בטרם חתימה על הסכם לרכישת נכס מקרקעין (דירת מגורים, מגרש או נכס מסחרי), יש לבצע בדיקות מקדמיות. מטרת הבדיקות הנה לבדוק את כל ההיבטים התכנוניים, הרישומיים והמיסויים של העסקה. כמו כן על מנת לוודאי, כי הנכס הנרכש עונה על כל דרישות הקונה, וכי מצבו המשפטי והתכנוני מצדיק את הערך ששולם עבורו.

על כן, נפרט להלן את 6 הבדיקות העיקריות שמשרדנו מבצע בטרם רכישת מקרקעין:

  1. המצב הרישומי של הנכס – לצורך בדיקת המצב הרישומי של הנכס עורך-הדין בודק את הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ו/או ברשות מקרקעי ישראל (בשמה הידוע 'המינהל'). המטרה היא שעורך-הדין יוודא שהנכס רשום על שם המוכר בצירוף מספר תעודת הזהות. הרישום בטאבו ובמינהל כאמור, מעיד על מהות הזכות הנמכרת. כלומר, אם מדובר בזכות בעלות או בזכות פחותה מבעלות (חכירה למשל). כמו-כן, הרישום מעיד על היקפה של הזכות הנמכרת. כלומר, אם לנכס מוצמדת קרקע, חניה, מחסן, גג וכו'. בנוסף לכך, ניתן ללמוד מהרישום על קיומו של משכון כלשהו החל על הנכס, או על קיומה של הערה לטובת צד ג' (הערת אזהרה או הערת עיקול או הריסה). על-כן, כצעד ראשון, יש לבדוק את המצב הרישומי של הנכס בטאבו ובמינהל.
  2. המצב התכנוני של הנכס – קיימת חשיבות רבה מאוד לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס. למעשה, יש לבדוק את היתרי הבנייה בעירייה (אם מדובר בנכס בנוי ולא בקרקע), את קיומם של כל האישורים הנדרשים ואת התכניות החלות על הנכס וסביבתו. כמו-כן, יש לבדוק אם קיימות תכניות אחרות המופקדות ואשר עשויות (או עלולות) להיות מאושרות בהמשך, ואשר ישפיעו על הנכס ו/או על סביבתו. למשל, יש לבדוק אם קיימות בקשות לבניה ו/או תכניות החלות על המגרש הסמוך לנכס, שבעתיד ייתכן שתבוצע בו בניה רוויה אשר תפגע בנכס הנרכש ותחייב פנייה לערכאות ו/או להגשת התנגדויות במוסדות התכנון.
  3. בדיקת קיומם של הליכים משפטיים כנגד המוכר – את העניין הזה יש לבדוק באמצעות הכלים הקיימים כיום ברשת, וכן בתיק הבניין הנמצא בעירייה. חשוב לציין, כי קיומו של הליך משפטי ו/או עבירה ו/או צו הריסה מנהלי (שלפעמים, יהיה רשום גם בפנקס המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין) יהיה – לאחר חתימת הסכם המכר מול המוכר – באחריותו המלאה של הרוכש. על כן, יש לבדוק אם קיימים צווי הריסה כלשהם כתוצאה מחריגות בניה או בנייה ללא היתר, ולוודא שקיימת התאמה מלאה בין הבנייה הקיימת בפועל לבין היתר הבניה שניתן לנכס.
  4. המיסוי החל על הרוכש – עם החתימה על הסכם המכר/הרכישה, תקום חובת דיווח לרשות המסים/משרד מיסוי מקרקעין על הרוכש, בקשר לרכישת הזכויות בנכס המקרקעין. ובהתאם לכך, תיקבע שומת מס הרכישה שתשולם על ידו. חשוב לציין, כי שומת המס תיקבע בהתאם לסוג הנכס הנרכש (קרקע, דירת מגורים ראשונה, דירת מגורים שנייה, דירת נופש וכו') ובהתאם לסכום הרכישה. מובהר, כי בעניין זה קיימות הוראות מיסוי שונות אשר עשויות בהחלט להפחית את מס הרכישה החל (או במקרה של מוכר – את מס השבח החל), על כן יש לבחון היטב את ההיבט המיסויי של העסקה באמצעות עורך דין הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין, ולבדוק מה סכום המס שיחויב בו הרוכש עוד לפני החתימה על הסכם המכר (לעניין מדרגות המס ואופן הפחתת המס נתייחס במדריך אחר).
  5. המיסוי החל על המוכר – בנוסף למס רכישה, קיים גם מס שבח החל על המוכר. בעניין זה חשוב לשים לב, כי למרות שמס השבח חל על המוכר, הוא גם חשוב מבחינתו של הרוכש, שהרי במקרה שבו המוכר לא ישלם את המס המוטל עליו, לא יהא ניתן לרשום את הזכויות על הנכס בטאבו או במינהל. כלומר, קיים אינטרס ישיר של הרוכש ששומת מס השבח תשולם על-ידי המוכר. ולכן, קיימת חשיבות לכך שסכום מס השבח יחושב מבעוד מועד ולוודא לאחר מכן שהמוכר ישלם אותו, ולהבטיח שהדבר יוסדר כראוי בהסכם המכר עצמו בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
  6. בנוסף לאמור לעיל, וככל שמדובר ברכישת קרקע, על הרוכש לוודא כי לא קיימים חובות למס רכוש. למען עסר ספק נבהיר, כי מס הרכוש בוטל לפני למעלה מעשר שנים אולם עד היום קיימים חובות עבר החלים על קרקעות רבות ורשות המסים עדיין פועלת לגבייתם.

אלה הן בקצרה הבדיקות המקדימות שעל הרוכש לבצע בטרם רכישת נכס מקרקעין. מובן, כי קיימות בדיקות נוספות שיש לבצע, הקשורות במהות ההסכם ו/או הפרויקט הנדל"ני וטיבו של הנכס הנרכש, אשר עשויות למנוע בעיות והתדיינויות משפטיות מיותרות.