התנאים לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים הנם על פניו פשוטים והם יפורטו בקצרה להלן, אולם חשוב כבר כעת לציין, כי בכל תנאי טמון מורכבות שמצריכה התייחסות ספציפית לכל מקרה ומקרה, כפי שיפורט מיד.

בטרם פירוט התנאים לפטור ממס שבח חשוב לציין, כי מס שבח הנו מס המוטל על מוכר נכס מקרקעין (כדוגמת דירת מגורים, מגרש, חנות וכו'), ומשולם לרשות המסים באמצעות משרד מיסוי מקרקעין והוא נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשל"ג-1963.

על מנת לבחון את התנאים לפטור ממס שבח על מכירת דירה יש לפעול כדלקמן:

  1. יש לבדוק אם בכלל קיים "שבח" בגין מכירת הדירה. כלומר, קיומו של פטור ממס שבח מחייב את קיומו של שבח, והשבח (או רווח ההון) מחושב באופן כללי, כהפרש בין שווי המכירה של הדירה לבין שווי הרכישה של הדירה (ראו מאמר נפרד כאן). ככל שלא קיים רווח הון, אזי ברור שאין שבח וכן מס השבח הנו אפס. יחד עם זאת, ככל וכתוצאה ממכירת הדירה נוצר רווח הון, כי אז יהיה חיוב במס שבח בגין מכירת הדירה.
  2. יש לבדוק אם הדירה עונה על הגדרת "דירת מגורים מזכה". הגדרה זו הנה חשובה ביותר לעניין הזכאות לפטור ממס שבח. ככל שהדירה אינה עונה על הגדרת דירת מגורים מזכה, אזי המכירה תהיה חייבת במס שבח. הגדרה של "דירת מגורים מזכה" נקבעה בסעיף 49(א) לחוק והיא כוללת חמישה תנאים מצטברים: א. הנכס הנמכר עונה על הגדרת דירה או חלק מדירה. ב. בניית הדירה הסתיימה (כלומר ניתן טפס 4 או שהיא ראויה למגורים). ג. הדירה בבעלות או בחכירה של יחיד ולא תאגיד. ד. הדירה משמשת למגורים (כלומר קיימים המתקנים הבסיסיים למגורי אדם). ה. השימוש העיקרי הנו למגורים (בהתאם לסעיף 49(א) לחוק, השימוש העיקרי יכול להיות אחד משניים: ב- 80% מתקופת השבח הדירה שימשה למגורים או ב- 4 השנים האחרונות שקדמו למכירת הדירה. בנוסף לתנאים הנ"ל חשוב לציין, כי דירה שהנה מלאי עסקי לצורכי מס הכנסה אינה עונה על הגדרת דירת מגורים מזכה.
  3. יש לבדוק עמידה באחד הפטורים ממס שבח. בחוק מיסוי מקרקעין קיימים מספר סוגים של פטור ממס שבח. העיקרי שביניהם הנו פטור לדירת מגורים יחידה בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק. פטור זה כלשונו, חל רק כאשר הדירה הנמכרת הנה דירתו היחידה של המוכר. בהקשר הזה חשוב לציין, כי הפטור חל אך ורק על דירה ששוויה מגיע לכ- 4,600,000 ש"ח (סכום זה משתנה מדי שנה), כאשר על הסכום שמעל לשווי הנ"ל יהיה המוכר חייב במס שבח. סוג נוסף של פטור הנו פטור בגין מכירת דירת ירושה בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק.
  4. הפטור חל על "התא המשפחתי". בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, ההגדרה של מוכר כוללת גם את בן/בת הזוג וכן ילדיהם הקטינים עד גיל 18 למעט ילד נשוי. כלומר בהתאם לעקרון התא המשפחתי, מי שבבעלות בת זוגו דירת מגורים נפרדת והם מתגוררים דרך קבע ביחד, לא יראו אותו כבעלים של דירת מגורים יחידה, גם אם דירת בת הזוג רשומה על שם בת הזוג בלבד.
  5. הוגשה בקשה לפטור ממס שבח. קבלת הפטור ממס שבח ניתנת אך ורק למי שביקש באופן אקטיבי את הפטור בגין מכירת הדירה וזאת במסגרת הגשת ההצהרה על מכירת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין. ברור הוא, כי גם מי שזכאי לפטור ממס שבח ולא הגיש בקשה מתאימה, כי אז מנהל משרד מיסוי מקרקעין רשאי לשלול ממנו פטור ממס שבח.

כאמור, התנאים האמורים הנם פשוטים לכאורה, אולם לכל תנאי קיימים סייגים ומבחנים שונים שמצריכים התייחסות נפרדת לכל מקרה ומקרה.

***

לקבלת ייעוץ בנושא – השאירו הודעה כאן או התקשרו למספר 054-6858666.