איך מחשבים מס שבח? והאם ניתן לקבל פטור ממס שבח?

מס שבח

מס השבח הנו אחד מסוגי המס שמשולמים לרשות המסים לאחר חתימה על עסקת מקרקעין. מדובר במס בגין רווח ההון במכירת מקרקעין (למשל דירה), המחושב כהפרש שבין המחיר של מכירת הדירה לבין המחיר של קניית הדירה (או כל נכס מקרקעין אחר). במסגרת חישוב המס, יש לקחת בחשבון את הפרשי המדד וכן את הניכויים המותרים בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. הניכויים המותרים כוללים את שכר טרחה עורך הדין בעת קניית הדירה וכן שכר טרחה עורך הדין בעת מכירת הדירה. בנוסף, הניכויים כוללים את דמי התייוך, הפחת ומס הרכישה ששולם בעת קניית הדירה. כמו כן, ניתן לנכות הוצאות ששולמו בגין השבחת הדירה, כגון עלויות שיפוץ, ועוד (למשל ריבית המשכנתא).

לאחר חישוב רווח ההון והניכויים, מחושב מס השבח כאחוז מהשבח. כך למשל, אם אדם רכש דירה בסכום של 100,000 ש"ח בשנת 1980. לאחר מכן מכר אותה בסכום של 1,000,000 ש"ח כיום והניכויים מגיעים ל- 200,000 ש"ח, אזי הרווח/השבח החייב במס הנו 700,000 ₪. יוצא אם כן, שארבעת הנתונים המרכזיים לצורך חישוב מס השבח הנם: א. מועד רכישת המקרקעין. ב. שווי רכישת המקרקעין. ג. מועד מכירת המקרקעין. ד. שווי מכירת המקרקעין (לצד הסכום הכולל של הניכויים).

מובהר כי המועד להגשת דיווח בגין מכירת הזכויות הנו בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, ולאחר מכן תחול החבות בתשלום המס.

פטורים ממס שבח

עוד מובהר, כי קיימים בחוק מיסוי מקרקעין פטורים מסוגים שונים של מס השבח ואשר יש לבחון לפני חתימה על הסכם המכר. שני הפטורים המרכזיים שנפרט כאן הנם פטור דירה יחידה ופטור דירת ירושה.

הפטור של דירה יחידה קבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם לסעיף, מוכר דירת מגורים מזכה שהדירה בבעלותו במשך 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה דירת מגורים; ולא מכר, במשך 18 החודשים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה; והדירה הנה דירתו היחידה, יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח. נבהיר, כי 'דירת מגורים מזכה' הנה תנאי לקבלת הפטור. הכוונה בהגדרה זו הנה שבניית הדירה הסתיימה, הנה בבעלות אדם פרטי ושמשה בעיקרה (מעל 50%) למגורים ב-4 השנים שלפני המכירה או ב- 80% מתקופת השבח.

הפטור של דירת שהתקבלה בירושה קבוע בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. התנאים לפטור הנם שלושה: 1. המוכר הנו בן זוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא המוריש. 2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד. 3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בגין המכירה.

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.

By |2022-07-11T14:37:38+03:00יולי 11th, 2022|
עבור למעלה