האם ניתן למכור חלק מסוים מחלקה/ממקרקעין?

מכירת חלק מסוים ממקרקעין מותנית בהסכמת יתר השותפים בחלקה. כאשר קיימת בעלות משותפת (בעלות משאע), הבעלות של כל אחד מהשותפים נפרסת על כל גרגיר וגרגיר משטח החלקה. כלומר, בכל מ"ר בחלקה יש לשותפים זכויות, והכל בהתאם לגודל זכותו של כל אחד ואחד מהשותפים.

בפסק-דין שניתן על-ידי בית-המשפט העליון בירושלים נידונה שאלת תוקפה של עסקת מקרקעין שהנה מכירת חלק מסוים מחלקה. בין השותפים לחלקה נחתם תשריט חלוקה מוסכם שבמסגרתו חילקו השותפים את החלקה ל- 22 מגרשים (להלן: "תשריט החלוקה מוסכם"). בשנת 2009 מכר אחד השותפים מגרש מס' 13 למערער, והמערער בנה את ביתו על המגרש שרכש. להסכם המכר צורף אותו תשריט חלוקה מוסכם בין השותפים שבו צוין במפורש כי מגרש אחר בחלקה (מגרש מס' 17) הנו לאותו שותף/מוכר שמכר את מגרש מס' 13 למערער.

בשנת 2014 רכש המערער את מגרש מס' 17 הנ"ל משותף אחר בחלקה, לאחר שאותו שותף ציין במסגרת הסכם המכר, כי מגרש מס' 17 הנו בבעלותו (!). להסכם המכר צורף תשריט חלוקה אחר, השונה מתשריט החלוקה המוסכם שצורף לעסקה הראשונה.

על עסקה זו (העסקה השנייה) ניסוב הדיון בפסק-דינו של בית-המשפט העליון.

בתביעה שהוגשה לבית-המשפט המחוזי בחיפה, עתרו חלק מהשותפים לביטול עסקת המכר של מגרש מס' 17 הנ"ל. בתביעה נטען, כי עסקה זו בטלה, משום שלאותו שותף שמכר את מגרש מס' 17 אין עוד זכויות בחלקה בטרם בוצעה העסקה, ולכן הוא לא יכול למכור את המגרש. עוד צוין, כי מגרש מס' 17 הנו בבעלות אותו שותף שמכר למערער את מגרש מס' 13 בעסקה הראשונה.

בפסק-הדין שניתן בשנת 2019 הורה בית-המשפט המחוזי בחיפה על ביטול עסקת המכר וביטול הרישום בלשכת רישום מקרקעין ועל השבת הכספים בצירוף הפרשי ריבית והצמדה. בית-המשפט המחוזי קבע, כי המערער לא יכול להסתמך על סעיפים 9 ו-10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 משום שהמוכר מכר זכויות לא לו שכן הוא מכר מגרש שקיימת לגביו הסכמה ואין אפשרות למכור ללא הסכמת כל הבעלים האחרים. יש לציין, כי המערער בנה את ביתו על מגרש מס' 13 שקנה בעסקה הראשונה, ולצורך כך הסתמך על תשריט החלוקה המוסכם שבו מופיע מגרש מס' 17 בבעלות השותף בחלקה אשר מכר למערער את מגרש מס' 13 בעסקה הראשונה.

בפסק-הדין שנתן בית-המשפט העליון בערעור שהוגש על-ידי המערער נכתב, כי בעסקה השנייה המערער רכש חלק מסוים בחלקה (שהם מגרש מס' 17 בהתאם לתשריט חלוקה השונה מתשריט החלוקה המוסכם). בית-המשפט הבהיר, כי כל עוד לא נעשתה חלוקה ואין ספק שהמערער אינו יכול לרכוש שטח מסוים בדמות מגרש מס' 17 – מה גם שמגרש זה רשום על שם המוכר בעסקה הראשונה בהתאם לתשריט החלוקה המוסכם שלפיו המערער עצמו רכש את מגרש מס' 13 והוא עצמו הסתמך על תשריט החלוקה לצורך קבלת היתר בניה – אזי הוא לא יכול להתכחש לזכויותיו של אותו מוכר.

המערער טען כי ככל שלא יוכל להירשם במגרש ספציפי, הדבר אינו גורע מהעובדה שהוא רכש חלק מהמקרקעין שהנו חלק בלתי מסוים. אולם בית-המשפט העליון קבע, שלא זו העסקה שנעשתה בין הצדדים. עוד קבע, כי מאחר והעסקה לא נגמרה ברישום, אזי המערער אינו יכול ליהנות מההגנה של סעיף 10 לחוק המקרקעין. נוסף על כך, הבעיה אינה כרוכה רק במה שרכש המערער וביחסים בינו לבין המוכר בעסקה השנייה, אלא בכך שהטענה היא שלא נותרו בכלל זכויות לאותו מוכר בעסקה השנייה שאותו יכול למכור. במילים אחרות, מדובר בעסקה הסותרת עסקאות קודמות שבוצעו בחלקה.

בהתאם לכך קבע בית-המשפט העליון, כי העסקה השנייה אינה יכולה לעמוד משום שהנה מכירת חלקה מסוים מחלקה ללא הסכמת יתר השותפים בחלקה ובניגוד לתשריט החלוקה המוסכם בין השותפים, שהמערער עצמו פעל לפיו כאשר רכש את מגרש מס' 13 בעסקה הראשונה ובהמשך קיבל היתר בנייה על בסיסו.

להתייעצות עם עורך-דין ונוטריון נדאל דאוד – בעל מומחיות בתחום הנדל"ן, ניתן להתקשר למספר 054-6858666​ או להשאיר פרטים כאן.

משרדנו לא ייצג את הצדדים בהליך זה.

By |2022-10-05T12:42:01+03:00אוקטובר 5th, 2022||
עבור למעלה