישום הבית כבים משותף או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר מביניהם.

יובהר ויודגש, כי בתי-המשפט אכפו בשורה ארוכה של פסקי-דין את החובה שחלה על הקבלן בהתאם לסעיף 6ב לחוק המכר (דירות), כאשר במקרים שבהם לא עמד הקבלן בהתחייבותו ולא רשם את הבית כבית משותף או לא רשם את הדירה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), נפסקו פיצויים בסכומים גבוהים לטובת רוכשי הדירות.

הליך הרישום עצמו

לצורך רישום בית כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), נדרש מבקש הרישום להגיש את המסמכים שלהלן ללשכת המפקח על רישום מקרקעין במחוז שבו נמצא הבניין:

  1. טופס בקשה (עותק 1).
  2. תשריט הבית המשותף (2 עותקים) שהוכן ע"י מהנדס, או אדריכל, או מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, ואושר על-ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה או הנותן, להנחת דעתו של המפקח על רישום מקרקעין, תמונה נאמנה של הבית על דירותיו; ככלל, כאשר רשומה בחלקה הערה תכנונית כגון תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), חובה לאשר התשריט על-ידי הועדה התכנונית.
  3. הסכמה לשמש נציגות זמנית (עותק 1).
  4. תקנון מוסכם (4 עותקים חתומים במקור), במידה ומבקשים לאשר תקנון מוסכם. לחילופין, ככל שהבעלים מעוניינים לאמץ את התקנון המצוי שלפי חוק המקרקעין, יש לציין זאת במפורש על גבי הבקשה.
  5. אישור על תשלום אגרה.
  6. בקשה לייחוד דירות ואישורי מסים, במקרים המתאימים כפי שיפורט להלן (בפרק ב').

יש לציין, כי במקרה שבו יש צורך להשלים או לתקן פרטים בנסח הרישום, כגון: השלמת מספר זיהוי של בעלים או חוכר או מספר רישום של חברה – יש להגיש את  הבקשה והמסמכים המתאימים ללשכת רישום מקרקעין (הטאבו) ולוודא שהנושא הוסדר בטרם הגשת הבקשה לרישום הבית המשותף.

לסיכום, רישום בתים משותפים הנו מומלץ ביותר ומעלה את ערך הדירות והבניין בכלל, ובמקרה שבו הדירה נרכשת על-ידי קבלן, הקבלן חייב בהתאם לחוק המכר (דירות) לבצע את רישום הבית כבית משותף ולאחר מכן לרשום את הזכויות בטאבו, שאם לא כן – יהיה חייב בפיצויים בהתאם לחוק.

***

לקבלת ייעוץ ראשוני חינם מעורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד – ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.