עורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד

בהמשך לפסק-הדין שניתן על-ידי בית-המשפט המחוזי בתל-אביב שעסק במקרה של חברה קבלנית אשר הקימה פרויקט בניה במסגרת תכנית תמ"א 38 ברחוב יהודה הנשיא 7, רמת-גן, ובו נקבע, כי יש לבטל את ההסכמים של רוכשי הדירות וכפועל יוצא מכך בוטלו הערות האזהרה שנרשמו לטובתם, תוך שנקבע כי רוכש דירה חדשה הנו בדרגת נשייה רגילה, כלומר לא הוכרזו כנושים מובטחים אשר זכאים לקבל את כספם ראשונים, ניתן לאחרונה פסק-דין נוסף שבו בוטלו הערות האזהרה של רוכשי הדירות מהקבלן משום שהם סווגו כ"נכס מכביד" כהגדרת המונח בסעיף 361 פקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983.

חתימה על הסכם לרכישת דירת מגורים חדשה מקבלן, דורשת בחינה מקדימה ומעמיקה על-ידי עורך דין מקרקעין העוסק בנדל"ן, בטרם ביצועה. רכישת דירה חדשה מקבלן יש לה השלכות מרחיקות לכת על רוכשי הדירות. לרוב, רוכשי הדירות סבורים כי החתימה על הסכם לרכישת דירה מקבלן אינה מחייבת התקשרות עם עורך-דין מקרקעין הבקיא בתחום, שהרי הם חושבים (בטעות) שעורך-הדין של הקבלן מייצג גם אותם.

כפי שכבר הובהר במאמר קודם, סברה זו מקורה בטעות; עורך-דין הקבלן אינו בשום אופן עורך-הדין של רוכש דירה מקבלן. אותו עורך-דין של הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן, ואת האינטרסים של הקבלן בלבד. העובדה שהוא גובה 5,000 ש"ח או 0.5% משווי הדירה (לפי הנמוך), הנה לצורך רישום הזכויות בלבד, ובשום אופן לא נועדה בכדי לייצג את האינטרסים של רוכש הדירה (הן במו"מ עם הקבלן, הן בניסוח הסכם הרכישה או ביצוע שינויים נחוצים בהסכם והן בייצוג בהליכי המיסוי (לצורך קבלת פטור או הפחתת גובה המס) ובהליכים הנדרשים מול הקבלן לאחר חתימת ההסכם (במידה והקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו).

על כן, קיימת חשיבות מכרעת לכך שרוכש דירת המגורים יהיה מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו על מנת שייצג את האינטרסים שלו מול הקבלן ועורך-דינו בכל השלבים של רכישת דירת המגורים.

אחת הסוגיות המהותיות שעל עורך-הדין של רוכש הדירה מקבלן לבחון בטרם התקדמות במו"מ עם הקבלן, הנה הבטוחה שעל הקבלן להמציא לרוכש הדירה על מנת להבטיח את כספי התמורה המשולמים על-ידו. בהקשר הזה מודגש, כי עורך-הדין של הקבלן אינו דואג לכך שהרוכש יקבל את הבטוחה הטובה ביותר, ותפקידו הנו למצוא את הדרכים המשפטיות שיקלו על הקבלן (לקוחו).

לרוב, ובהתאם לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, נוהגים הקבלנים למסור לרוכשי הדירות, ערבויות בנקאיות כנגד כל תשלום שמועבר לקבלן. אולם הדבר תלוי בקיומו של בנק מלווה אשר העניק לקבלן ליווי בנקאי להשלמת הפרויקט. כאשר אין לקבלן בנק מלווה, הרי לא ניתן למסור לרוכשי הדירות ערבויות בנקאיות, ובמקרה זה הקבלן רושם הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה.

עד כה רישום הערת האזהרה כאמור, בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 היה נחשב כבטוחה בעלת עוצמה ניכרת, שהרי באמצעותה נהנה רוכש הדירה משקט נפשי עמוק במשך התקופה שעד השלמת הפרויקט, משום שקריסת הקבלן, אינה מובילה לביטול הערת האזהרה, ולרוכש דירת המגורים תהיה זכות מעין-קניינית במקרקעין שעליו מוקם פרויקט המגורים, אשר עשויה להגן עליו בעתיד.

למרות חשיבותה המכרעת של הערת האזהרה כבטוחה אשר העניקה הגנה משמעותית לרוכש הדירה מקבלן, פסק-דין שניתנו לאחרונה עלולים להביא לשחיקה נוספת מבמעדה של הערת האזהרה.

למעשה, שחיקה זו מרוקנת מתוכן את המהות של הערת האזהרה כבטוחה שניתנת לרוכשי דירות המגורים, והדבר עלול לגרום לזעזוע עמוק בשוק הנדל"ן בארץ, שהרי הרוכשים (כמובן במידה והם מודעים לכך ומיוצגים על-ידי עורכי-דין מטעמם) יסרבו לרישום הערות אזהרה לטובתם וידרשו ערבויות בנקאיות מהקבלן, והדבר עלול להקשות בהתאם על הקבלנים שלא קיבלו ליווי בנקאי לפרויקט הבנייה.

לאור זאת, הודיע לאחרונה משרד השיכון, כי הוא מקדם מהלך של שינוי תקנות המכר באופן שתשלומים בגין דירת מגורים חדשה המובטחת בהערת אזהרה ידחו  במטרה להפחית את הסיכון הכספי של רוכש דירה חדשה מקבלן.

***

התקשרו למספר 054-6858666​ לצורך קבלת ייעוץ מעורך-הדין והנוטריון נדאל דאוד או השאירו פרטים כאן.

[/fusion_text][/fusion_builder_column][/fusion_builder_row][/fusion_builder_container]