בפסק-דין מהפכני שניתן לאחרונה על-ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, נקבע כי הנכס הנמכר אשר שימש למגורים למרות שהשימוש המותר בו לפי חוק התכנון והבניה אינו מיועד למגורים, אינו יכול להיחשב כדירת מגורים וכפועל יוצא מכך, נשללו ממנו הטבות מס שבח המגיעות לדירת מגורים.

בפרשה מושא פסק-הדין מדובר על נכס המצוי ברח' ביאליק בתל-אביב ואשר נרכש בשנת 1993 על-ידי הבעלים. הנכס נמצא בקומת מרתף של בניין מגורים והוא הוגדר כ"מחסן" ו"חדר כביסה" בהתאם לחוק התכנון והבניה. כלומר, הנכס אינו מיועד לשמש למגורים. יחד עם זאת, הבעלים (רוכש הנכס) פיצל אותו לשני חלקים והשימוש בו הוסב למגורים על-ידי התקנת המתקנים הדרושים לכך, והכל מבלי שהתקבלו האישורים הרלוונטיים מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

לאור ההסבה כאמור, ומאחר והשימוש למגורים נעשה בניגוד לדיני התכנון והבניה, הגישה עיריית תל-אביב בשנת 2013 כתב אישום כנגד הבעלים וזאת בגין "שימוש חורג" בנכס. בעקבות זאת, הגיש הבעלים בשנת 2014 בקשה לשימוש חורג למגורים למינהל התכנון של עיריית תל-אביב, אולם בסופו של דבר הוחלט שלא לאשר את הבקשה לשימוש חורג.

בשלב מאוחר יותר (בשנת 2016) הנכס נמכר לשני רוכשים, ובהסכם המכר צוין מפורשות כי קיימים הליכים משפטיים כנגד השימוש בנכס למגורים בניגוד לייעוד האמיתי שלו, והרוכשים הצהירו כי הדבר ידוע להם היטב וכי אין להם כל טענה בעניין כנגד המוכר. במסגרת ההצהרה שהוגשה למשרד מיסוי מקרקעין תל-אביב צוין, כי מדובר במחסן שמשמש למגורים, ובהתאם לכך ביקש המוכר לקבל חישוב מס שבח מופחת לנוכח העובדה כי מדובר בדירת מגורים. המוכר ביקש כי סכום המס ייקבע בהתאם לחישוב לינארי מוטב, המפחית באופן משמעותי את גובה מס השבח שיידרש לשלם. אולם מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב דחה את הבקשה בקובעו, כי הנכס הנמכר איננו דירת מגורים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, ולכן חישוב מס השבח צריך להיעשות באופן רגיל.

לאחר שהשגתו של הבעלים/המוכר נדחתה על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, הוא הגיש ערר לוועדת הערר שליד בית-המשפט המחוזי וביקש להפוך את החלטת מנהל מיסוי מקרקעין ולקבל את הטבת המס המגיעה לדירות מגורים.

בית-המשפט המחוזי בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, התחיל את הניתוח המשפטי שלו למקרה תוך פירוט הוראות החוק הרלוונטיות לסוגיה, כאשר ציין, כי המונח "דירת מגורים" הוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כך: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה". כלומר, ועדת הערר קבעה מפי יו"ר הוועדה כב' השופט קירש, כי הגדרת המונח 'דירת מגורים' בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כוללת את היסודות שלהלן:

א. הנכס הוא 'דירה' או חלק מדירה.

ב. בניית 'הדירה' הסתיימה.

ג. 'הדירה' היא בבעלותו או בחכירתו של אדם יחיד.

ד. 'הדירה' איננה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

ה. מתקיים לגבי 'הדירה' לפחות אחד משני התנאים שלהלן: האחד, היא משמשת למגורים; השני, היא מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.

מניתוח נסיבות המקרה יוצא כב' השופט קירש מנקודת הנחה כי הנכס מושא העניין אינו מקיים את היסוד הראשון בהגדרת 'דירת מגורים' משום שלא מדובר ב- 'דירה'. בפסק-הדין נקבע, כי אם השימוש למגורים איננו מותר על-פי דין, אזי הנכס לא ייחשב כדירת מגורים, למרות שהותקנו בו מתקנים הדרושים למגורים. בפועל, הציעה ועדת הערר מבחן מהותי שלפיו זהותו הבסיסית של הנכס היא שתקבע את "תעודת הזהות" שלו. כלומר, זהותו שאובה מהדין הכללי ובפרט מדיני התכנון והבנייה והיתר הבנייה על פיו נבנה הנכס.

באותה מידה, כך נקבע, השימוש הממושך בנכס (כדירת מגורים) אינו מכשיר – כהוא זה – את הנכס כדירה אם אין הוא דירה לפי המבחן המוצע. ועדת הערר ציינה, כי המבחן המוצע משתלב היטב עם פסק-דין חכים שלפיו לא רק המתקנים הפיזיים הם שקובעים את זהותו של הנכס הנמכר, אלא גם אם לפי טיבו יש בנכס פוטנציאל למגורי קבע על מנת להיות דירת מגורים.

יתר על כן, נקבע על-ידי ועדת הערר כי גם אם העירייה "השלימה" עם השימוש למגורים (שאינו תואם לייעוד האמיתי של הנכס), הדבר אינו מכשיר את הנכס כדירת מגורים.

ועדת הערר קבעה עוד, כי למרות שכלל "המהות הכלכלית" הנו כלל מרכזי בחוקי המס, אין התנהגות הנישום היא תמיד שתקבע (במיוחד כאשר מדובר בהתנהגות לא חוקית). כך למשל, לא יעלה על הדעת כי מכולה שבה מתגוררים אנשים תיחשב כדירת מגורים (בגלל השימוש הממושך בה) ותזכה בחישוב מס שבח מופחת בעת מכירתה (!).

לעומת עמדתו של יו"ר הוועדה השופט קירש, חבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן קבע, כי הכלל שהסתמך עליו יו"ר הוועדה (מצבה התכנוני בהתאם לדיני התכנון והבניה) יונק את חיותו מהכלל "שלא יהא חוטא נשכר". כך למשל, אדם הממיר את המחסן לדירה שלא כדין ואח"כ קונה דירה נוספת, האם זו נחשבת דירה יחידה? לשיטתו: ברור שלא. יחד עם זאת, הוא הסכים עם התוצאה שהגיע אליה יו"ר הוועדה.

בסופו של יום דחתה ועדת הערר את הערר וקבעה, כי הנכס לא ייחשב כדירת מגורים, ולכן לא ייהנה מחישוב מס שבח מופחת של דירת מגורים.

***

לקבלת ייעוץ ראשוני חינם מעורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד – ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.